マンション売却の手数料の相場、なぜ無料にできるの？

一般的に、マンションを売却する時に仲介手数料が発生します。しかし、最近ではマンションを売却する際、仲介手数料を無料にする不動産会社や仲介手数料を半額にするような不動産仲介業者も登場し始めました。そこで、今回はなぜ仲介手数料を無料にできるのか、マンションの売却における手数料の謎について迫りたいと思います。

マンション売却：仲介手数料のおさらい

まず、マンション売却時の仲介手数料についておさらいします。不動産仲介業者には、依頼者から受領することができる報酬に上限が定められています。一般的に、マンション売却の仲介手数料は3％という認識がありますが、実は売買金額によって仲介手数料の割合は異なります。下の表をご覧ください。

マンション売却の手数料：特徴は成功報酬

マンションの売却価格は多くのケースが400万円超となり、仲介手数料としては3％＋6万円が一般的です。そのため、仲介手数料は3％という認識が広がっています。忘れがちですが、マンション売却の仲介手数料には消費税がかかります。そのため、正確には税金がかかるので、(マンション売却価格×3％＋6万円)×1.1がマンション売却の仲介手数料です。

仲介手数料の大きな特徴は成功報酬であること。取引が不成立の場合は、不動産仲介業者は必要経費を請求することができません。また、中古マンションを売却する場合、だいたいのケースで100万円以上の手数料が発生します。ただし、「手数料が無料なら100万円得する！」とは計算しないようにしましょう。手数料無料には罠があるかもしれません。

マンション売却時、売主が優遇される理由①：両手取引の弊害

不動産仲介業者は1社で仲介を行った場合、マンションの売主と買主の双方からそれぞれ仲介手数料を受領することも可能です。このような取引を両手取引と言ったりもします。

この両手取引は考えてみると不思議です。不動産仲介業者は、本来ならば売主と買主の双方のメリットを考慮しながら、中立的な立場で仲介業務をするべき。ですが、マンション売却の仲介手数料は(マンション売却価格×3％＋6万円)であるため、不動産仲介業者は売買価格が高ければ高いほどより多くの報酬がもらえるになっています。

そのため、中立的な立場と言いながらも仲介業者は、実際は売主を大切にします。売主と買主から手数料をもらう行為は双方代理のようなもので、利益相反。そのため、海外では認められていないケースもありますが、日本でのマンション売却には両手取引が認められています。

マンション売却時、売主が優遇される理由②：不動産会社は売物が欲しい

不動産仲介業は見方を変えれば、販売中のマンションに3％の手数料をを受領して販売をする商社のようなものです。ここに不動産仲介業者が売主を大切にするもう一つ理由があります。

不動産会社はメーカーと異なり、売るものを作っていないため、何もしなければ売物がありません。だから、買うお客獲得より家や土地を売りたい人の集客がより重要。商社も不動産仲介会社も良い売物の仕入確保には力を注ぎます。しかも不動産の場合は、工場製品のように次々と作られる商品ではありませんし、売れる商品はいくらあっても困りません。だから、不動産会社は、常にマンションの売却主を探しています。

マンション売却時、売主側に不利なケースもある

基本的にはマンションの売却主を大切にする不動産会社ですが、両手仲介の場合は「囲い込み」と呼ばれるデメリットが生じることも。不動産会社は売主からマンションの売却依頼を受けた場合、両手仲介で2倍の手数料を得たいがために、他の不動産会社からの問合せがあっても、理由をつけて拒否することあります。この場合、マンションの売主にとっては機会損失になるのです。ただし、最近はマンション売却時に両手仲介を行わない不動産会社も出てきています。その中でも有名なのがソニー不動産です。

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マンション売却の手数料が無料の理由①：家を売りたい人を集めるため

今までご説明したように不動産仲介会社は、一戸建て・マンション・アパート・土地を問わず、物件の売主を欲しがります。売物件さえ押さえれば、不動産会社としての商売が成立するからです。

