賃貸物件を住む際の初期費用として必要な「敷金」。敷金は賃料支払債務やその他の債務を担保するため預けているお金であるため、退去の際に返金されるものです。しかし場合によっては全額返って来ないことや、新たに費用を請求されてしまうこともあります。

この記事では、敷金返却時のトラブルを避けるためのチェックポイントやなるべく多くの敷金が返却されるためのコツを紹介しています。ぜひ参考にしてください。

そもそも敷金は何に使われる?

ティーカップ

入居時にかかる初期費用の1つである敷金は、部屋を借りる際の担保の役割があります。たとえば家賃の滞納や、入居者の不注意で部屋を傷つけてしまったり設備を壊してしまったりした場合には敷金がそれらに充てられて、退去時に差し引かれて返金されます。

言い換えれば部屋の使用に問題がなければ基本的には全額が返金されるものです。

礼金や仲介手数料との違い

初期費用には礼金や仲介手数料などもありますが、この2つは敷金とは違い返ってこないお金です。礼金は部屋のオーナーへのお礼のお金で、仲介手数料は部屋を紹介してくれた不動産業者への手数料として支払うものです。

仲介手数料は原則家賃の0.5か月分(消費税別)、敷金や礼金は物件により異なりますが、それぞれ家賃の1~2か月分というものが多いです。高級な賃貸マンションであれば、敷金が家賃の3~6か月分というものもあります。

ちなみに敷金が返金されるのは退去後1か月ほどのことが多いです。

退去時のルール「原状回復」

綺麗な室内

敷金は基本的に返金されるものです。それでもオーナー側とトラブルになるのは「原状回復」をめぐってのものがほとんどです。賃貸物件を借りている入居者は退去時に原状回復をして、オーナーに返すというのが基本ルールになっています。

入居者とオーナーで原状回復の認識のズレがあるとトラブルに発展しやすいです。

原状回復とは

原状回復の言葉の意味は、元の状態に戻すことです。賃貸物件であれば「入居する前の状態に戻すこと」となります。しかし、賃貸物件における原状回復は入居者の故意や過失によるものについてのみが該当します。たとえば新築のマンションに入居して、4年後に退去する場合、部屋を新築のときのように綺麗にリフォームするなどということは現実的ではありませんよね。年月の経過で変わっていくものは、入居者が原状回復するものではありません。

入居者が原状回復を求められるのは、タバコの不始末で床や畳をこがしてしまったり、ペットが床に傷をつけてしまったりした場合です。これらは入居者側のミスが原因ですので敷金が修繕に充てられます。また、壁掛けカレンダーのための画びょうなどは、生活に必要なものと考えられるので、原状回復の対象とはなりません。

基本的に、常識的な使用をしていて劣化したものや壊れたものについては、入居者側の負担とはならないと考えてよいでしょう。

とはいえ、どこまでが入居者負担でどこからがオーナー負担になるかの線引きが難しいものもあります。トラブルを避けるためのガイドラインとして国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを発表していますので、参考にしてみても良いでしょう。あくまでガイドラインなので法的な効力があるわけではないですが、トラブルを避けるためには大いに役に立ちます。

敷金トラブルを避けるためのコツ

メモをとる女性

敷金トラブルを避けるためには契約時や入居時に注意しておくポイントがあります。最初のポイントとして、入居前の内見の段階で気になる点を写真に残しておきましょう。これは退去時も同様です。

そして、とくに注意して確認するべきは賃貸借契約書です。この中に原状回復のことなどが詳しく記載されています。まずは契約書に「償却」という記載がないかをチェックしましょう。契約書に「敷金2か月(解約時償却1か月)」と書かれていた場合は、入居時の初期費用として敷金の2か月を支払うが、そのうちの1か月分は返ってこないという意味になります。

たとえば、家賃が8万円の場合、「敷金2か月(解約時償却1か月)」なら16万円が敷金になります。そのうち原状回復のための費用が5万円だったとします。通常であれば残りの11万円が返金されますが、解約時償却1か月とある場合は、原状回復のための費用が家賃の1か月分に満たなくても差額は返金されず返金されるのは8万円です。また、この際、原状回復に10万円かかった場合は、返金される金額は6万円になります。敷金が2か月で解約時償却1か月というのは、「1か月分は必ず戻ってくる」というものでもないので注意してください。

敷金の償却は敷引きとも呼ばれ、西日本の物件で行われていることが多いです。

賃貸借契約書では、契約内容だけでなく「特約事項」もしっかりと目を通しておきましょう。ここには通常とは異なる追加の条件が記載されています。たとえば「退去時の畳の表替え、襖の張り替え、クリーニングの費用は入居者負担」とあれば、使い方に関わらず入居者が敷金から負担することになります。

敷金ゼロ物件から引っ越すときの退去費用は?

大きな計算機を持つ女性

敷金ゼロの物件では、入居時に敷金を納めていないので退去時に必要な費用は入居者負担となります。もちろんこの場合も、入居者が支払うべきものだけが請求されるのは変わりません。しかし敷金ゼロの物件の場合、部屋のクリーニングや消毒費用などが特約事項で定められていることが多く、あらかじめ敷金を納めるタイプの物件よりも結果として高くなるのが一般的です。

敷金トラブルになってしまった場合は?

不動産の説明を聞く女性

トラブルを減らす意味でも退去時には日程を調整して不動産業者と立ち合いを行うなどの対策が必要です。返金される敷金の額に納得がいかない場合は、まずは不動産業者に連絡をしましょう。金額の根拠や、入居者負担になる理由などの説明を受けることで誤解が見つかることもあります。それでも納得できない場合は、国民生活センターや消費者センターなどに相談するのがおすすめです。法律の観点からのアドバイスや今後の対応に関するアドバイスがもらえ、相談料もかかりません。

まとめ:賃貸物件をきれいに使うのは入居者のマナー

住宅内でリラックスしている女性

この記事では以下の内容を紹介しました。

敷金は返金されるものですが、それは問題のない使用をしていることが前提となります。日頃から部屋を掃除して綺麗にする、設備を丁寧に使うなど、入居者側ができることはマナーとして実行していくこともトラブルを避けるためには重要です。

監修者から:昨今は賃貸借契約を行うとき、賃貸借契約書の特約、東京都では賃貸借紛争防止条例の基づく書面等で義務と賃貸人の義務を明確にした書面の説明があります。ここにはお部屋の修繕負担を貸主借主いずれが負担するかが明確に記載されています。賃借時によく確認する事と、退去時にも内容に相違が無いか確認すると良いでしょう。又、原状回復に関するクレームを出すにしても根拠になります。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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