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家を売却する時、色々な不安や疑問を持つと思います。たとえば、「自分の家はいくらで売れるのだろう？」 「どこの不動産会社に家の売却を依頼すれば良いの？」などです。家の売却は一生に何度も経験することではないので無理もありません。そこでこの記事では、家の売却を決意した時に、最初に取るべき４つの行動をまとめました。
この記事を読めば、どのような点に注意して売却活動をスタートすれば良いかが分かります。家の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。
１：家の売却の希望条件を整理する
取るべき行動1つ目は、売却の希望条件を整理することです。なぜなら、希望条件を整理することによって、これからの売却活動の方向性がはっきりするからです。具体的には、以下２つのステップを踏んでください。
- 売却の理由を確認する
- 売却の希望条件を整理する
詳しく解説します。
家の売却の理由を確認する
まずは、売却の理由を確認することです。主な売却理由を４つを挙げておきます。
- 住み替え
- 相続した家を売却
- 住宅ローンの返済が苦しいため売却
- まとまった資金がほしいので売却
上記を参考に、自分が家を売却する理由を明確にしておきましょう。そうすれば、次のステップ「売却の希望条件を整理する」がわかりやすくなります。
ただ売るだけの場合と住んでいる家を売るのでは話が大きく違います。住んでいる家を売る場合は次の住まいを確保しなければなりません。「住み替えのコツ」と純粋な「家の売却のコツ」は、それぞれ別記事をアップしているので参考にしてください。
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家の売却の希望条件を整理する
売却理由を確認したら、希望条件を整理しましょう。希望条件とは「売却下限価格」や「引渡し時期」のことです。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円あれば、少なくとも2,000万円以上で売らないと手持ち資金を捻出して残債を完済する必要があります。
また、仮に売却理由が「住み替え」であれば、新しく購入する物件の引渡し日より前に、今の家を売却して引き渡すのが理想です。このように売却理由を明確にして、売却価格や引き渡し時期の「希望条件」を整理しましょう。
価格に関してはこちら側の都合から希望額を検討することも重要ですが、価格についてはマーケットが存在するのでこの点に留意して価格がマーケットアウトしていないかの検討段階が後で来ることは認識しておいた方がよいでしょう。
２：「売却」と「買取」の違いを理解する
取るべき行動2つ目は、売却と買取の違いをしっかり理解することです。売却と買取には、それぞれメリットとデメリットがあり、売却の希望条件によってどちらを選ぶべきかが違ってきます。
売却とは不動産会社に間に入ってもらい（仲介）、買主を探してもらうこと。一方、買取とは、不動産会社に家を買い取ってもらうことです。
「売却」と「買取」の違い
売却と買取の違いは以下の通りです。
| 売却 （主に経年劣化が少ない物件） | 買取 （主に経年劣化した物件） |
|
|---|---|---|
| 買主 | 主に個人 | 不動産会社 |
| 売却価格 | エンド顧客の相場で売れる可能性が高い | 不動産会社の相場になる |
| 売却期間 | 一定期間が必要 | 早く売却できる |
「売却」と「買取」のメリット・デメリット
売却と買取のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| 売却 | 買取 | |
|---|---|---|
| メリット | 補修やリフォーム費用分減歩せずに売れる可能性が高い | ・経年劣化を補修する費用分が価格に反映される ・早く売却できる ・瑕疵担保責任を免責にできる ・近所に知られる可能性が低い ・仲介手数料がかからない |
| デメリット | ・売却に時間がかかることもある ・近所に知られてしまう ・仲介手数料がかかる | ・経年劣化補修費用分、売却価格が低くなる ・買取不可の場合もある |
買取か仲介による売却かは物件の状態で判断してください。設備などの劣化が少ない物件ならば、買主は買った状態のまま住むことも可能。このようなケースは、売却が良いです。一方、現状のままでは住むのが難しいのであれば、買取を選択したほうが良いです。
３：ネットで不動産会社を探す
取るべき行動3つ目は、不動産会社の種類による長所・短所を理解することです。不動産会社には、大きく分けて２つのタイプがあります。
- 大手の不動産仲介会社
- 地元密着の中小不動産会社
それぞれ詳しく解説します。
大手の不動産仲介会社の長所・短所
大手の不動産仲介会社の長所・短所は以下の通りです。
長所
- 取り扱う物件数・情報量が多い
- 支店数が多く、広範囲で買主を見つけやすい
- 売買契約書・重要事項説明書等の書類がしっかりしている
- 売却後のアフターフォローが丁寧
短所
- 営業担当者によって能力に差がある
- 支店間での異動があり、地域の情報に詳しくない営業担当者もいる
地元密着の中小不動産会社の長所・短所
一方、地元密着の中小不動産会社の長所・短所は以下の通りです。
長所
- 地域の事情に詳しい
- アットホームな雰囲気で応対してくれる
短所
- 物件数・情報量で大手の不動産仲介会社に劣る
- 担当エリア以外は弱い
- 会社によって、営業能力や接客態度に大きな差がある
このように、大手と地元密着型には長所・短所の違いがあります。たとえば、広域の方が検討しにくいローカル駅が最寄りの場合は、地元に強い地元密着型の不動産会社のほうが良いかもしれません。
一方、集客が期待できるエリアであれば、集客力のある大手不動産会社のほうが良いかもしれません。いずれにしろ、次項で解説する「査定」をして、不動産会社を比較することが重要になります。
４：いくらで売れるか「査定」をしてもらう
取るべき行動4つ目は、いくらで売れるか「査定」してもらうことです。査定は4～5社と、複数社へ依頼しましょう。というのも、実際の売却価格は不動産会社によって異なるので、複数社へ査定依頼をして比較する必要があるからです。
その際は、ネットを利用して簡単に複数社へ査定依頼できる「一括査定サイト」を利用すると良いでしょう。ただ、その際の注意点は以下の通りです。
- 査定価格＝売却価格ではない
- 査定価格を高めにする会社もある
- 査定価格の根拠である「取引事例（成約事例）」もよく確認する
まず、査定は確実に売れる価格ではなく、「売れる可能性がある」という売却目安価格である点を認識しておきましょう。そして、査定価格を高めに提示する不動産会社もいるので、査定価格の「根拠」をヒアリングすることが重要です。
また、REINS Market Informationや土地総合情報システムを利用して、自身で成約事例を調べておけば優良な不動産会社を見極めやすいです。この3つに注意すれば、優良な不動産会社を見つけられる可能性は上がります。
一括査定サービスが便利
複数の不動産会社にいちいち査定依頼するのは、とても面倒。そこでおすすめしたいのがすまいValueの一括査定サービスです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
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売却しづらい不動産は買取も考慮
物件の状態によっては仲介による売却が難しいこともあります。そのようなときは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法を選ぶと良いでしょう。買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。
まとめ：家の売却前にまずはこの4つのポイントを抑えよう
今回は、家を売却する際に、最初にやるべきことを４つ紹介しました。
上記4点を知っておけば、大きなミスなく家の売却準備ができます。ぜひ、家を売却するときの参考にしてください。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
