不動産を売買する時は、当然ながら「不動産価格」を意識する人が大半でしょう。不動産は一千万円単位の商品のため、ほかの商品を売買する時よりも価格を意識するのは無理もありません。

そこでこの記事は、不動産価格の動きから知る物件の売り時と買い時をテーマで解説していきます。不動産の売買を検討している人はぜひ確認ください。

不動産価格が変化する要因

不動産価格が変化する要因は大きく分けて以下3点です。

  • 周辺の需給環境
  • 築年数の節目
  • 日本全体の経済情勢

上記の「日本全体の経済情勢」はいわゆるマクロ経済的な観点です。マクロ経済とは、たとえば金利情勢(≒政策金利)や株価(≒企業業績)などのことです。

この「金利」や「株価」についての詳細は後述するので、この章では「周辺の需給環境」と「築年数の節目」の2点について解説していきます。

周辺の需給環境

まずは周辺の需給環境です。需給環境とは需要と供給のことで、それぞれ以下を指しています。

  • 需要:不動産を購入したい人
  • 供給:売り出し物件数

需給環境と不動産価格

仮に、需要が高く供給が少ないと不動産価格は高くなります。なぜなら、買いたい人(需要)が多いものの売り出し物件(供給)は少ないからです。

反対に、需要が低く供給が多いと不動産価格は低くなります。これは先ほどとは逆で、買いたい人(需要)が少ないものの売り出し物件(供給)が多いからです。

ミクロな経済視点

この「周辺の需給環境」は、日本全体を俯瞰して見るマクロな視点ではなく、駅や沿線別のミクロな視点です。というのも、不動産を探す人は「日本全体」という広い範囲ではなく、駅や沿線などの限定された範囲で不動産を探します

たとえば、練馬駅周辺で「不動産の需要が高く供給が少ない」という状況であれば、不動産価格は高くなりやすいため売り時と言えるでしょう。不動産価格はマクロ経済の影響も受けますが、「周辺の需給環境」というミクロ経済のほうに、より強い影響を受けます。そのため、周辺の需給環境は不動産価格を左右する最も大きな要素と言えるのです。

築年数の節目

不動産(建物)価格は築年数の節目でも大きく変わります。というのも、不動産を探している人は「築年数」を絞って検索することが多いからです。大半の不動産ポータルサイトでは、新築・3年・5年・7年・10年・15年……以降は5年刻みで築年数を指定できます。言い換えると、この節目を超えてしまうと検索結果から弾かれる可能性があるということです。

たとえば、築10年の物件であれば「築10年以内」と検索したときに検索結果に出ます。一方、築10年1か月となった時点で「築15年以内」と検索しないと、検索結果にすら出てきません。つまり、築年数の節目を超えると必然的に集客力が落ちるため、不動産価格も下がりやすいということです。そのため、築年数の節目を超えている不動産は、不動産購入者からすれば「買い時」と言えるでしょう。

一方、築年数の節目を超えそうな不動産の所有者は、節目を超える前に売ったほうが高く売れる可能性が出てきます。

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金利と不動産価格の関係

次に、金利と不動産価格の関係を以下の順番で解説していきます。

  • 金利が下がるのは景気低迷期
  • 景気が低迷すれば不動産価格は下落
  • 低金利がしばらく続くと不動産価格は上昇

金利が下がるのは景気低迷期

まず、金利が下がるのは景気低迷期です。というのも、景気が低迷するということは、国民の収入が減っているので皆がお金を使いません。そのため、世の中にお金を回すために金利を下げているということです。

金利を下げることで企業も個人も借入しやすくなり、その借入で商品やサービスを購入するようになります。そうすると世の中にお金が回るので、景気が回復しやすくなるという流れです。

景気が低迷すれば不動産価格は下落

景気が低迷しているということは不動産価格も下落しています。なぜなら、上述した需給バランス的に「不動産を買いたい人(需要)」が減っているからです。

金利が低下している状態は、景気が低迷している状態。不動産価格も下がっています。

低金利がしばらく続くと不動産価格は上昇

しかし、低金利の状態が続くと不動産価格は徐々に上昇していきます。というのも、低金利の状態は住宅ローン金利も低いため、徐々に不動産を購入する人が増えるからです。

そもそも日本は、1998年からゼロ金利政策を導入しており、2013年まで一時期を除きゼロ金利政策を継続してきました。そして、2013年にマイナス金利政策を導入します。

マイナス金利政策を導入した2013年前後の不動産価格を見てみると以下の通りです。

 不動産価格
2010年4,718万円
2011年4,578万円
2012年4,540万円
2013年4,929万円
2014年5,060万円
2015年5,518万円
2016年5,490万円

このように、そもそも低金利であった日本ですが、マイナス金利政策の導入でさらに金利が下がってからは不動産価格が上昇しています。

監修者から

物件価格が上昇しても金利が下がると不動産購入者が最も気にする「月々の返済額」がそれほど大きく変わらなくなります。この点が、物件価格上昇の要因の1つです。

日経平均株価と不動産価格の関係

ベイエリア、タワーマンション

次に、日経平均株価と不動産価格の関係を解説します。結論からいうと、日経平均株価と不動産価格は以下のように、おおむね連動します。

ではなぜ日経平均株価と不動産価格が概ね連動するかというと、どちらの指標も景気に連動するからです。そもそも日経平均株価とは、日本の主要企業225銘柄の平均株価です。つまり、日本の景気を端的に表している指標といえます。そして、日本の主要企業の株価(≒業績)は景気に左右されるため、日経平均株価は日本の景気と連動するのです。

不動産価格は上述した通り需給バランスで価格が決まり、日本全体の不動産の需給バランスは景気によって決まります。というのも、景気が良ければ需要が増えるため価格は上昇。一方、景気が悪ければ需要が落ち込むため価格は下がります。このように、日経平均株価も不動産価格も景気と連動するため、この2つの指標も概ね連動するというわけです。

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まとめ:不動産価格は3つの大きな要素から影響を受けやすい

このように、不動産価格の動きは、周辺の需給環境・築年数の節目・日本全体の経済情勢によって変化します。もちろん、そのほかにも色々な要素があるものの、この3点から受ける影響は大きいでしょう。

そのため、不動産の売り時・買い時を見極めるには、この3点を意識しておきましょう。とくに周辺の需給環境から受ける影響は大きいため、不動産会社にヒアリングしておくことをおすすめします。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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