大人気のリノベーションマンションの注意点

リノベーションとリフォームの違い

リノベーション

はじめに、リノベーションとリフォームの違いはというと、明確な概念はないです。 リフォームは「元に戻す」という意味があり事例をあげると 

  • 天井や壁のクロスの貼り直し
  • フローリングの張り替え
  • 古くなった設備の更新

 などの事を指します。 そして、リノベーションは「つくり変える」という意味を持っていてこちらも事例をあげると 

  • 部屋全体をスケルトンに解体し、新たに間取りから設計する事
  • ライフスタイルに合わせて、機能的な部屋につくり変える事

などを指しています。 そのため、部分的な内装の改修を行うリフォームに対して、リノベーションは工事の規模が大きくなるのは必然です。 

従来のライフスタイルの思考というのは、「決まった部屋の間取りによってライフスタイルを考える」というものから、近年では、「ライフスタイルに合わせた部屋の間取りや、プラスアルファの機能的な部屋にすることによって、より自分にあった生活を楽しめること」ができるようになってきています。 

これは、建築技術の向上や、テクノロジーの進化とともに、建築材料の変化がこのような自由なリノベーションを可能にしたのではないでしょうか。

リノベーションの3つのデメリットとは?

1、解体してみないと分からない瑕疵がある

リフォーム

次に何かとメリットばかりが語られるリンベーションですが、必ずメリットもあればデメリットも存在しています。しっかりとデメリットを把握して、メリットを考えるようにしましょう。 

「解体してみたら、配管や柱がぼろぼろで、追加の費用がかかった」 

このような話は、リノベーションをした方からよく聞く話です。世の中には、やってみないと分からないことがよくありますよね。 

リノベーションも同様、費用を安く抑えようと値ごろな中古物件を購入するまではいいですが、いざ解体してみると、見えないところにいろいろな瑕疵(不具合、欠陥)が見つかることがあります。 

それによっては、当初見込んでいた見積もりから大幅な追加の工事が必要になることがありますので、気をつけたいポイントです。 防ぐ方法としては、中古物件の購入時に図面とメンテナンス履歴を確認し、見えない箇所のメンテナンス状況をしっかり確認しておきましょう。 

不動産業者も住む分に問題ない程度であれば、対応してくれないので泣き寝入りになってしまします。

2、住み始めるまでに時間がかかる

中古物件の売買契約をしてから、住み始めるまでに何ヶ月くらいかかるでしょうか?通常、3ヶ月から6ヶ月くらいはかかります。 なぜかというと、新築の家であれば引き渡し後、すぐに住めますが、リノベーション住みの中古物件ならともかく、ご自身でリノベーションをするのであれば、そこから建物検査、設計、工事の期間が必要になるので、最短でも3ヶ月はみておきましょう。

リノベーション、リフォームをする方が多いのはキッチン、トイレ、お風呂などの水回りです。場所やサイズは変更せずに新しくするだけならばそんなに工程も多くなく日数も短く安いリフォーム価格かもしれません。(グレードによりけりですが)ただし、壁付けキッチンをアイランドキッチンに変更するといっただ規模なリフォームになれば工事期間は長くなります。 

また、お部屋のこだわりが強いのであれば設計時間が伸びますし、建築資材の納期や、工事業者の繁忙期と重なると、施工が遅れてしまうことがあるので、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。

3、どうしても変更できない箇所がある

リノベーションのメリットとして、「ライフスタイルに合わせた間取りにつくり変えることができる」ということがありますが、家の構造によっては、どうしても変更できない箇所が出てきます。

例えると、

  • 鉄筋コンクリートなどのマンションの場合、壁式構造だと構造壁を抜く事ができない
  • 木造の一軒家の場合、2×4だと構造壁、在来工法だと主要な柱を抜く事ができない
  • どの建物も、窓枠(サッシ)の変更は難しいので、どうしても古い窓を変えられない
  • 集合住宅はその部屋だけ耐震補強することはできない。

 というような箇所の変更ができません。 

特に、重要なところは、窓枠(サッシ)の変更ができないことでしょう。

近年では、昔と異なり窓のバリエーションがとても多くあります。縦長の窓や横長の窓が流行りで、おしゃれな家には必要不可欠な窓と言えるでしょう。 

ひとつに古い家か新しい家かの見比べ方は、窓を見ればわかるという声もあります。 

また、窓ガラスの省エネ性能も向上しており、最新の窓では断熱効果の高いペアガラス(複層ガラス)があたりまえになっています。 

 新築マンション購入との比較

リノベーションローンは金利が高い

新築マンション購入に比べて、トータル費用が安く抑えることができるリノベーションですが、費用面ではどのような違いがあるのでしょうか? 