売主からとる仲介手数料を無料にしてでもマンションの売却をしたいのは、売物件を確保したいから。このような不動産会社では、「仲介手数料は買主から取れば良い」という割り切った考え方をします。売主からの仲介手数料を無料にするケースは、何もマンションの売却に限ったことではありません。たとえば都内で大型の売物件が出た時は、売主側に「仲介手数料はタダで良いから売却の手伝いをさせて欲しい」という不動産仲介業者の依頼が殺到します。

マンション売却の手数料が無料の理由②：半分の手数料に慣れている

せっかく売主と買主から手数料が取れるのに、マンションの売却で売主から仲介手数料を取らないのは、少しもったいない気もするでしょう。もちろん、不動産仲介会社にとっても、両手取引の方がありがたいです。

しかし、不動産仲介においては、売主と買主のそれぞれに仲介業者がつき、片方からしか仲介手数料が取れない取引は昔から多くありました。このような取引を「分かれ」と言います。不動産仲介会社が自分一人で売りたい人と買いたい人を見つけるのは非効率だからです。それよりは売りたい人を知っている不動産仲介会社と、買いたい人を知っている不動産仲介会社が出会う方が効率的です。そのため、マンション売却では両手取引より分かれの取引のほうが多く、片方からしか取れない手数料には慣れています。

マンション売却の手数料が無料の理由③：既に買主が居るケース

人気のマンションであれば、購入希望者から不動産仲介会社に、「あのマンションの売物件が出たら是非情報を教えてほしい」という打診が事前に入ります。住み替える方の7～8割は同じ学区内で移動しているという統計もあり、普段から不動産屋に相談して「費用はこれくらいでこんな条件で中古マンションや分譲住宅が売りに出たら教えて欲しい」とお願いしている方も少なくありません。

そのため、不動産仲介会社ではマンションの買主を既に抑えているケースが多いです。近所の不動産仲介会社が「売却を承ります」と広告チラシで投函しているのは、買主が打診しているようなパターンです。このような場合、マンション買主からの手数料が得られる保証があるため、マンション売主の手数料を無料にする場合があるようです。

実際に仲介手数料半額や無料で家を売却したという実例はあるのですが、仲介手数料を節約できるという理由で不動産会社を選ばないようにしましょう。ただし、上記の③のケースのように、既に買主が決まっていて「仲介手数料は値引きしますので、この条件で家を譲渡していただけませんか？」と申し出がある場合は除きます。新築マンションを建てる場所がない人気エリアなら、あり得る話です。

「仲介手数料を得しようとしたら肝心のマンションが売れなかった」では本末転倒。マンション売却の際には、手数料を節約することよりも、早くより高く売却してくれる不動産会社を見つけることが重要です。媒介契約手続きを交わしたとしても家を売ってくれる保証ではありません。不動産会社が出した見積もり価格で売れる訳でもなく、だいたいの場合、値下げ交渉もされてしまいます。

マンション売却の際には、仲介手数料無料をあまり意識せずに、信頼できそうな不動産会社に仲介をお願いしてください。不動産会社選びは一括査定サイトを使って探すと簡単です。

マンション売却前に一括査定サイトを利用しよう

たくさんの一括査定サービスがありますが、おすすめは2つ。まずはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

続いて、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

買取サイトを利用すると仲介料はナシ

マンション売却の仲介手数料は、マンション売却の仲介手数料は、購入する人を紹介したことに対しての手数料です。つまり、直接不動産会社と取引すれば、マンション売却の仲介手数料がゼロになります。築年数が古く、そのままの状態でお客様への商品として見た目が整わない、リフォームが必要なマンションは買取がおすすめです。

買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

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マンション売却の手数料が無料になるかどうかは物件次第

マンション売却の手数料は確認しよう

以上、マンション売却の手数料と無料が可能な謎について以下の内容をご紹介しました。

ただし、仲介手数料無料もすぐ売れる良いマンションであることが前提ですのでご注意ください。無料かどうかは物件次第の部分もあります。マンションの売却はお金が大きく動く瞬間。手数料もそれなりに大きな金額でしょう。だからこそ、事前にいろいろと確認した上でマンション売却に踏み切って欲しいものです。