リノベーションのデメリットとは?新築マンション購入との比較

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キッチン ダイニング

大人気のリノベーションマンションの注意点

リノベーションマンションが人気ですね。今から住宅を購入しようとしている方の多くが、リノベーションマンションの購入も検討しているのではないでしょうか。この記事では、あえてリノベーションマンションのデメリットを紹介します。新築マンションと比較すれば、物件購入の判断材料になるでしょう。

リノベーションとリフォームの違い

マンション

リノベーションという言葉が浸透する以前は、リフォームという言葉をよく耳にしました。では、リノベーションとリフォームの違いは何なのでしょうか?実は、リノベーションとリフォームの間に明確な違いはありません。

一般的なリフォーム

ただ、一般的にリフォームには「元に戻す」という意味があり、以下のようなものを意味することが多いです。

  • 天井や壁のクロスの貼り直し
  • フローリングの張り替え
  • 古くなった設備の更新

一般的なリノベーション 

一方、リノベーションは「つくり変える」という意味から、以下のようなことを指すことが多いようです。

  • 部屋全体をスケルトンに解体し、新たに間取りから設計する
  • ライフスタイルに合わせて、機能的な部屋につくり変える

リノベーションのほうが改修規模が大きい傾向がある

部分的な内装の改修を行うリフォームに対して、リノベーションはもう少し規模の大きな工事を意味することが多いです。近年では「ライフスタイルに合わせた部屋の間取りや、プラスアルファの機能的な部屋によって、より自分にあった生活を楽しむ」と意識する方が増えてきました。

建築技術の向上や、テクノロジーの進化とともに、建築材料の変化がこのような自由なリノベーションを可能にしたのではないでしょうか。

リノベーション:3つのデメリット

家

では、続いてリノベーションのデメリットを3つ紹介します。

リノベーションのデメリット①:解体してみないと分からない瑕疵がある

何かとメリットばかりが語られるリノベーションですが、もちろんデメリットも存在します。しっかりとデメリットを把握した上で、メリットを考えるようにしましょう。 

「解体してみたら、配管や柱がぼろぼろで、追加の費用がかかった」 ……このような話は、リノベーションをした方からよく聞く話です。世の中には、やってみないと分からないことがよくありますよね。 

追加工事が必要になることも

リノベーションも同様、費用を安く抑えようと値ごろな中古物件を購入するまではいいですが、いざ解体してみると、見えないところにいろいろな瑕疵(不具合、欠陥)が見つかることがあります。 それによっては、当初見込んでいた見積もりから大幅な追加の工事が必要になることがありますので、気をつけたいポイントです。

 防ぐ方法は、中古物件の購入時に図面とメンテナンス履歴を確認し、見えない箇所のメンテナンス状況をしっかり確認しておきましょう。 

リノベーションのデメリット②:住み始めるまでに時間がかかる

空を見上げる男性

中古物件の売買契約をしてから、住み始めるまでに何ヶ月くらいかかるでしょうか?通常、3ヶ月から6ヶ月くらいはかかります。 新築の家であれば引き渡し後、すぐに住めますが、ご自身でリノベーションをするのであれば、そこから建物検査、設計、工事の期間が必要になるので、最短でも3ヶ月はみておきましょう。

リノベーションの仕方によって工事期間は大きく変わる

リノベーション、リフォームをする方が多いのはキッチン、トイレ、お風呂などの水回りです。場所やサイズは変更せずに新しくするだけならばそんなに工程も多くなく日数も短く安いリフォーム価格かもしれません。ただし、壁付けキッチンをアイランドキッチンに変更するような、大きい規模のリフォームの工事期間は長くなります。 

また、お部屋のこだわりが強いのであれば設計時間が伸びますし、建築資材の納期や、工事業者の繁忙期と重なると、施工が遅れてしまうことがあるので、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。

リノベーションのデメリット③:どうしても変更できない箇所がある

住宅内にあるソファ

ライフスタイルに合わせた間取りにつくり変えることができる。これがリノベーションのメリットの1つです。しかし、家の構造によっては、どうしても変更できない箇所もあります。たとえば、このような箇所です。

  • 鉄筋コンクリートなどのマンションの場合、壁式構造だと構造壁を抜く事ができない
  • 木造の一軒家の場合、2×4だと構造壁、在来工法だと主要な柱を抜く事ができない
  • どの建物も、窓枠(サッシ)の変更は難しいので、どうしても古い窓を変えられない
  • 集合住宅はその部屋だけ耐震補強することはできない。

 窓枠の変更は困難 

とくに重要なところは、窓枠(サッシ)の変更ができないことです。近年では、昔と異なり窓のバリエーションがとても多くあります。縦長の窓や横長の窓が流行りで、おしゃれな家には必要不可欠な窓と言えるでしょう。 ひとつに古い家か新しい家かの見比べ方は、窓を見ればわかるという声もあります。 

