今住んでいる家の売却や土地の売却方法、その流れ、相場、手数料、税金等について、不動産のプロがご説明をさせていただきます。

家や土地を売却するための基礎知識

家を売却する2つの方法

まず、家を売るにあたって、大きく分けて2つの方法があります。

媒介契約

1つ目は「媒介契約」といい、不動産屋に預けて、一般のお客様に売ってもらうことです。
こちらのメリットは、相場で売ることができます。(高く売ることができる。)
デメリットは、預けて一般で売り出しているため、いつ売れるかわからないことです。

買い取り

2つ目は、不動産屋に買い取ってもらう「買い取り」です。
こちらのメリットは、即決即金になることです。
デメリットは、買取となるので、相場よりも安くなってしまうことです。(目安ですが、相場よりも7割~6割ほどの価格になります。)

媒介契約について

住宅を売買するときの契約書

1つ目の「媒介契約」について詳しくお伝えいたします。
まず、「媒介契約」ですが、こちらは3パターンあります。

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

専属専任媒介

「専属専任媒介」は、預けた不動産屋だけが、土地や家の売却することができます。(1社のみ)
自分で買いたい人(知り合いや友人など)を見つけても、自分で売却するのではなく、媒介を依頼している不動産屋にて売却することです。
そして、専属専任媒介で依頼すると、1週間に1回以上の販売状況報告があります。
現状がわかりますし、専属専任媒介のだと不動産屋もやる気がありますので(自社のみなので、他社が買いたい人を見つけても、自社で仲介ができるため)、専属専任媒介が1番オススメです。

専任媒介

続いて「専任媒介」ですが、こちらは預けた不動産屋と、依頼した本人が、買いたい人を探すことができます。
しかし、土地や家を売却したい人は、ほとんどの方が一般の方なので、専任媒介を依頼する人は少ないです。専任媒介は、業者間で行うことがほとんどです。

一般媒介

最後に一般媒介ですが、こちらは専属専任媒介と違って、何社に依頼しても大丈夫です。預ければ預けるほど、窓口が広がります。

しかし、一般媒介では販売状況の報告義務がありません。それに、もし価格などの変更内容があった際は、預けた不動産屋全社に伝えなければなりません。
それを考えると、家や土地の売却は、一般で売却する際は、専属専任媒介がオススメです。

買い取りについて

続いて、2つ目の「買い取り」について詳しくお伝えいたします。先述した通りですが、不動産屋に直接買い取ってもらう方法です。

詳細も先述通りですが、買い取りは下記のような方々にオススメです。

  • とにかく今すぐお金が欲しい方
  • 売却を近所に知られたくない方
  • 買いたい家があるが、売却しないと買えず、かつ、どうしても買いたい家を買いたい方
    もし残債があって、買い取り価格よりも残債が上回ってしまう場合は、住みかえローンを利用しましょう。

以上のように、売却方法は、上記の2つの方法です。
ほとんどの方が「媒介」で、土地や家を高く売りたい方が多いですけどね。

土地や家の売却の流れ

売却方法がわかったところで、今度は「土地や家の売却の流れ」をお伝えいたします。

ここでは、上記の「媒介」だった場合を仮定して、売却できるまでの流れをお伝えいたします。

  1. まずは不動産屋へ足を運びます。
    事前に連絡をして予約をしていくと、待つことはないと思います。
  2. 不動産屋へ行くときに、売りたい土地や家の詳細がわかる資料を持っていきます。(購入したときの契約書など)こちらがあるとスムーズに話しが進みます。
  3. 売りたい価格を不動産屋に伝えます。
    (住宅ローンの残債などがあればそちらも伝えてください。)
  4. 不動産屋が相場を調べて教えてくれます。
    (不動産屋へ行けば自分で相場を調べなくても大丈夫です。)
    ※自分で相場を調べたい場合は下記に記載します。
  5. 媒介の契約を締結します。
    (通常は専属専任媒介がオススメです。)
  6. 売出しを開始します。
    不動産屋がチラシやポータルサイトへ掲載します。
  7. 専属専任媒介では、売り出し中の販売状況報告を受けられます。
  8. 内見対応などをして、買主が見つかりました。
  9. 買主と土地や家の「不動産売買契約」を締結します。ここで、買主から手付金を預ります。
    (※買主の住宅ローンが否決したなどの場合には、手付金を返還して白紙解約をするので、手付金を使わないようにしましょう。)
  10. 買主がローンを組む際は、ローン内定後にお引き渡しとなります。
    買主が現金の場合にはすぐにお引き渡し
  11. 不動産屋に「仲介手数料」を支払います。(※下記参照。)

