マンションの売却を考えている方に向けて、不動産会社に支払う手数料について現役の不動産鑑定士が解説します。最近では仲介手数料無料というサービスも増えてきています。無料でちゃんと売却してくれるのでしょうか?仲介手数料が無料の理由を解説しています。

マンション売却の手数料を無料にできる理由

マンションも売却する時も仲介手数料は発生します。しかしながら、最近ではマンションを売却する際、仲介手数料を無料や半額にするような不動産仲介業者も登場し始めてきました。

そこで、今回はなぜ仲介手数料を無料にできるのか、マンションの売却における手数料の謎について迫りたいと思います。

マンション売却の手数料とは何か

定義のおさらい

まずマンション売却時の仲介手数料についておさらいします。不動産仲介業者は依頼者から受領することができる報酬については、上限が定められています。仲介手数料は一般的に3%という認識がありますが、実は売買金額によって、料率は異なります。

マンション売却価格が・・・

  • 200万円以下の物件
    マンション売却価格×5%が仲介手数料です。
  • 200万円を超え400万円以下の物件
    マンション売却価格×4%+2万円が仲介手数料です。
  • 400万円を超える物件
    マンション売却価格×3%+6万円が仲介手数料となります。

特徴は成功報酬

マンション売却価格は、多くのケースが400万円超となり、仲介手数料としては3%+6万円が一般的です。そのため、仲介手数料は3%という認識が広がっています。

忘れがちですが、仲介手数料には消費税はかかります。そのため仲介手数料は、正確には(マンション売却価格×3%+6万円)×1.08となります。

仲介手数料の特徴は成功報酬であるということです。取引が不成立の場合は、不動産仲介業者は必要経費を請求することができません。だいたい中古マンション売却の場合は100万円以上の手数料が発生します。

しかし「手数料が無料なら100万円得する!」と計算しないようにしましょう。手数料無料には罠があるかもしれません。

不動産会社が売主を大事にする理由

両手取引の弊害

不動産仲介業者は1社で仲介を行った場合、売主と買主の双方からそれぞれ仲介手数料を受領することも可能です。このような取引を両手取引と言ったりもします。

しかしながら、この両手取引ですが、考えてみると不思議です。不動産仲介業者は、本来、売主と買主の双方のメリットを考慮しながら、中立的な立場で仲介業務をすべきです。ですが仲介手数料は(マンション売却価格×3%+6万円)であるため、不動産仲介業者は売買価格が高い方が報酬は増える仕組みになっています。

そのため、中立的な立場と言いながらも仲介業者は、実際は売主を大切にします。 売主と買主から手数料をもらう行為は双方代理のようなもので、利益相反してしまいます。そのため海外では認められていないケースもありますが、日本では両手取引は認められています。

売物があれば商売になる

不動産仲介業者が売主を大切にするには、もう一つ理由があります。不動産仲介業というのは、見方を変えれば、仕入れたマンションに3%の利益を乗せて販売している商社のようなものです。

不動産会社はメーカーと異なり、売るものを作っていないため、何もしなければ売物がありません。買うお客獲得より、家を売りたい人の集客の方が重要なのです。そのため商社も不動産仲介会社も良い売物の仕入確保には力を注ぎます。 しかも不動産の場合は、工場製品のように次々と作られる商品ではないため、常に売主を探さなければいけない宿命にあります。

売主の不利になるケースもある

基本的には売る主を大切にする不動産会社ですが、両手仲介の場合は「囲い込み」と呼ばれるデメリットもあり得ます。不動産会社は売主から売却依頼を受けた場合、両手仲介で2倍の手数料を得たいがために、他の不動産会社からの問合せがあっても、理由をつけて拒否することがあり、売主にとっては機会損失になるのです。

最近になって、両手仲介を行わない不動産会社も出てきており、その中でも有名なのがソニー不動産です。

マンション売却の手数料が無料の業者について

マンションを売るときの税金

手数料が無料の理由1-家を売りたい人を集めるため

今までご説明したように不動産仲介会社は売主を欲しがります。売物件さえ押さえれば、商売は成立するからです。売主からとる仲介手数料を無料にしてでもマンションの売却をしたいのは、売物件を確保したいからです。この場合、仲介手数料については買主から取れば良いという割り切った考え方をします。

