高額な中古マンション。できる限り安く購入したいですよね。そのため皆さん「買い時」を意識されると思います。中古マンションの買い時に悩んでいる方に、「買い時」の本当の考え方を解説します。多くの人が「今はマンションが安い時期かな？高いのかな？」と考えると思いますが、中古マンションの買い時は、市況だけで判断すべきではありません。中古マンション購入は、ライフプランを考えて適切な時期におこなうべきもの。「いつ買おう」と迷っている方に、適切な買い時をお伝えします。

市況によって購入を見送っても安く買えるとは限らない 

「今は中古マンションの買い時なのかな？」 と考えたり、不動産会社に相談したりする人は多いですが、一番大事なのは自分の意思や都合から「買い時」を考えることです。

「今はマンション価格が高いから……」と購入を見送っても、数年後に値下げされると断定することはできません。むしろ、価格が上昇しつづける可能性だってあります。これからの推移・動向を予測することはできても、把握することは誰にもできないのです。 

投資マンションの購入時は立地と間取りに注目！

また、投資マンションであれば、儲けを出すために安く買って高く売却することが重要になってきます。もちろん自己居住用の中古マンションでも無視できない点ではありますが、優先すべきは立地や間取り。中古マンションの選択肢は多いですから、価格も含めた希望のマンションは、いつの時代でも見つけることができるはずです。

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中古マンションを購入する理由は、以下のようなことでしょう。

これらの理由で「買いたい！」と思ったときに購入を見送ってしまうと、立地や広さなどの住まいにおける「利便性」や「快適性」を一定期間あきらめることになります。 

さらに購入しないで賃貸住宅に住み続けるとすれば、家賃がかかり続けるということですよね。また30歳で購入すれば35年ローンを組んでも65歳で完済できますが、35歳になれば完済年齢は70歳になります。 「少しでも費用をおさえたい！」という気持ちはわかりますが、自分や家族のニーズや人生設計を優先させて考えて中古マンションの購入時期を決めると、結果として「満足」につながるのです。

では続いて、どのくらいの築年数のマンションが買い時なのかという話。一概には言えませんが、価格でいえば築20年前後。お得感でいえば築5年あたりまでの新築に近いマンションが買い時です。

築年数から考える中古マンションの買い時①：値ごろ感が出るのは築15年～20年 

基本的に、マンションは経年につれて価格を下げていくものです。築10年より20年、築20年より30年の方が安いです。では築年数は古ければ古いほどいいのかというと、もちろんそんなことはありません。築古マンションになればなるほど価格は安くなるとはいえ、老朽化や寿命が心配ですよね。 「設備も概ね安心」「長く住める」「それでいて安い」というバランスが取れているのは、築15～20年頃のマンションだといえます。

さらに具体的にいえば、2001年以降に完成したマンションが良いでしょう。というのも、2000年に施行された「品確法」によって、この頃からマンションの住宅性能が格段に向上しているからです。品確法施行後のマンションは、床暖房や24時間換気システムなどの設備が付帯していることが多く、ほとんどがバリアフリー設計で建築されています。

新築マンションの半値程度で良物件を購入！

また、耐震性や省エネ性においても、従来のマンションより高い傾向にあります。 築15年や20年を迎えるマンションは、新築時の半値前後になっているものです。つまり「安心」「快適」と「安さ」を両立できるのが、この頃のマンションだと言えます。外観や耐震性はリフォームできませんが、リノベーションマンションも増えておりおしゃれで手ごろな価格のため人気です。

築年数から考える中古マンションの買い時②：築浅でも新築に比べればお得 

ではもっと新しいマンションはどうなのかというと、こちらは新築と比べれば買い時と判断できます。それは、築5年以下のマンションは新築物件とそれほど設備や仕様に大差はありませんが、価格面では大きな違いがあるからです。 

新築マンションは「新築」という唯一無二のプレミアや、分譲会社の儲け分などが加味されて値段が設定されます。そのため、中古になった時に一定の価値がガクッと下がるのが一般的です。その下がり幅は、10%とも言われています。

中古マンションは年間２％価値が下がる

たとえば、5,000万円で分譲された新築マンションは、誰かが住んで中古になってしまっただけで価値が4,500万円まで落ちてしまいます。

中古マンションは平均して1年に2%ずつ価値が落ちていくと言われていますので、中古になって5年で10%程度は価値が下がります。つまり築5年のマンションは、中古になることでの価値下落率と合わせて、新築時から20%安く買える可能性があるということです。「新築にこだわりはないけど、トレンドの設備や耐震性に妥協はしたくない！」という方には、築浅マンションが絶好の買い時物件になります。

家族の意思や都合を優先させるべきとはいえ、中古マンションという高額なものを買うには「市況」も気になりますよね。ここからは、現在、中古マンションの価格相場はどうなっているのか解説します。

中古マンションの買い時を見極める①：価格相場をチェック 

（出典：東日本レインズ） 

上記グラフは、首都圏における中古マンションの平米単価の推移を表したものです。平米単価が緩やかに上昇しているのがわかるでしょう。

（出典：近畿レインズ）

一方、上記グラフは、近畿地方の中古マンション成約平米単価の推移です。平米単価は折れ線グラフで表されています。近畿エリアも高騰は続いていますが、前者と比較すると上昇率はそこまで高くはありません。

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中古マンションの買い時を見極める②：金利の影響も受ける

たとえば、著しく低い金利も中古マンション・一戸建ての価格に大きく影響しています。「低金利だから家を買おう！」という人が多くなると需要が上がり、需要が上がると売る側も価格設定を変えるんですね。一時期そろそろ上昇するとみられていた金利ですが、米国や欧州の政策の行方により、日本もさらなる低金利政策を打ち出す可能性まで示唆されています。 

つまり今後も「買い時」と考える人が一定数いる可能性が考えられ、需要は継続し、中古マンションの価格は落ちないとの見方もできるわけです。 ただし、これからの相場価格の推移の「予測」は誰にでもできますが、「断定」することは誰にもできません。

ご自分や家族が買いたい時が中古マンションの買い時

この記事では以下の内容を紹介しました。

中古マンションは、市況などの要因とともに自分の意思や都合も考えて買い時かを判断するようにしましょう。「買う必要があるとき」「買いたいと思ったとき」に購入しなければ、後悔したり不都合が生じたりするものです。 これからの市況は断定することはできませんが、人生設計さえ明確なら自分にとっての中古マンションの買い時がわかるはずです。購入を悩まれている場合には、まず人生設計をご家族で話合ってみましょう。

「あと数年以内にマンションを買いたいね」「子供たちが小学校に上がるまでに買いたいね」という結論でもいいと思います。その中で市況を加味して住み替え時期を考えることができれば、最適なタイミングで中古マンションの購入が叶うのではないでしょうか。