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実家や故郷の土地を相続したものの、住むこともなく放置されている土地や空き家は多く存在するようです。しかし、こうした土地や空き家を放置することにリスクがあることをご存知でしょうか。
本記事では、相続後した不動産を活用しておらず、放置したままにしておくリスクについてご紹介していきたいと思います。
不動産を相続してから3年10カ月経過してから売却すると税金が高くなる？
相続した空き家を活用せず放置しておくリスクは、管理ができていない場合に周辺の景観悪化や災害時に倒壊するといった可能性があること。または、固定資産税を支払い続ける必要があることが挙げらます。
さらに、日本は今後空き家が増えていくことが想定されており、政府はその対策として、放置された空き家に対して固定資産税の軽減措置を適用除外とする法律を施行しています。
このように相続した不動産を放置するリスクにはさまざまなものがありますが、本記事でとくにご紹介したいのは、不動産を売却してから3年10カ月経過すると受けられなくなる不動産売却時の税金軽減特例についてです。
不動産を売却して利益が出ると税金を支払う必要がある
相続した不動産を放棄することで適用を受けられなくなる特例についてご紹介する前に、不動産を売却したときに支払う税金の計算方法について見ていきましょう。
譲渡所得税の計算
不動産を売却して得たお金は「譲渡所得税」として計算し、その利益額に応じて所得税と住民税を納める必要があります。
譲渡所得税を計算する計算式は以下の通りです。
課税譲渡所得=売却価格-譲渡費用-取得費-特別控除
納税額=課税譲渡所得×税率
上記の内、譲渡費用とは不動産を売却するときに支払った経費、取得費とは売却する不動産を購入したときに支払った購入費用や経費のことを指します。
譲渡所得税の税率
給与所得等の所得は、不動産賃貸収入所得や事業所得など、他の所得と合算した額に応じて税率が決められる累進課税制度となっています。
給与所得や不動産賃貸収入所得、事業所得のことを総合課税と呼ぶ一方、不動産の売買による譲渡所得税は「分離課税」に分類されており、原則として他の所得と合算しません。
つまり、給与所得や事業所得がいくらであろうと、不動産の売買による譲渡所得単体で所得額を算出します。
また、総合課税は所得が高くなるほど税率も高くなる累進課税ですが、不動産の譲渡所得は所得額に関わらず、その所有期間に応じて以下のように税率が定められています。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63%、住民税9%、合計39.63%
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%
上記通り、所有期間が5年を超える場合とそうでない場合とで、税率がおよそ倍違うので、特段急ぐ事情がある場合を除き、できれば長期譲渡所得の税率が課税されるまで待ってから売却することを考えたほうが良いでしょう。
相続した不動産の売却に関する税金の扱い
相続した不動産を売却したときの税金を考える際には、特殊なルールや制度を利用できることがあります。
所有期間は被相続人の分も加算できる
まず、譲渡所得の税率は短期譲渡所得か長期譲渡所得かで倍違うことをお伝えしましたが、この所有期間の算定において、相続した不動産の場合、元の持ち主の所有期間も加算できます。
つまり、元の持ち主が30年所有していた不動産を売却する場合、不動産を相続してからすぐに売却しても長期譲渡所得の税率の適用を受けられます。仮に元の所有者の所有期間が5年以下の場合は、元の期間と合わせて5年超になるよう調整すると良いでしょう。
取得費は被相続人が取得したときの費用を計上できる
また、不動産の譲渡所得の計算では取得費を計上できますが、相続した場合、相続税の支払いはあるものの、基本的にはただで不動産を相続します。
ただし、取得費には元の持ち主が取得した時の費用の計上が可能。取得費の額を証明するには、購入当時の売買契約書や各種経費の領収書が必要になるため、可能であれば生前に書類の場所を聞いておきましょう。
なお、こうした書類が見つからない場合には売却価格の5%を概算の額として計上できるようになっていますが、これは売買契約書や経費の額を計上するのと比べ、非常に少ない額となるのが一般的です。
相続した空き家の3,000万円特別控除
課税譲渡所得の計算式の最後に「特別控除」がありますが、これは一定の要件を満たしたときに控除を受けられるもので、相続した不動産については「相続した空き家の3,000万円特別控除」の適用を受けられる可能性があります。
この特例は、文字通り3,000万円分の特別控除を受けられるもので、非常に効果の高い制度と言えるでしょう。相続した空き家の3,000万円特別控除の適用要件は以下の通り。
- 相続開始の直前に被相続人がマイホームとして住んでいたこと
- 昭和56年5月31日以前に家屋が建築されていること
- マンション以外の家屋であること
- 相続の開始直税に被相続人以外に居住している人がいないこと
- 相続から売却までの間に貸したり住んだりしていないこと
この特例を受けられるかどうかのポイントとなるのが、「昭和56年5月31日以前に建てられたマンション以外の戸建てであること」ということでしょう。
また、他の要件を満たしていても、相続から売却までの間に誰かが住んだり、貸したりしていると適用を受けられなくなる点にも注意が必要です。
監修者から：この他に重要な特例として「10年超居住の場合のマイホームを売ったときの軽減税率の特例」があります。こちらも被相続人がマイホームとして居住していた場合一定期間までに売却すれば軽減税率の特例が受けられます。
6,000万円までの部分 所得税10％ 住民税4％……合計14％
6,000万円を超える部分 所得税15％ 住民税5％……合計20％
これらの特例は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。記事にある3年10ヶ月と少し異なります。
記事中の3年10ヶ月は相続税申告期限から3年、相続税の申告納税の期限は、相続を開始した日の翌日から10カ月以内ですので、相続時から3年10ヶ月以内に不動産売却すると適用できる優遇措置になります。
相続から3年10カ月以内に不動産を売却することで受けられる特例
また、相続した不動産を売却する場合、相続から3年10カ月以内に不動産を売却することで「取得費加算の特例」の適用を受けることができます。
この特例は、不動産を相続したときに支払った相続税について、その一部を不動産売却時の取得費に加算できるというものです。
例えば、3,000万円の不動産を売却する際、譲渡費用が500万円、取得費が500万円だった場合、3,000万円-500万円-500万円=2,000万円に対して税率が課されます。長期譲渡所得の場合で、2,000万円×20.315%=約400万円程度の税金を納める必要があります。
一方、取得費加算の特例の適用を受けることで、1,000万円を取得費として計上できるとした場合、3,000万円-500万円-500万円-1,000万円=1,000万円に対して税率20.315%が課され、納める税金は約200万円とおよそ半分にすることができます。
取得費加算の特例の適用要件
取得費加算の特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈により不動産を取得すること
- その不動産に対して相続税を納めていること
- その不動産の相続税の申告期限の翌日以降3年以内に売却していること
相続税の申告期限は相続発生から10カ月なので、相続発生から3年10カ月以内に不動産を売却することで要件を満たせることになります。相続した不動産の売却を考えているのであれば、3年10カ月を一つの期限と考えると良いでしょう。逆に言えば、この期間を過ぎてしまうと、一気に納税額が増えてしまうリスクがある点に注意が必要です。
まとめ：相続した不動産を売却する時は、なるべく特例が適用できるように
相続した不動産を放置したことで発生するリスクについて、主に譲渡所得税の観点からご紹介しました。この記事で紹介した内容は以下のとおりです。
とくに取得費加算の特例は相続税を納めてさえいれば、期限内に売却するだけで適用を受けられ、また効果も高い特例となっているため、その期限を意識しておくことが大切だと言えるでしょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
