初めての不動産売却なら絶対に知っておきたい５つの注意点

ほとんどの人にとって、不動産売却をする経験は人生に１度あるかないかでしょう。高額な故に、失敗したくない。誰もがそう思いますよね。でも、「初めてだらけで何をどうして良いのか、よくわからない」……そう考えてしまう人も多いです。

これから売却予定を控えている方に向けて、この記事では不動産査定の前に知っていて欲しい５つの注意点をお伝えします。是非、お役立てください。

いきなり不動産業者に相談しては危ない

一般人が不動産の売却に不慣れなことを利用して、わざと不利な契約を結ぶ不動産業者は未だにあります。でも、そんな目に逢いたくはありませんよね。それなら不動産屋にいって相談する前に、ここで紹介する5つの注意点を知っておいてください。これは、あなたが納得できる売却にするためです。

あなたは売る時に「高く売れること」と「すぐ売れること」のどちらを優先したいですか？もちろん「両方大事」という方もいるでしょうね……。不動産売却では、自分がどうしたいのかによって、取るべき行動が変わってきます。では、不動産売却で知っておきたい注意点を5つ、ご覧ください。

まず初めに、リクルートが運営するSUUMO（スーモ）などの不動産ポータルサイトを使って、売却したい不動産がある地域の近辺の売り出し状況を把握します。ポイントは物件と駅からの距離です。売却したい不動産の利用駅と同じ距離の、不動産販売状況を確認します。

土地の場合

土地の広さ、接している道路の幅員をチェックして、近い物件を探して相場目安にします。

チェックポイント	プラスとなる要素	マイナスとなる要素
接道幅員	4m以上	３m以下
道路条件	通り抜け可能	行き止まり
間口	6m以上	4m以下
向き	南向き	北向き
形	整形	不整形
斜面・坂	平坦	坂
容積率	高い	低い

戸建の場合

土地面積と、築年数、建物の大きさをチェックして、近い物件が相場の目安になります。

マンションの場合

築年数と専有面積の大きさと階数をチェックして、同じような物件を探します。同じマンション内で売りに出ている物件がある場合は、階数や間取りが似ていればほぼ近い価格でしょう。上記が簡単に見つかればいいのですが、なかった場合は査定サイトを利用します。

もっと詳しく査定額を知りたいときは？

（１）不動産査定サービスを利用

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスがありますので、利用してみましょう。おすすめの不動産一括査定サイトは２つあります。まずは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

続いて、2つめのおすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

（２）不動産屋に足を運ぶ

不動産屋では「レインズ」といわれる業者専用の不動産販売の閲覧サイトがあります。こちらでは過去の成約事例なども見ることができます。そうすれば本格的に相場を調べることができます。

相場を調べるだけで不動産屋にいっても問題ありません。そこの不動産屋と契約するわけではありませんし、しつこく営業する不動産屋がいたら「やめます」ときっぱり断りましょう。相場を調べたら、次のステップへ行きます。

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住んでいる家の売却や、土地の売却方法がわからない方へ。

もし住宅ローンの支払いが終わっているのなら、ここを飛ばして（３）にいってください。

「売りたいな」と思っている家はそもそも売れる家でしょうか？現在の住宅ローンが残っている方は残債をチェックします。これは何故かというと、残債よりも相場が安かった場合、そもそも売ることができないからです。

仮に買ったときは3,000万円だったとして、住宅ローンを3,000万円で組んだと仮定します。そして、現在までに500万円を返済していて、残債が2,500万円残っていたとしましょう。

物件の相場を調べたら、2,000万円でした。残債よりも相場が500万円も安いと、売るときに500万円を持ち出さないといけなくなります。住みかえとなると、残債で足が出る分、買う物件で住みかえローンで上乗せして借りることができますが、売却のみとなるとそうはいきません。

もちろん、相場を無視して残債金額で売り出すこともできますが、相場よりもはるかに高い物件を売るのは難しいです。このような理由で、売却自体が難しい。そういう人もいます。現在の住宅ローンの残債をしっかりと把握しましょう。

相場と残債がわかったところで、いざ売り出す際のステップへ行きます。

売れることがわかったら、いざ売却する時にどうするかを調べます。大前提として、不動産は売り物です。高額とはいえデパートに陳列してある商品同様魅力的が無ければ、購入者は現れません。不動産の場合の魅力とは「この家に住みたい」とお客様に思っていただけるかです。その商品性、商品力はどの程度かを見きわめてください。

