住宅ローン控除とはなに?

負担を減らしてマイホームを購入できるようにできた制度

中古マンションを買う時に気になるのが『住宅ローン控除は利用することが出来るのか?』ということでしょう。多くの方は低金利で長期分割払いができる住宅ローンを利用してマイホーム(一戸建てや中古マンションなど)を購入するので、税金の控除・還付が受けられる住宅ローン控除利用の可否は関心高い項目のはずです。

マイホーム(一戸建建てや中古マンションなど自分の家族が住むための家)所有の際に懸念されることはランニングコストによる資金面の負担増です。

この負担を軽くし、誰もが安心してマイホーム(一戸建てや中古マンションなど)を購入することが出来るよう設けられたのが『住宅ローン控除』です。
住宅ローンを利用して居住用不動(一戸建てや中古マンションなど)の新築、購入、増改築をしたとき、新築マンション・中古マンションにかかわらず10年間にわたって『所得税』、『住民税』が還付、控除されます。

 住宅ローン控除額の計算

住宅ローン控除金額=住宅ローンの年末残高×1.0%

 ですが、納税金額によって還付金額が異なるので必ず年末残高の1%の還付を受けられるというわけではありません、言葉だけでは分かりづらいので、住宅ローン控除の一例を確認しましょう。

中古マンションを購入した会社員Aさんの場合

それでは会社員Aさんのケースで具体例を確認してきます。

  • ローン年末残高:2900万円
  • 所得税額:15万円

このケースの場合、『住宅ローン控除上限金額は29万円』となりますが納税所得税額が15万円なので『15万円の還付』となります。つまり、このままでは所得税の還付だけでは上限金額である29万円全額の還付を受けることが出来ないのです。

上記ケースでお分かりの通り、所得金額が低く納税額の低い方は、14万円が足切りされてしまっています。所得の低い方ほど損をしてしまっている印象がありますが、このようなケースでは所得税と合わせて『住民税額の控除(上限13万6500円)』も行っています。

※消費税8%適用の場合 住民税の控除金額の計算『控除金額=所得税の課税総所得金額×7%』 言葉の違いをお気づきの方もいると思いますが、所得税は『還付』で住民税は『控除』となります。住民税は還付されるのではなく、翌年の税額から控除されるだけなので、この点には注意して下さい。

このように、住宅ローン控除には大きなメリットがあるので、概要しっかりと確認してマイホーム(一戸建てや中古マンションなど)購入時に思い違いが無いようにしておきましょう。

中古マンション購入時に確認するべき7つの項目

適用要件1:返済期間10年以上の住宅ローンを利用する

ここまでは住宅ローン控除の概要を確認してきましたが、全ての物件に適用されるわけではないのでマイホーム購入時(特に中古マンションや中古一軒家)には注意が必要です。では、住宅ローン控除の適用要件を確認していきましょう。

 住宅ローンであれば、どんな条件でも良いというわけではありません。金融機関から10年以上の返済期間を有する住宅ローンを利用しなければ、住宅ローン控除を利用することは出来ません。中古マンションの場合は築年数によっては最長返済期間が10年以下になる可能性もありますのでご注意ください。

適用要件2:所得金額が3000万円以下

心配する方は少ないのですが、その年の収入が3000万円を超えていると住宅ローン控除は利用できません。この所得金額は世帯年収の事ではなく、住宅ローンを利用している方の所得金額を指します。仮に世帯年収で3000万円を超えていても問題はありません。

適用要件3:専有面積が50㎡以上・床面積の1/2以上が住宅であること

書類

基本的に住宅ローン控除は自己居住用不動産購入時に適用される税制制度です。事務所や店舗兼用などで購入され方は、床面積にしめる居住部分の割合が50%以上でなければ住宅として認められないので注意しましょう。

また、ここでいう床面積とは『内法面積』のこと指します。床面積には、壁芯面積と内法面積の2種類の確認方法があり、壁芯面積は販売図面や間取り図面に記載されている建物面積のことで、内法面積は登記簿謄本に記載されている建物面積ことです。

基本的に、内法面積は壁芯面積よりも『4㎡前後』小さくなってしまうので、販売図面に建物面積53㎡と記載されていても住宅ローン控除が利用できない可能性もあるので、気になる物件が見つかったら必ず登記簿謄本の面積を確認しましょう。 

適用要件4:親族などから購入していない

生計共にしている親族や特別な関係になる人から不動産を取得するケースや、贈与による取得のケースでは住宅ローン控除は適用されません。

適用要件5:築年数

大規模改修工事

中古マンション、中古一戸建を購入する方は必ず確認しましょう。

  • 耐火建築物の場合は築後25年以内
  • 耐火建築物以外の建物は築後20年以内
  • 上記築年数を超過している建物で一定の耐震改修工事を実施している、もしくは耐震基準適合証明書の交付が受けられる建物
  • 住宅瑕疵保険に加入している建物

耐震基準適合証明書や住宅瑕疵保険については、いつ書類取得しているかも重要になります。売主による手続きも必要になるので、購入前に担当営業マンに住宅ローン控除が利用できるか確認し、あいまい返事の時は正確な答えが返ってくるまで待ちましょう

適用要件6:リノベーション、リフォームをやっても減税対象になる

リノベーション、リフォーム

中古住宅はいくらか生活感が残っているため、暮らしやすいようになんらかのリノベーションをして住む方が多いです。リノベーションをした場合も最大40万円分減税の対象になります。条件によって金額は変わりますので確認してください。

適用要件7:その他税制制度を利用していないか

税務署、税金

住宅にかかわる税制制度は多岐にわたります。中には住宅ローン控除と併用できない制度や、制度利用後一定期間住宅ローン控除が利用できない場合があるのです。

住み替えでの購入や過去5年以内の自宅売却の経験がある方は事前に税務署に確認しましょう。 住宅ローン控除は素晴らしい制度なゆえ、細かな適用要件が定められています。

住宅ローン控除が受けれるかどうか事前に税務署に確認しましょう

ローン返済以外のお金も出てくるので資金計画は相談しましょう

金融機関にとって貸付が厳しい再建築不可を売る場合があります。物件価格は同じ地域の物件と比較してかなり安いのですが、現金一括購入か、貸してくれるノンバンクがあったとしても頭金を多めに等要求があるでしょう。

そもそもなのですが、住民票に住所がある家じゃないといけません。アメリカの映画やドラマでトレーラーハウスやキャンピングカー暮らしの方が出てくることがあります。シャワーが付いていて快適に暮らせるキャンピングカーもあるらしいのですが、キャンピングカーが住民票取得をすることは日本では難しく、キャンピングカー購入費用に住宅ローン適応はできません。

マンション(新築マンション、中古マンション)の場合は、管理費や駐車場料金などの費用が別途必要になるので、特に注意が必要です。

住宅ローン控除利用の可否で資金計画も変わりますし、将来的の売却金額にも影響を与えるので中古マンション購入の際は適用条件を満たしているのか必ず確認して下さい。


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