マンション売却の一般的な流れと大事な4つの注意点

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不動産営業マン

この記事では、マンション売却の一般的な流れ、ならび売却時の注意点を項目ごとに説明します。マンションを売却したいと考えている方は、この記事で紹介するポイントを押さえておいてください。さもないと、マンションが売れない、または希望よりもはるかに安い値段でしか売れない危険性があります。

マンション売却には4つの流れが存在する

リフォーム打ち合わせ

マンションを売却する際は、以下の流れに沿って手続きを進めます。

  • マンション査定
  • 販売してくれる仲介会社との媒介契約
  • マンションの販売活動
  • 不動産売買契約

基本的に査定をもらい、その金額に同意できれば仲介業者と媒介契約を結びます。その後マンションを販売し、購入希望者が出た段階で交渉し、契約する形となります。

この4つの流れには、注意すべきポイントがいくつか存在します。1つ1つの流れをしっかりと確認すると同時に、注意しなければならない点を覚えておきましょう。

マンション売却の流れ1:査定

不動産を説明する女性

査定はマンションの価値を確認してもらい、最終的に自分が望む金額で売却できそうだと判断した段階で次に進みます。一方で、希望している査定が得られない場合は、別の会社に査定を依頼してみるのも選択肢の一つですが、査定をもらいすぎると査定する会社の本気度が下がる恐れがあります。また、査定の金額がそのまま売却価格に設定できるかも査定理由とともに査定会社に確認し、しっかりと検討。その上で最終的な売却価格を決めてください。

監修者から:査定依頼する会社が多いと、査定会社は自分のところに相談を頂く可能性が低いと感じます。そして査定の本気度が落ちる場合は、相談を頂くために金額を高めに不正確な査定するなどの弊害が出ます。査定する会社は多くても3社位が望ましいでしょう。

この点を詳しく解説した参考記事がありますのでご参照ください。

マンション売却の流れ2:媒介契約

書類を整理する営業マン

媒介契約は、不動産を売却するための契約を行うことです。この契約ですが、3つの中から1つを選ぶ方法となります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

この3つに分けられます。

一般媒介契約というのは、複数の不動産業者と契約できるルールです。また、不動産業者を仲介して売却相手を決めても構いません。複数の不動産業者にも依頼できるというメリットがある一方、個人でわからないところを支えてもらうには少し不安のある契約です。

専任媒介契約は、複数の不動産業者と契約できないルールとなりますが、その不動産業者が売却のためにさまざまな手を尽くしてくれます。また、売却相手を自分で探しても構いません。一般媒介契約に比べると多方面での売却ができない反面、サポートは受けやすくなります

最後に専属専任媒介契約です。こちらは自分で買主を見つけても、依頼した不動産業者の仲介が必要です。また、複数の不動産業者と契約できません。最も厳しいルールの中で手続きを進めるため、ここまで厳格な契約を結ぶ必要はないと思います。

媒介契約の注意点

不動産業者がどのような媒介契約を得意としているのか、しっかり判断する必要があります。中には強引に専属専任媒介契約を求める場合もあります。自分が希望する媒介契約をしっかり覚えておき、理想的な形で契約すると良いでしょう。

監修者から:理想は専任媒介契約を1カ月程度して、1社に力を入れて売却してもらい、売れなければ一般媒介に切り替えて広く買主を探すのが良いでしょう。

マンション売却の流れ3:販売活動

売却 不動産

マンションを実際に販売していきます。販売相手が見つかるまでは不動産業者の仲介はもちろんのこと、契約によっては自分で売却相手を探すことになります。

また、内覧を希望する人にマンションを見せるのもこのタイミングで行います。内覧は購入したいと考えている人が希望するケースが多く、売却相手を見つける絶好のチャンスです。内覧希望には必ず応じて、マンション内の様子を見てもらいましょう

販売中の注意点

販売価格が高くて相手が見つからない場合もあります。相手が見つからない場合は、基本的に販売価格を下げることになります。販売価格を下げるタイミングは、1ヶ月ごとに区切ると良いでしょう。1週間や2週間に設定すると、頻繁に価格を下げることになり、思っていた価格で売れない可能性があります。

媒介契約は3ヶ月までとなります。この3ヶ月を有効に使うために、1ヶ月ごとに価格を下げるタイミングを設けたほうが良いのです。

マンション売却の流れ4:契約

最後に契約を行い、実際に売却する手続きを進めます。何も問題が起きず、売却が成立すれば良いものの、実際には売却後にトラブルが起きるケースもあります。とくに多いのが瑕疵担保責任です。

これは、購入後に傷みが確認される、または機能性が失われているなどの問題が確認された事例です。こうした問題については、瑕疵担保責任によって売主に責任が及ぶルールとなります。該当する箇所は補償する必要があります。

こうしたトラブルが発生しないように、不動産の状態はしっかりと伝えておくこと、そして隠れた瑕疵についてもできる限り理解しておき、契約までに説明するように心がけましょう。

契約の注意点

瑕疵担保責任には免責事項が存在します。免責される条件は、不動産業者が買い取ることです。これは、不動産業者が専門的な知識を持っているため、瑕疵が存在しても責任を取る必要がないと判断されるためです。

また、建てられてから数年しか経過していないマンションなどは、瑕疵担保責任の免責が適用される可能性もあります。こうした情報をしっかり業者と確認してから契約するといいでしょう。

買取か仲介かで迷う時は、下の参考記事をご覧ください。

まずはマンション売却の流れを抑えよう!

住宅を抱える営業マン

この記事では以下の内容を紹介しました。

マンション売却には様々な流れが存在します。この流れにはそれぞれ注意すべきポイントが存在します。注意点をしっかり守ってマンション売却でのトラブルを避け、確実な売却につなげていきましょう。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