このような売主からの仲介手数料を無料にするケースは、何もマンションの売却に限ったことではありません。例えば都内で大型の売物件が出た時は、売主側に「仲介手数料はタダで良いから売却の手伝いをさせて欲しい」という不動産仲介業者の依頼が殺到します。

手数料が無料の理由2-半分の手数料に慣れている

せっかく売主と買主から手数料が取れるのに、マンションの売却で売主から仲介手数料を取らないのは、少しもったいない気もします。もちろん、不動産仲介会社にとっても、両手取引の方がありがたいです。

しかしながら、不動産仲介においては、売主と買主のそれぞれに仲介業者がつき、片方からしか仲介手数料が取れない取引は昔から多くありました。このような取引は「分かれ」と言います。不動産仲介会社が自分一人で売りたい人と買いたい人を見つけるのは非効率です。

それよりは売りたい人を知っている不動産仲介会社と、買いたい人を知っている不動産仲介会社が出会う方が効率的です。そのため両手取引よりは分かれの取引の方が多く、片方からしか取れない手数料には慣れているのです。

手数料が無料の理由3-既に買主が居るケース

人気のマンションであれば、買いたい人の方が、不動産仲介会社に、「あのマンションの売物件が出たら是非情報を教えてほしい」という打診が事前にあります。住み替える方の7~8割は同じ学区内で移動しているという統計もあり、普段から不動産屋に相談して「費用はこれぐらいでこんな条件で中古マンションや分譲住宅が売りに出たら教えて欲しい」とお願いしている方もおります。

そのため不動産仲介会社は買主を既に抑えているケースが多いです。

近所の不動産仲介会社が「売却を承ります」と広告チラシで投函しているのは、買主が打診しているようなパターンです。このような場合、買主からの手数料が得られるため、売主の手数料を無料にする場合があるようです。

仲介手数料無料や半額は期待しないで

契約済み、販売済み

実際に仲介手数料半額や無料で家を売却したという実例はあるのですが、仲介手数料を節約できるという理由で不動産会社を選ばないようにしましょう。

上記であれば(3)の既に買主が決まっていて「仲介手数料は値引きしますのでこの条件で家を譲渡していただけませんか?」と申し出がありその後の流れがすべて決まっている場合は除きます。新築マンションを建てる場所がない人気エリアであったりすればそういうこともあり得ますが、日本でそういうエリアはごく一部です。

仲介手数料を得するために、肝心の家が売れなかった、売却期間がかかりすぎたという本末転倒の結果になってはいけないのです。マンションを売りたいと思った時に、手数料というお金がかかることは忘れないで欲しいのですが手数料を節約することよりも、早くより高くご自身の家を売却してくれる不動産会社を見つけることが重要です。

媒介契約手続きを交わしたとしてもそれは家を売ってくれる保証ではありません。不動産会社出した見積もり価格で売れる訳でもなく、だいたいは値下げ交渉もされます。

仲介手数料無料に引っかからず、信頼できそうな不動産会社に仲介をお願いしてください。

不動産仲介手数料0円にするテクニックは自分で売却すること

仲介手数料は、購入する人を紹介したことに対しての手数料です。自分で買い手を見つければ仲介手数料はかなり節約できます。

例えば、マンションであれば同じマンションの住人が「遠くに住んでいる両親を呼び寄せたいな。でも同居ではなく近距離に住まわせたい」と考えている場合もあります。そうやって買主を自分で見つければ、仲介手数料は0円で不動産契約の手続きだけ手数料を払って行政書士等の専門家にお願いすることはできます。

Yahoo!JAPANとソニー不動産が共同で運営しているおうちダイレクトであれば、ご自分の家を「セルフ売却」で売り出せば仲介手数料は節約して売りに出すことも可能です。プロに任せる「プロフェッショナル売却」のプロに任せて売却を依頼する方法もあります。

おうちダイレクト公式ページ

まとめ・マンションを売り切ることが先決

マンション売却の手数料は確認しよう

以上、マンション売却の手数料と無料が可能な謎についてご紹介しました。

但し、仲介手数料無料も、すぐ売れる良いマンションであることが前提ですのでご注意ください。無料かどうかは物件次第の部分もありますので、マンションを売却する際は、手数料については事前に確認しましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条