また、窓ガラスの省エネ性能も向上しており、最新の窓では断熱効果の高いペアガラス(複層ガラス)があたりまえになっています。 

 新築マンション購入との比較

お金 費用

リノベーションローンは金利が高い

新築マンション購入に比べて、トータル費用が安く抑えることができるリノベーションですが、費用面ではどのような違いがあるのでしょうか? 次に、中古物件購入+リノベーションと新築マンション購入と比較します。リノベーションをするにあたって、利用できるローンのタイプは2種類あります。 

  • リフォームローンを組む
  • 住宅ローンに組み込む

 下記にそれぞれの特徴をまとめてみました。

リフォームローンを組む

家

リフォームローンは、言葉の意味はともかく、リノベーション=リフォームと考えてください。一般的にリフォームローンは住宅ローンに比べて借り入れ金額が少ない分、以下のような条件になることが多いです。

  • 無担保
  • 期間は短期
  • 金利は高い

また、審査は通りやすく審査期間は一週間ほどでおります。

住宅ローンに組み込む

夫婦に不動産営業

住宅ローンは、一般的に新築住宅を購入するにあたって利用するローンです。通常リフォームローンと比べると、借り入れ金額が大きいので以下のような特徴があります。

  • 有担保
  • 期間は長期
  • 金利は低い

審査は厳しく、必要書類も多いです。審査期間は2週間ほどかかります。

気をつけたいポイント

リノベーションの費用を住宅ローンに組み込むほうが、金利を抑えられるの得です。ただし、中古物件を購入する際に一括で借り入れの審査をしなければなりません。そのため、リノベーションの見積もりを出してから審査の申し込みをしている間に、他の購入検討者との競争に負け、購入できないことがあります。 競争率が高い中古物件の場合は注意ですね。

一般的には住宅ローンとは別に借り入れ

また、住宅ローンには担保が必要です。中古物件の分はそれ自体に担保力があるので問題ありませんが、リノベーション自体には担保力がないので、資金力がないと、借り入れの審査に通らないこともあるでしょう。 そのため、中古物件は住宅ローンで借り入れをし、リノベーション部分はリフォームローンでの借り入れ。この方法が一般的です。

専有部分は新しいが、共用部分は古いまま

不動産物件を探すカップル

中古物件の購入+リノベーションは、新築マンションと比較すると外観や共用部分はどうしても古いままです。 

  • エントランス
  • 共用廊下
  • エレベーター

上記のような専有部分以外の場所ですね。 

とくにエントランスには注意

たとえば、エントランス。オートロックや集合ポストなどの設備が古いとセキュリティにも関わってきます。また、エレベーターが古いと「不安」という方もいるでしょう。

最近の大型の新築マンションでは、共用部分にライブラリやフィットネスが設けられているところもありますが、もともと築古の物件にはなかなか望みにくいです。共用部分へのこだわりがある人には、新築や築浅マンションをおすすめします。

中古物件として売却しにくい

修繕、リフォーム、相続

そして最後に、新築マンションと比較すると中古物件として売却しにくいデメリットがあります。リノベーションは「ご自身のライフワークに合わせて機能的な間取りへと自由につくり変えていく」ので、好みが全面に出てしまいます。

その好みは、あくまであなた自身の好みであり、一般的なものではありません。そのため、典型的な間取りの新築マンションに比べると、資産価値が下がってしまいがちただし、みんなが良いと思う形でリノベーションすると、それは本末転倒です。

ワンストップでリノベーションマンション探しを手伝ってくれる不動産会社も

家の間取り

古いマンション探し、リフォームからワンストップで対応してくれるパナソニックのリアリエ物件リクエストのようなサービスもあります。

リアリエ

普通に家を買うよりリノベーションは難易度の高いマイホーム入手方法ということは覚えておいてください。購入検討段階でプロに相談をお勧めします。

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リノベーションのデメリットまとめ

ポイント

リノベーションのデメリットと、新築マンション購入との比較についてご説明してきました。

個人的な意見としては、中古物件を購入してご自分でリノベーションをするのは、初めての方にはリスクが大きすぎると考えています。リノベーション物件にこだわるのであれば、リノベーション済みの中古物件を検討すると良いでしょう。それでも、好みの物件が見つからなければ、そのときに初めて自分でのリノベーションを検討すると良いでしょう。

リノベ物件のメリットを最後に紹介します。現物をみて物件の良否を判断できる。リノベーション中の仮住まいの家賃もかからない。プロが考えた間取りやデザインなので住宅としての品質が高い。これらが大きなメリットです。

リノベ物件についてもっと詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