マンションの売却を考えているけれど、不動産会社にお願いした時の仲介料が気になる……そういう人も多いのではないでしょうか。仲介料はあくまで手数料、なるべくなら払いたくないのが人間の心理です。

ここでは、現役の不動産鑑定士がマンションの売却を考えている方に向けて、不動産会社に支払う手数料について解説します。最近では仲介料無料というサービスも増えてきていますが、無料でちゃんと売却してくれるのでしょうか?仲介手数料が無料の理由を知れば、マンション売却に向けてのあなたの意識も変わることでしょう。

マンション売却の手数料を無料にできる理由

不動産の説明をする女性

一般的に、マンションを売却する時に仲介手数料が発生します。しかし、最近ではマンションを売却する際、仲介手数料を無料にする不動産会社や仲介手数料を半額にするような不動産仲介業者も登場し始めました。

そこで、今回はなぜ仲介手数料を無料にできるのか、マンションの売却における手数料の謎について迫りたいと思います。

マンション売却の手数料とは何か

仲介手数料の定義のおさらい

電卓と現金

まず、マンション売却時の仲介手数料についておさらいします。不動産仲介業者には、依頼者から受領することができる報酬に上限が定められています。一般的に、マンション売却の仲介手数料は3%という認識がありますが、実は売買金額によって仲介手数料の割合は異なります

マンション売却価格が……

  • 200万円以下の物件
    マンション売却価格×5%が仲介手数料です。
  • 200万円を超え400万円以下の物件
    マンション売却価格×4%+2万円が仲介手数料です。
  • 400万円を超える物件
    マンション売却価格×3%+6万円が仲介手数料となります。

特徴は成功報酬

不動産の営業マン

マンションの売却価格は多くのケースが400万円超となり、仲介手数料としては3%+6万円が一般的です。そのため、仲介手数料は3%という認識が広がっています。

忘れがちですが、マンション売却の仲介手数料には消費税がかかります。そのため、正確には税金がかかるので、(マンション売却価格×3%+6万円)×1.1がマンション売却の仲介手数料です。

仲介手数料の大きな特徴は成功報酬であること。取引が不成立の場合は、不動産仲介業者は必要経費を請求することができません。

また、中古マンションを売却する場合、だいたいのケースで100万円以上の手数料が発生します。ただし、「手数料が無料なら100万円得する!」とは計算しないようにしましょう。手数料無料には罠があるかもしれません。

不動産会社が売主を大事にする理由

見積もり・打合せ・営業マン

両手取引の弊害

不動産仲介業者は1社で仲介を行った場合、マンションの売主と買主の双方からそれぞれ仲介手数料を受領することも可能です。このような取引を両手取引と言ったりもします。

この両手取引は考えてみると不思議です。不動産仲介業者は、本来ならば売主と買主の双方のメリットを考慮しながら、中立的な立場で仲介業務をするべき。ですが、マンション売却の仲介手数料は(マンション売却価格×3%+6万円)であるため、不動産仲介業者は売買価格が高ければ高いほどより多くの報酬がもらえるになっています。

そのため、中立的な立場と言いながらも仲介業者は、実際は売主を大切にします。売主と買主から手数料をもらう行為は双方代理のようなもので、利益相反。そのため、海外では認められていないケースもありますが、日本でのマンション売却には両手取引が認められています。

不動産会社は売物があれば商売になる

不動産仲介業は見方を変えれば、販売中のマンションに3%の手数料をを受領して販売をする商社のようなものです。ここに不動産仲介業者が売主を大切にするもう一つ理由があります。

不動産会社はメーカーと異なり、売るものを作っていないため、何もしなければ売物がありません。だから、買うお客獲得より家や土地を売りたい人の集客がより重要。商社も不動産仲介会社も良い売物の仕入確保には力を注ぎます。

しかも不動産の場合は、工場製品のように次々と作られる商品ではありませんし、売れる商品はいくらあっても困りません。だから、不動産会社は、常にマンションの売却主を探しています。

売主の不利になるケースもある

基本的にはマンションの売却主を大切にする不動産会社ですが、両手仲介の場合は「囲い込み」と呼ばれるデメリットが生じることも。

不動産会社は売主からマンションの売却依頼を受けた場合、両手仲介で2倍の手数料を得たいがために、他の不動産会社からの問合せがあっても、理由をつけて拒否することあります。この場合、マンションの売主にとっては機会損失になるのです。

ただし、最近はマンション売却時に両手仲介を行わない不動産会社も出てきています。その中でも有名なのがソニー不動産です。

マンション売却の手数料が無料の業者について

マンションを売るときの税金

手数料が無料の理由1-家を売りたい人を集めるため

今までご説明したように不動産仲介会社は、一戸建て・マンション・アパート・土地を問わず、物件の売主を欲しがります。売物件さえ押さえれば、不動産会社としての商売が成立するからです。

売主からとる仲介手数料を無料にしてでもマンションの売却をしたいのは、売物件を確保したいから。このような不動産会社では、「仲介手数料は買主から取れば良い」という割り切った考え方をします。

