ほとんどの人にとって、不動産売却をする経験は人生に1度あるかないかでしょう。

高額な故に、失敗したくない。誰もがそう思いますよね。でも、「初めてだらけで何をどうして良いのか、よくわからない」……そう考えてしまう人も多いです。

これから売却予定を控えている方に向けて、この記事では不動産査定の前に知っていて欲しい5つの注意点をお伝えします。是非、お役立てください。

不動産売却の前に!仲介業者選びと契約の5つの注意点

売却 不動産

いきなり不動産業者に相談しては危ない

一般人が不動産の売却に不慣れなことを利用して、わざと不利な契約を結ぶ不動産業者は未だにあります。でも、そんな目に逢いたくはありませんよね。それなら不動産屋にいって相談する前に、ここで紹介する5つの注意点を知っておいてください。これは、あなたが納得できる売却にするためです。

あなたは売る時に「高く売れること」と「すぐ売れること」のどちらを優先したいですか?

もちろん「両方大事」という方もいるでしょうね……。不動産売却では、自分がどうしたいのかによって、取るべき行動が変わってきます。では、不動産売却で知っておきたい注意点を5つ、ご覧ください。

初めての不動産売却・注意点①:売りたい物件の相場を調べる

パソコンで調べ物をする女性

まず初めに、リクルートが運営するSUUMO(スーモ)などの不動産ポータルサイトを使って、売却したい不動産がある地域の近辺の売り出し状況を把握します。

ポイントは物件と駅からの距離です。売却したい不動産の利用駅と同じ距離の、不動産販売状況を確認します。

土地の場合

土地の広さ、接している道路の幅員をチェックして、近い物件を探して相場目安にします。

監修者から

下に簡易的なチェックリストを作ったので、参考にしてください。

チェックポイントプラスとなる要素マイナスとなる要素
接道幅員4m以上3m以下
道路条件通り抜け可能行き止まり
間口6m以上4m以下
向き南向き北向き
整形不整形
斜面・坂平坦
容積率高い低い

戸建の場合

土地面積と、築年数、建物の大きさをチェックして、近い物件が相場の目安になります。

マンションの場合

築年数と専有面積の大きさと階数をチェックして、同じような物件を探します。同じマンション内で売りに出ている物件がある場合は、階数や間取りが似ていればほぼ近い価格でしょう。

上記が簡単に見つかればいいのですが、なかった場合は査定サイトを利用します。

もっと詳しく査定額を知りたいときは?

住宅を持ち上げる手

(1)不動産査定サービスを利用

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスがありますので、利用してみましょう。

おすすめの不動産一括査定サイトは2つあります。まずは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

続いて、2つめのおすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

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(2)不動産屋に足を運ぶ

不動産屋では「レインズ」といわれる業者専用の不動産販売の閲覧サイトがあります。こちらでは過去の成約事例なども見ることができます。そうすれば本格的に相場を調べることができます。

相場を調べるだけで不動産屋にいっても問題ありません。そこの不動産屋と契約するわけではありませんし、しつこく営業する不動産屋がいたら「やめます」ときっぱり断りましょう。

相場を調べたら、次のステップへ行きます。

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初めての不動産売却・注意点②:住宅ローン残債確認をチェック

もし住宅ローンの支払いが終わっているのなら、ここを飛ばして(3)にいってください。

「売りたいな」と思っている家はそもそも売れる家でしょうか?現在の住宅ローンが残っている方は残債をチェックします。これは何故かというと、残債よりも相場が安かった場合、そもそも売ることができないからです。

仮に買ったときは3,000万円だったとして、住宅ローンを3,000万円で組んだと仮定します。そして、現在までに500万円を返済していて、残債が2,500万円残っていたとしましょう。

ローン残債

物件の相場を調べたら、2,000万円でした。

残債よりも相場が500万円も安いと、売るときに500万円を持ち出さないといけなくなります。住みかえとなると、残債で足が出る分、買う物件で住みかえローンで上乗せして借りることができますが、売却のみとなるとそうはいきません。

もちろん、相場を無視して残債金額で売り出すこともできますが、相場よりもはるかに高い物件を売るのは難しいです。このような理由で、売却自体が難しい。そういう人もいます。現在の住宅ローンの残債をしっかりと把握しましょう。

相場と残債がわかったところで、いざ売り出す際のステップへ行きます。

初めての不動産売却・注意点③:不動産屋に買主仲介を依頼するか、買い取ってもらうか

売れることがわかったら、いざ売却する時にどうするかを調べます。

大前提として、不動産は売り物です。高額とはいえデパートに陳列してある商品同様魅力的が無ければ、購入者は現れません。不動産の場合の魅力とは「この家に住みたい」とお客様に思っていただけるかです。その商品性、商品力はどの程度かを見きわめてください。

具体例

下記のような経年劣化した物件は商品力が弱いので、個人のお客様への販売が困難な商品と言えます。この場合は業者に適正な価格で買取してもらうのが効率的です。

GIF

一方、下の画像のような十分に商品性がある不動産な売却手段に選択肢があります。

GIF

十分に商品性がある不動産を売却する選択肢は、次の2つです。

  • 高く売りたい人向け
    →媒介契約を結んで不動産業者に預けて一般の人向けに販売
  • 早く売りたい人向け
    →不動産業者に買い取ってもらう。業者がリフォームして再販売

高く売りたい人向け

まず、不動産屋へ預けて売る場合のメリットは、(1)で調べた「相場」に近い価格で売ることができます。1番高く売る方法です。

しかし、デメリットは、いつ売れるかわかりません。預けて一週間も経たずに売れる場合もありますし、2年経っても売れない場合もあります。

早く売りたい人向け

逆に不動産買い取り業者に直接買い取ってもらう場合のメリットは、即決即金になります。査定して価格を出してもらって2~3日ぐらい。今すぐお金が必要な方にはいいですね。

しかし、デメリットは相場価格よりもかなり安くなることです。だいたい相場の7~8割の値段のことが多いようです。不動産買い取り業者が買い取って加工し、そのフィを原価として再販売します。

ここで重要なのは、けっして損をしているわけではないこと。そのままの状態で売れる物件は別ですが、そこまで綺麗な物件はあまりないでしょうから

不動産売却は自分の目的に合わせた方法を!