土地や家を売却する際の、相場の調べ方

不動産へ売却依頼をして相場を教えてもらったとしても、「本当かな?」と思われる方もいると思います。そんな方は自分でも相場を調べてみましょう。

方法1

簡単なのは、まず土地や家を売りたい場所近辺の売り出し状況を見ることです。
中古の場合は建物価格も含まれますが、販売金額÷土地の坪数を計算すると坪単価の目安がわかります。

方法2

もっと詳細に調べたい場合は、「路線価」と検索すると、国税庁の路線価図が見れます。
ここで、売りたい家や土地の所在を調べます。

しかし、これは固定資産税などに該当する評価額となりますので、こちらの評価額に約1.5倍した数字が、おおよその相場となります。
相場を調べたい際は一度見てみてもいいですね。

土地や家を売却した際の不動産屋へ支払う仲介手数料

仲介手数料は、売買された金額を基に計算されます。

  • 0円から200万円までは、5%
  • 200万円から400万円までは、4%+2万円
  • 400万円以上は3%+6万円

不動産売買はほとんどが400万円以上なので、3%+6万円と覚えましょう。
仮に、土地や家を売却した金額が3,000万円だとすると、仲介手数料は1,036,800円(税込み)となります。1,000万円だとすると388,800円(税込み)となります。

仲介手数料は、売却金額から差し引きできる

なお、仲介手数料は、売却金額から差し引きができます。
売却金額3,000万円-仲介手数料1,036,800円=28,963,200円がお手元に残る金額となります。
(※残債の抹消、住所変更など、別途登記代がかかる場合もあります。しかし、いずれもおよそ3万円くらいです。)

売却金額1,000万円だと、
売却金額1,000万円-仲介手数料388,800円=9,611,200円がお手元に残ります。

上記が土地や家を売却した際にかかる仲介手数料となります。

土地や家を売却した際にかかる税金

最後に、土地や家を売却した際にかかる税金を気にされる方も多いと思います。

売却した際にかかる税金についてお伝えいたします。税金に関しては、詳細を書くと物凄く長文になりますので、簡略してお伝えいたします。

売買契約書に添付する印紙

初歩的な税金ですが、土地や家を売却する際の、売買契約書に添付する印紙も、税金となります。

  • 売却金額が100万円を超える金額から500万円以下が1,000円
  • 売却金額が500万円を超える金額から1,000万円以下が5,000円
  • 売却金額が1,000万円を超える金額から5,0000万円以下が10,000円
  • 売却金額が5,000万円を超える金額から1億円以下が30,000円
  • 売却金額が1億円を超える金額から5億円以下が60,000円

現実的なのは1,000万円から5,000万円の印紙10,000円が主流になります。
このように、印紙も立派な税金になります。

買ったときよりも高く売れた場合

続いて、土地や家を売却した際の、売った金額に対しての税金ですが、住んでいた年数によって変わってきます。長期譲渡所得と短期譲渡取得というものがあります。
しかし、これらを結論から言いますと、買ったときよりも高く売れない限り税金はかかりません。

特に、買った時より3,000万円高く売れない限りは、非課税です。(3,000万円の特別控除という制度があります。)この時代、買ったときよりも高く売れることはほとんどありません。ましては3,000万円以上の高く売れるケースは珍しいでしょう。

税金の詳細はキリがなくなりますが、上記を知っているだけで全然違います。
結論としては、土地や家を売却した際の税金の心配はあまりいらないと思います。

まとめ

以上、土地や家の売却方法と流れのご説明でした。

特に初めて売却する方は不安も多いと思いますが、ここでご説明したことだけでも頭に入れておくと、スムーズに土地や家の売却が進むと思います。ぜひ参考にしてください。

不動産歴10年の不動産屋さん店長。資格は宅地建物取引士、損害保険募集人(主に火災保険)、住宅ローンアドバイザー。某大手不動産会社に勤務していたとき、マンション売買の仲介の営業で埼玉県No1になったこともある売買のプロ。