次に、中古物件購入+リノベーションと新築マンション購入と比較します。リノベーションをするにあたって、利用できるローンのタイプは2種類あります。 

  • リフォームローンを組む
  • 住宅ローンに組み込む

 下記にそれぞれの特徴をまとめてみました。

リフォームローンを組む

リフォームローンは、言葉の意味はともかく、リノベーション=リフォームと考えてください。一般的にリフォームローンは住宅ローンに比べて、借り入れ金額が少ない分、 

  • 無担保
  • 期間は短期
  • 金利は高い

という条件になります。また、審査は通りやすく審査期間は一週間ほどでおります。

住宅ローンに組み込む

媒介契約

住宅ローンは、一般的に新築住宅を購入するにあたって利用するローンです。通常リフォームローンと比べると、借り入れ金額が大きい分 

  • 有担保
  • 期間は長期
  • 金利は低い

という特徴があります。また、審査は厳しいので必要書類も多く、審査期間は2週間ほどかかります。

気をつけたいポイント

上記の条件の通り、住宅ローンに組み込む方法の方が、金利が低く借りることができるので得です。リノベーションの場合、中古物件を購入する際に一括で借り入れの審査をしなければなりません。

そのため、競争率が高い中古物件の場合、リノベーションの見積もりを出してから審査の申し込みをしなければならないので、時間がかかり、競争負けをして、購入できないデメリットがあります。 

また、住宅ローンは担保が必要になるので、中古物件の分はそれ自体が担保力があるので問題ありませんが、リノベーション自体には担保力がありませんので、しっかりとした資金力がないと、借り入れの審査に通らないことになります。 

そのようなことを踏まえると、中古物件は住宅ローンで借り入れをし、リノベーション部分はリフォームローンで借り入れをするか自己資本で行うという方法が一般的になってきます。リノベーション部分の借り入れは金利が高くなってしまうことに注意しましょう。

専有部分は新しいが、共用部分は古いまま

中古物件の購入+リノベーションは、新築マンションと比較すると外観や共用部分はどうしても古いままです。 マンションの共用部分とは 

  • エントランス
  • 共用廊下
  • エレベーター

などの所有権がある専有部分以外の場所のことです。 

また、エントランスであれば、オートロックや集合ポストなどの設備が古いとセキュリティにも関わってきますし、エレベーターが古いと「不安」という方もいらっしゃいます。

最近の大型の新築マンションでは、共用部分にライブラリやフィットネスが設けられているところもあります。 

特にエントランスは、「マンションの顔」ともいうべきところなので、こだわりがある人は新築や築浅マンションをおすすめします。

中古物件として売却しにくい

修繕、リフォーム、相続

そして最後に、新築マンションと比較すると中古物件として売却しにくいということがあります。

ここでも何度もお伝えしている通りに、「ご自身のライフワークに合わせて機能的な間取りへと自由につくり変えていく」ので、好みが全面に出てしましい、それが原因で購入しようとする対象者が少なくなってしまいます。 ほぼ典型的な間取りの新築マンションに比べると、資産価値としても下がってしまうでしょう。

みんが良いと思うものをつくっても、それではリノベーションをするにあたって、本末転倒になってしまいますので、長期的な目線で検討していきましょう。

10年ぐらいで売ること前提で資産価値が落ちにくい物件をお探しならば、新築や築浅マンションの方が10年後の査定額は高いはずです。

ワンストップでリノベーションマンション探しを手伝ってくれる不動産会社も

古いマンション探し、リフォームからワンストップで対応してくれるパナソニックのリアリエ物件リクエストのようなサービスもあります。

またリフォーム会社の中には団地リノベなどが得意なところもありますので、中古マンションをリノベーションして暮らしたいという方はこうしたところの内覧イベントや実例が学べるセミナーに参加して情報収集から始めるのもいいでしょう。

マンションと比較して、戸建ては築20年もすると物件価格はほぼ0になる場合も多いです。その為、中古の戸建てを購入してリノベーションしたいと考える方もおります。外壁からリノベーションも可能で、外から見る分には新築そっくりにリノベーションすることもできます。それも物件によって条件は変わってくるので購入前にリノベーション会社に相談したほうがいいでしょう。

普通に家を買うよりリノベーションは難易度の高いマイホーム入手方法ということは覚えておいて自己流にならないように気を付けてください。購入検討段階でプロに相談をお勧めします。

リノベーションのデメリットまとめ

リノベーション、リフォーム

これまでリノベーションのデメリットと、新築マンション購入との比較についてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。 再度まとめると、

リノベーションのデメリットとは?

  • 解体してみないと分からない瑕疵がある
  • 住むまでに時間がかかる
  • どうしても変更できない箇所がある

新築マンション購入との比較

  • リノベーションの融資の金利が高い
  • 共用部分は古いまま
  • 中古物件として売りにくい

 ということがあります。 このように見ていくと、リノベーションにはメリットもあればデメリットもあることが、お分りいただけましたでしょうか? 

個人的な意見としては、中古物件を購入してご自分でリノベーションをする事は、初めての方にはリスクが大きすぎるのではないでしょうか?

リノベーション済みの中古物件であれば、出来上がった部屋の実物が内覧できるので、購入の際間違いは起こりにくいと思いますが、 中古物件の購入+リノベーションは、出来上がりのイメージとご自身で思い描いたイメージの違いが必ず出てくると思います。 

家探しは優先順位を決めることから

絶対リノベーションにこだわらず選択肢を広げましょう

ともあれ家に求めるものが何か自分の中の優先順位を決めることが先。

その後、新築や築浅やリノベーションマンションを探すのか、賃貸のまましばらく資金を貯めるのか、エリアを決めてそのエリア内でリノベーションも選択肢に入れて物件を探すのか、その後の流れが決まると思います。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条