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この記事では、住まなくなったマンション売却を検討している方に向けて、マンション売却の際に必要になる諸費用……手数料や税金について解説しています。一般的なものはもちろん細かい諸費用から値段の相場も含めて網羅してあるので、チェックリストとして参考にしてください。
マンション売却にかかる手数料
まずはマンション売却にかかる手数料から説明していきます。
不動産業者への仲介手数料
マンションを売却する場合は、不動産業者に仲介をしてもらって一般に売りに出すのが通常です。マンションの売却が決まった際には、その金額に応じて不動産業者に仲介手数料を支払います。仲介手数料は売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限となります。上限ではありますが、多くの不動産業者がこの手数料の計算方法で設定しています。
たとえば物件を800万円で売却した場合は、800万円×0.03＝24万円、24万円＋6万円=30万円、30万円と消費税を合わせて33万円が不動産業者に支払う仲介手数料です。
不動産業者に仲介してもらって一般に売りに出すのではなく、直接不動産業者に買い取ってもらう「不動産買取」の場合は、仲介手数料はかかりません。買取を考るのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。
銀行ローン弁済手数料
マンションを購入する際には、銀行で住宅ローンを組んでお金を借りた上で購入しています。マンションを売却する際には、売却で得たお金で残りの住宅ローンを完済する流れです。もしそのお金で足りない場合は貯蓄などから支払う必要があります。
銀行ローン弁済手数料とは、期間を繰り上げてお金を返済する際に銀行に支払う手数料です。早くお金を返すのにもかかわらず、手数料がかかるのは不思議な感じがするかもしれませんが、銀行はお金を貸した際の利息で利益を得ています。
利息はお金を借りた期間によって変わるので、返済が早まれば銀行としてはその分利益が減ることに。いわば、違約金のような意味合いで発生するのが銀行ローン弁済手数料です。銀行ローン弁済手数料はインターネットで支払うか窓口で直接支払うかで金額が変わってきます。相場は1万円から3万円ほど。一例として、三菱UFJ銀行の場合は、インターネットなら16,500円（税込）、窓口なら33,000円（税込）となっています。
登記に関する手数料
銀行から住宅ローンを借り入れる際、抵当権が土地と建物に設定されています。抵当権とは担保のこと。お金を借りる際の担保として、土地と建物が設定されています。
マンション売却の際に住宅ローンを繰り上げて完済するのは、この抵当権が関係しています。マンションを買い手に引き渡す際には住宅ローンが完済されていないと、買い手が住宅ローンを組んで購入する際に新たに担保とすることができません。よって、売主は引き渡しの時点での住宅ローン完済が必須となります。
マンションを売却する際は、売り手は抵当権の抹消と同時に所有権を買い手に移すための所有権移転登記を行うことになります。これらは法務局やインターネットで自分で行うこともできますが、複雑な手続きのため、ミスが出ないように司法書士に依頼するのが一般的です。登記にかかる税金も合わせて、5,000円から4万円が相場となっています。だいぶバラつきがあるので複数の司法書士に見積もりをしてもらうと良いでしょう。
マンション売却にかかる税金
つづいてマンション売却にかかる税金について紹介します。
印紙税
印紙税とは、法律で定められた特定の文書に対してかかる税金のことです。マンション売却にあたっては「不動産売買契約書」に印紙税がかかります。これの納付は契約書に切手のような「印紙」を貼ることで行います。印税の金額は契約金額（売却金額）によって変動。2022年の3月末までは軽減税率措置が適用されます。たとえば契約金額が500万円を超え1,000万円以下のものは5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下のものは1万円となっています。
譲渡所得税
譲渡所得税とは家や建物、土地などを売却して利益が出た際にかかる税金の通称です。実際には「譲渡所得税」という名称の税金はありません。不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税と住民税を合わせて譲渡所得税と呼んでいます。また、2037年までは所得税に対してさらに復興特別所得税もかかります。
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出たときのみに発生します。売却によって損失が出る場合には、譲渡所得税はかかりません。税額の計算方法は不動産を長期所有したか短期所有したかで異なります。譲渡所得税は売却価格から購入価格や経費などを差し引いたものに所定の税率をかけることで求めていきます。
5年を超えた所有期間があれば「長期譲渡所得」となり税率が低く、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。所有期間は「譲渡した年の1月1日現在まで」の所有期間で決まり、実際の所有期間とは異なることがあるので注意してください。
長期譲渡所得となる場合
長期譲渡所得の場合の税額の計算式は以下のようになります。
長期譲渡所得については、不動産の所有期間が10年を超えていると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用されて以下のようになります。
短期譲渡所得となる場合
所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、税額の計算式は以下のようになります。
譲渡所得税に関しては、さまざまな特例が設けられています。税率だけ見ると大きな金額を支払うことになるような不安を抱くかもしれませんが、特例を使うことで支払う税金をぐっとお得にできます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームなどの自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合に適用される特別控除です。所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下になる場合は短期・長期に関わらず税金がかからないということです。
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マイホームを売った時の軽減税率の特例
10年以上所有していたマイホームを売却した場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例
親から相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。これは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは同時に適用はできませんが「マイホームを売った時の軽減税率の特例」とは重複して適用できます。
マイホームを売却した時の3,000万円控除と似ていますが、こちらの被相続人の空家の3,000万円控除は制度の趣旨が異なるため、利用できる要件に注意が必要です。とくに
- マンションでは使えない
- 新しい建物には使えない（昭和56年５月31日以前に建築されたこと）
この二点には注意が必要です。制度の趣旨上、無管理で倒壊の恐れのある空家を早く売却させて、管理する人を見つけるための売却促進ですので、鉄筋コンクリート造の丈夫なマンションや比較的寿命が残っている新しめの家には適用がありません。また、売却したら3,000万円以上の利益が出そうなマンションがいずれは空家になると想定される場合は、両親が生きているうちに売却しないと3,000万円控除は受けられません。
まとめ：信用できる不動産業者でマンション売却を！
この記事では以下の内容を紹介しました。
マンションを売却するにあたってはさまざまな手数料や税金がかかります。しかし売却をして手元に残るお金が3,000万円以下なら特例で所得税（復興特別所得税）・住民税はかかりません。そのため、とくに注意すべきは手数料だと言えるでしょう。
税金や手数料についてきちんと知っているか知っていないかは不動産業者や司法書士選びにも関わってきます。他人任せにせず、きちんと制度を理解した上で信頼できる不動産業者を見つけることが、マンション売却ではとても重要です。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
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