住宅ローンとは、マイホームを購入した時に税金の控除・還付が受けられる制度です。この記事では、住宅ローン控除が中古マンションの購入にも適用されるのかを、わかりやすく紹介します。

現在、中古マンションを購入予定の方は、是非参考にしてください。

住宅ローン控除とはなに?

負担を減らしてマイホームを購入できるようにできた制度

ローン

中古マンションを買う時に気になるのが『住宅ローン控除を利用出来るのか?』でしょう。低金利で長期分割払いができる住宅ローンの活用は、多くの人にとって関心高い項目だと思います。

マイホーム所有の際、「ローン」という名のランニングコストの増加は、多くの人にとって悩みの種です。

この負担を軽くし、マイホームを購入しやすくしたのが『住宅ローン控除』。住宅ローンを利用すれば、新築マンション・中古マンションにかかわらず10年間にわたって『所得税』と『住民税』が還付、控除されます

 住宅ローン控除額の計算

住宅ローン控除金額=住宅ローンの年末残高×1.0%

ですが、納税金額によって還付金額が異なるので必ず年末残高の1%の還付を受けられるわけではありません、言葉だけでは分かりづらいので、住宅ローン控除の一例を確認しましょう。

 

中古マンションを購入した会社員Aさんの場合

売却成立、嬉しい、喜ぶ、やったー

それでは会社員Aさんのケースで具体例を確認していきます。

  • ローン年末残高:2,900万円
  • 所得税額:15万円

Aさんの場合、『住宅ローン控除上限金額は29万円』となりますが、納税所得税額が15万円なので『15万円の還付』です。還付なので、支払った以上は戻りません。つまり、所得税の還付だけでは上限金額の29万円全額の還付を受けることが出来ないのです。

所得金額が低く納税額の低い方は、14万円が足切りされます。所得の低い方ほど損をしている印象がありますが、所得税と合わせて住民税額の控除(上限13万6500円)も行っています。

1つ注意したいのは、所得税は『還付』なのに対して、住民税は『控除』であることです。住民税は還付されるのではなく、翌年の税額から控除されるだけです。

還付や控除といった違いこそあれど、住宅ローン控除には大きなメリットがあります。概要をしっかりと確認して、マイホーム購入時に思い違いが無いようにしておきましょう。総務省のHPに詳しく掲載されていますので、詳しくはこちらをご覧ください。

中古マンション購入時に確認するべき7つの項目

ここまで住宅ローン控除の概要を確認してきました。しかし、住宅ローン控除は全ての物件に適用されるわけではありません。とくに、中古マンションや中古一軒家の購入時には注意が必要です。住宅ローン控除が適用される7つの要件を確認していきましょう。

適用要件1:返済期間10年以上の住宅ローンを利用する

まずは、返済期間についてです。住宅ローン控除の対象は、金融機関から10年以上の返済期間を有している場合のみ。最長返済期間が10年以下の住宅ローンには適用されません。

適用要件2:所得金額が3,000万円以下

その年の収入が3,000万円を超えていると住宅ローン控除は利用できません。この所得金額は世帯年収の事ではなく、住宅ローンを利用している方の所得金額を指します。

適用要件3:専有面積ではなく登記簿面積が50㎡以上・床面積の1/2以上が住宅であること

書類

基本的に住宅ローン控除は、自己居住用不動産購入時に適用される税制制度です。事務所や店舗兼用などで購入された方は、床面積にしめる居住部分の割合が50%以上でなければ住宅として認められないので注意しましょう。

また、ここでいう床面積とは『内法面積』のこと。床面積には、壁芯面積と内法面積の2種類の確認方法があります。壁芯面積とは、販売図面や間取り図面に記載されている建物面積のこと。一方、内法面積とは、登記簿謄本に記載されている建物面積ことです。

さらに詳しく説明すると、壁芯面積では壁の真ん中で面積をはかるので、壁の半分が面積に入っています。一方、内法面積は壁の内側の床の部分のみをはかるので、壁の面積は入りません。

そのため、内法面積は壁芯面積よりも『4㎡前後』小さくなってしまうので、販売図面に建物面積53㎡と記載されていても住宅ローン控除が利用できない可能性もあります。気になる物件が見つかったら、必ず登記簿謄本の面積を確認しましょう。 また、この50㎡の面積要件は登記簿面積によって決められます。

適用要件4:親族などから購入していない

生計共にしている親族や特別な関係になる人から不動産を取得するケースや、贈与による取得のケースでは住宅ローン控除は適用されません。

適用要件5:築年数と耐震基準

大規模改修工事

中古マンション、中古一戸建を購入する方は必ず確認しましょう。

  1. 耐火建築物の場合は築後25年以内
  2. 耐火建築物以外の建物は築後20年以内
  3. 上記築年数を超過している建物で一定の耐震改修工事を実施している、もしくは耐震基準適合証明書の交付が受けられる建物
  4. 住宅瑕疵保険に加入している建物

耐震基準適合証明書や住宅瑕疵保険については、いつ書類取得しているかも重要になります。売主による手続きも必要になるので、購入前に担当営業マンに住宅ローン控除が利用できるか確認し、あいまい返事の時は正確な答えが返ってくるまで待ちましょう

aとbは、築年数を確認すればよいので自分でもできると思います。

cとdについては……耐震基準が新耐震基準を満たした建物であることが証明書発行、保健付保の前提条件です。したがって、新耐震基準を満たしているかを確認すれば、適否の判断が出来るでしょう。

適用要件6:リノベーション、リフォームをやっても減税対象になる

リノベーション、リフォーム

中古住宅には、以前に住んでいた方の生活感が残っていることも多いため、リノベーションをしてから住むケースが多いです。リノベーションも最大40万円分減税の対象になります。条件によって金額は変わりますので確認してください。

適用要件7:その他税制制度を利用していないか

税務署、税金

住宅にかかわる税制制度は多岐にわたります。中には住宅ローン控除と併用できない制度や、制度利用後一定期間住宅ローン控除が利用できない場合も。

住み替えでの購入や過去5年以内の自宅売却の経験がある方は、事前に税務署に確認しましょう

住宅ローン控除が受けられるかどうか、事前に税務署に確認しましょう

ローン返済以外のお金も出てくるので資金計画は相談しましょう

最後に、レアケースについても触れておきます。

まずは、再建築不可物件。再建築不可物件の価格は、同じ地域の物件と比較するとかなり安いのですが、金融機関からの貸付が厳しいです。そのため、現金一括でも購入が主。仮に、貸してくれるノンバンクがあったとしても頭金を多めに要求されるでしょう。

続いて、トレーラーハウス。アメリカの映画やドラマでは、トレーラーハウスやキャンピングカー暮らしをしている人が出てくることもありますが、住民票に住所がある家じゃないと住宅ローン控除の適用対象にはなりません。

住宅ローン控除利用の可否で資金計画も変わりますし、将来的な売却金額にも影響を与えます。中古マンションを購入の際は、住宅ローン控除の適用条件を満たしているのか必ず確認してください。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


「住みかえ王子」では、家づくりや家探しなどの住みかえの疑問について、アドバイザーに無料でご相談いただけるサービスを提供しております。フリーダイヤルまたはLINEでのご相談も可能です。詳しくは以下をクリックしてください。


マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条