具体例

下記のような経年劣化した物件は商品力が弱いので、個人のお客様への販売が困難な商品と言えます。この場合は業者に適正な価格で買取してもらうのが効率的です。

一方、下の画像のような十分に商品性がある不動産な売却手段に選択肢があります。

十分に商品性がある不動産を売却する選択肢は、次の2つです。

高く売りたい人向け

まず、不動産屋へ預けて売る場合のメリットは、（１）で調べた「相場」に近い価格で売ることができます。1番高く売る方法です。しかし、デメリットはいつ売れるかわかりません。預けて一週間も経たずに売れる場合もありますし、2年経っても売れない場合もあります。

早く売りたい人向け

逆に不動産買い取り業者に直接買い取ってもらう場合のメリットは、即決即金になります。査定して価格を出してもらって2～3日ぐらい。今すぐお金が必要な方にはいいですね。

しかし、デメリットは相場価格よりもかなり安くなることです。だいたい相場の7～8割の値段のことが多いようです。不動産買い取り業者が買い取って加工し、そのフィを原価として再販売します。ここで重要なのは、けっして損をしているわけではないこと。そのままの状態で売れる物件は別ですが、そこまで綺麗な物件はあまりないでしょうから

不動産売却は自分の目的に合わせた方法を！

大半の方が前者の不動産屋に預けて媒介契約を結び、買主を仲介してもらう方法で不動産の売却を選びますね。売ること自体を急いでいない方にはもちろん前者の預けて売ることが一番です。

しかし、近隣トラブルや相続などで、今すぐ売りたい、今すぐお金が欲しいという方は、後者の不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。もしも買取を望むのなら、買取博士というサイトがおすすめなのでチェックしてみてください。

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不動産を売却する際には、主に以下の4種類の費用が発生します。

（１）仲介手数料

仲介手数料は、預けた不動産屋に払う仲介手数料です。売れた金額に対し、金額が変わります。

• 0円～200万円までが売れた金額の5％
• 200万～400万円までが売れた金額の4％＋2万円
• 400万円～は売れた金額の3％＋6万円

 

（２）登記費用

登記費用は、住宅ローンの残債や住所変更があった際にかかる費用です。住宅ローンの残債を完済する際に「抹消登記」が必要になり、住所変更の際は「住所変更登記」が必要となります。いずれも費用は30,000円～50,000円程度になります。

（３）印紙

印紙は売買契約書に添付するいわば「税金」です。こちらも売れた金額によって変動します。

実際のところ、ワンルームマンションか、都内の一等地やビルの売却でもしない限り、印紙代は5,000円～3万円ぐらいが大半だと思います。2,000万円で売れた場合は印紙1万円分です。

（４）譲渡所得税

最後に、買った時より3,000万円以上高く売れた場合は譲渡所得税がかかりますが、この時代、なかなか該当者はいないと思います。

あるとすれば、駅が新しくできて周辺相場が上がったとか、何らかの理由でものすごく安く手に入れた場合。もし該当者がいた場合は、税務署へ確認しましょう。

諸費用がわかったところで、最後のステップに行きます。

最後に、不動産は売って終わりではありません。売った後に、瑕疵担保責任というのがありますので、こちらを最後にご説明します。不動産を売却した後（引渡し後）から3ヶ月間の瑕疵担保責任というのが発生します。こちらは、雨漏り、配水管の故障、主要木部の腐食などが、引き渡しから3ヶ月以内に発生した場合は、売主が補修する義務があります。

なお、個人売買であれば、瑕疵担保責任の免責もできます。免れる場合は、販売価格から大幅な値引き交渉などがあった場合に、用いられるケースが多いです。しかし、原則として瑕疵担保責任はありますので、修繕するべき箇所がないか把握しましょう。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

売りたい物件の相場を調べて、次にローン残債。ご自分の不動産の商品力を見きわめて、買取か仲介契約を選んで不動産屋に預けることになると思います。

家は売れたら終わりではなく売却後に売主側にも費用が発生します。また、売った後にも売主側に責任がある家の修繕の可能性も知っておきましょう。いざというときに「こんなはずじゃなかった！」とならないために5つのステップ知っておいてください。