大半の方が前者の不動産屋に預けて媒介契約を結び、買主を仲介してもらう方法で不動産の売却を選びますね。売ること自体を急いでいない方にはもちろん前者の預けて売ることが一番です。

しかし、近隣トラブルや相続などで、今すぐ売りたい、今すぐお金が欲しいという方は、後者の不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。もしも買取を望むのなら、買取博士というサイトがおすすめなのでチェックしてみてください。

買取博士

買取博士

買取博士は、買取専門のサービスです。査定はもちろん無料。手数料も無料。買取後のリスクや責任もありません。現状のまま家を売りたい方はお気軽にご相談ください。

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初めての不動産売却・注意点④:売却時にかかる費用をしらべる

女性 税金

不動産を売却する際には、主に以下の4種類の費用が発生します。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 印紙
  4. 買った時より3,000万円高く売れた場合は譲渡所得税

(1)仲介手数料

仲介手数料は、預けた不動産屋に払う仲介手数料です。売れた金額に対し、金額が変わります。

  • 0円~200万円までが売れた金額の5%
  • 200万~400万円までが売れた金額の4%+2万円
  • 400万円~は売れた金額の3%+6万円
具体例

仮に2,000万円で売れた場合は、2,000万円×3%+6万円+消費税(×1.1%)=726,000円が、仲介手数料となります。

 

(2)登記費用

登記費用は、住宅ローンの残債や住所変更があった際にかかる費用です。

住宅ローンの残債を完済する際に「抹消登記」が必要になり、住所変更の際は「住所変更登記」が必要となります。いずれも費用は30,000円~50,000円程度になります。

(3)印紙

印紙は売買契約書に添付するいわば「税金」です。こちらも売れた金額によって変動します。

  • 売却金額が10万円~50万円以下は印紙200円分
  • 売却金額が50万円~100万円以下は印紙500円分
  • 売却金額が100万円~500万円以下は印紙1,000円分
  • 売却金額が500万円~1,000万円以下は印紙5000円分
  • 売却金額が1,000万円~5,000万円以下は印紙10,000円分
  • 売却金額が5,000万円~1億円以下は印紙30,000円分

実際のところ、ワンルームマンションか、都内の一等地やビルの売却でもしない限り、印紙代は5,000円~3万円ぐらいが大半だと思います。2,000万円で売れた場合は印紙1万円分です。

(4)譲渡所得税

最後に、買った時より3,000万円以上高く売れた場合は譲渡所得税がかかりますが、この時代、なかなか該当者はいないと思います。

あるとすれば、駅が新しくできて周辺相場が上がったとか、何らかの理由でものすごく安く手に入れた場合。もし該当者がいた場合は、税務署へ確認しましょう。

諸費用がわかったところで、最後のステップに行きます。

初めての不動産売却・注意点⑤:瑕疵担保責任~売却後の売主の責任をチェック

雨漏り

最後に、不動産は売って終わりではありません。売った後に、瑕疵担保責任というのがありますので、こちらを最後にご説明します。不動産を売却した後(引渡し後)から3ヶ月間の瑕疵担保責任というのが発生します。こちらは、雨漏り、配水管の故障、主要木部の腐食などが、引き渡しから3ヶ月以内に発生した場合は、売主が補修する義務があります。

なお、個人売買であれば、瑕疵担保責任の免責もできます。免れる場合は、販売価格から大幅な値引き交渉などがあった場合に、用いられるケースが多いです。しかし、原則として瑕疵担保責任はありますので、修繕するべき箇所がないか把握しましょう。

監修者から

2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任へ改正が行われ、売主が担保しなければならない責任が「かくれた瑕疵」から「契約の目的を達成できない場合」に変更されました。

それによって売主の負うべき責任は契約責任となり契約書に記載された品質の不動産を引き渡す事が重要となり、責任は加重され、逆に買主の権利行使の選択肢は広がりました。更に瑕疵については隠れていたか隠れていなかったを問わず買主は追求できるようになり、代金減額請求権も認められる様になりました。

売主の方はこの様な荷重された責任を負いたくない為、契約書で「一切責任を負わない」としたい所でしょう。

しかし、買主の立場を考えてみると、自分に置き換えてみれば分かりますが、設備等一切責任を負わないという状態は、もしすぐに壊れても一切文句が言えないという状態になります。このクレーム一切不可の状態で、数千万円の買い物をするか?答えはNOですよね。

つまり経年劣化して不具合が起こりやすい不動産は権利的にも個人のお客様に販売しにくい状況になりました。不具合があると後々の金銭にも影響の及ぶトラブルになるリスクが増えていますので、以前より一層売却後の責任を免除して売却出来る買取のメリットは増しています。

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まとめ:5つの注意点をチェックしてから不動産売却を

植物を持ちながら微笑む女性

この記事では以下の内容を紹介しました。

売りたい物件の相場を調べて、次にローン残債。ご自分の不動産の商品力を見きわめて、買取か仲介契約を選んで不動産屋に預けることになると思います。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら

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