住宅ローン控除とは、マイホームを購入した時に税金の控除・還付が受けられる制度です。お得な制度ですから、誰もが住宅ローン控除を利用したいでしょう。新築の住宅を購入した人も中古マンションを購入した人も、その想いは同じです。この記事では、中古マンションを購入予定の方に向けて、住宅ローン控除の利用の仕方を詳しく紹介します。中古マンションを購入予定の方は、是非参考にしてください。

住宅ローン控除とは：マイホーム購入の負担を減らす制度

マイホーム所有の際、ローンという名のランニングコストの増加は、多くの人にとって悩みの種です。この負担を軽くし、マイホームを購入しやすくしたのが『住宅ローン控除』。住宅ローンを利用すれば、新築マンション・中古マンションにかかわらず10年間にわたって『所得税』と『住民税』が還付、控除されます。

 住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除の金額は、住宅ローンの年末残高×1.0%です。ただし、納税金額によって還付金額が異なるので必ず年末残高の1%の還付を受けられるわけではありません、言葉だけでは分かりづらいので、住宅ローン控除の一例を確認しましょう。

中古マンションを購入：会社員Ａさんの住宅ローン控除

それでは会社員Aさんのケースで具体例を確認していきます。

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Aさんの場合、『住宅ローン控除上限金額は29万円』です。しかし、納税所得税額が15万円なので還付される金額は15万円です。還付金なので、支払った以上は戻りません。つまり、所得税の還付だけでは上限金額の29万円全額の還付を受けることが出来ないのです。

所得金額が低く納税額の低い方は、14万円が足切りされます。所得の低い方ほど損をしている印象がありますが、所得税と合わせて住民税額の控除（上限13万6500円）も行っています。

還付と控除の違いに注意

1つ注意したいのは、所得税は『還付』なのに対して、住民税は『控除』であることです。住民税は還付されるのではなく、翌年の税額から控除されるだけです。還付や控除といった違いこそあれど、住宅ローン控除には大きなメリットがあります。概要をしっかりと確認して、マイホーム購入時に思い違いが無いようにしておきましょう。総務省のHPに詳しく掲載されていますので、詳しくはこちらをご覧ください。

ここまで住宅ローン控除の概要を確認してきました。しかし、住宅ローン控除は全ての物件に適用されるわけではありません。とくに、中古マンションや中古一軒家の購入時には注意が必要です。住宅ローン控除が適用される7つの要件を確認していきましょう。

住宅ローン控除の適用条件①：返済期間10年以上の住宅ローンを利用する

まずは、返済期間についてです。住宅ローン控除の対象は、金融機関から10年以上の返済期間を有している場合のみ。最長返済期間が10年以下の住宅ローンには適用されません。

住宅ローン控除の適用条件②：所得金額が3,000万円以下

その年の収入が3,000万円を超えていると住宅ローン控除は利用できません。この所得金額は世帯年収の事ではなく、住宅ローンを利用している方の所得金額を指します。

住宅ローン控除の適用条件③：中古マンションの登記簿面積に注目

基本的に住宅ローン控除は、自己居住用不動産購入時に適用される税制制度です。事務所や店舗兼用などで購入された方は、床面積にしめる居住部分の割合が50％以上でなければ住宅として認められないので注意しましょう。

また、ここでいう床面積とは『内法面積』のこと。床面積には、壁芯面積と内法面積の2種類の確認方法があります。壁芯面積とは、販売図面や間取り図面に記載されている建物面積のこと。一方、内法面積とは、登記簿謄本に記載されている建物面積ことです。

内法面積についての詳細

さらに詳しく説明すると、壁芯面積では壁の真ん中で面積をはかるので、壁の半分が面積に入っています。一方、内法面積は壁の内側の床の部分のみをはかるので、壁の面積は入りません。

そのため、内法面積は壁芯面積よりも『4㎡前後』小さくなってしまうので、販売図面に建物面積53㎡と記載されていても住宅ローン控除が利用できない可能性もあります。気になる物件が見つかったら、必ず登記簿謄本の面積を確認しましょう。 また、この50㎡の面積要件は登記簿面積によって決められます。

住宅ローン控除の適用条件④：中古マンションを親族から購入したらNG

生計共にしている親族や特別な関係になる人から不動産を取得するケースや、贈与による取得のケースでは住宅ローン控除は適用されません。

住宅ローン控除の適用条件⑤：購入する中古マンションの築年数と耐震基準

中古マンション、中古一戸建を購入する方は必ず確認しましょう。

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耐震基準適合証明書や住宅瑕疵保険については、いつ書類取得しているかも重要になります。売主による手続きも必要になるので、購入前に担当営業マンに住宅ローン控除が利用できるか確認し、あいまい返事の時は正確な答えが返ってくるまで待ちましょう。

1と2は、築年数を確認すればよいので自分でもできます。3と4については……耐震基準が新耐震基準を満たした建物であることが証明書発行、保健付保の前提条件です。したがって、新耐震基準を満たしているかを確認すれば、適否の判断が出来るでしょう。

住宅ローン控除の適用条件⑥：中古マンションのリノベーション、リフォームも減税対象

中古住宅には、以前に住んでいた方の生活感が残っていることも多いため、リノベーションをしてから住むケースが多いです。リノベーションも最大40万円分減税の対象になります。条件によって金額は変わりますので確認してください。

住宅ローン控除の適用条件⑦：その他税制制度の利用の有無

住宅にかかわる税制制度は多岐にわたります。中には住宅ローン控除と併用できない制度や、制度利用後一定期間住宅ローン控除が利用できない場合も。住み替えでの購入や過去5年以内の自宅売却の経験がある方は、事前に税務署に確認しましょう。

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住宅ローン控除利用の可否で資金計画も変わりますし、将来的な売却金額にも影響を与えます。中古マンションを購入の際は、住宅ローン控除の適用条件を満たしているのか必ず確認してください。

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