売主からの仲介手数料を無料にするケースは、何もマンションの売却に限ったことではありません。たとえば都内で大型の売物件が出た時は、売主側に「仲介手数料はタダで良いから売却の手伝いをさせて欲しい」という不動産仲介業者の依頼が殺到します。

手数料が無料の理由2-半分の手数料に慣れている

せっかく売主と買主から手数料が取れるのに、マンションの売却で売主から仲介手数料を取らないのは、少しもったいない気もするでしょう。もちろん、不動産仲介会社にとっても、両手取引の方がありがたいです。

しかし、不動産仲介においては、売主と買主のそれぞれに仲介業者がつき、片方からしか仲介手数料が取れない取引は昔から多くありました。このような取引を「分かれ」と言います。不動産仲介会社が自分一人で売りたい人と買いたい人を見つけるのは非効率だからです。

それよりは売りたい人を知っている不動産仲介会社と、買いたい人を知っている不動産仲介会社が出会う方が効率的です。そのため、マンション売却では両手取引より分かれの取引のほうが多く、片方からしか取れない手数料には慣れています。

手数料が無料の理由3-既に買主が居るケース

人気のマンションであれば、購入希望者から不動産仲介会社に、「あのマンションの売物件が出たら是非情報を教えてほしい」という打診が事前に入ります。住み替える方の7~8割は同じ学区内で移動しているという統計もあり、普段から不動産屋に相談して「費用はこれくらいでこんな条件で中古マンションや分譲住宅が売りに出たら教えて欲しい」とお願いしている方も少なくありません。

そのため、不動産仲介会社ではマンションの買主を既に抑えているケースが多いです。

近所の不動産仲介会社が「売却を承ります」と広告チラシで投函しているのは、買主が打診しているようなパターンです。このような場合、マンション買主からの手数料が得られる保証があるため、マンション売主の手数料を無料にする場合があるようです。

仲介料無料や半額には期待しないで

契約済み、販売済み

実際に仲介手数料半額や無料で家を売却したという実例はあるのですが、仲介手数料を節約できるという理由で不動産会社を選ばないようにしましょう。

ただし、上記であれば(3)のケースのように、既に買主が決まっていて「仲介手数料は値引きしますので、この条件で家を譲渡していただけませんか?」と申し出がある場合は除きます。新築マンションを建てる場所がない人気エリアなら、あり得る話です。

「仲介手数料を得しようとしたら肝心のマンションが売れなかった」では本末転倒。マンション売却の際には、手数料を節約することよりも、早くより高く売却してくれる不動産会社を見つけることが重要です。

媒介契約手続きを交わしたとしても家を売ってくれる保証ではありません。不動産会社が出した見積もり価格で売れる訳でもなく、だいたいの場合、値下げ交渉もされてしまいます。

マンション売却の際には、仲介手数料無料をあまり意識せずに、信頼できそうな不動産会社に仲介をお願いしてください。不動産会社選びは一括査定サイトを使って探すと簡単です。

いろんなサービスがありますがおすすめは2つ。

大手不動産会社と提携している「すまいvalue」は顧客リストを多く保有しているため売却のタイミングを逃さず、無料で査定や相談にものってくれますので賢く活用していきましょう。

すまいvalue 公式ページ

もう一つおススメしたいサイトは、ライフルホームズが運営するHOME’Sです。全国1,700を超える不動産会社が登録されており、全国各地の土地や一戸建ての見積もり査定もできます。

HOME’S 公式ページ

自分でマンション売却をすれば、もちろん仲介料はナシ

住宅 マンション

マンション売却の仲介手数料は、購入する人を紹介したことに対しての手数料です。つまり、自分で買い手を見つられる流れが身近にあれば、マンション売却の仲介手数料がゼロになることもあります。可能ならばおすすめの売却方法ですね。

たとえば、マンションであれば同じマンションの住人が「遠くに住んでいる両親を呼び寄せたいな。でも同居ではなく近距離に住まわせたい」と考えている場合もあります。そうやって買主を自分で見つければ、仲介手数料は0円。不動産契約の手続きだけ手数料を払って行政書士等の専門家にお願いすることはできます。

Yahoo!JAPANとソニー不動産が共同で運営しているおうちダイレクトであれば、ご自分の家を「セルフ売却」で売り出せば仲介手数料は節約して売りに出すことも可能です。プロに任せる「プロフェッショナル売却」のプロに任せて売却を依頼する方法もあります。

おうちダイレクト公式ページ

マンション売却の手数料が無料になるかどうかは物件次第

住宅を持つ女性

マンション売却の手数料は確認しよう

以上、マンション売却の手数料と無料が可能な謎について以下の内容をご紹介しました。

ただし、仲介手数料無料もすぐ売れる良いマンションであることが前提ですのでご注意ください。無料かどうかは物件次第の部分もあります。

マンションの売却はお金が大きく動く瞬間。手数料もそれなりに大きな金額でしょう。だからこそ、事前にいろいろと確認した上でマンション売却に踏み切って欲しいものです。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条