中古マンションの買い時はいま?

いつ買うべきか考えている方必見!

東京オリンピックの開催やアベノミクスによるインバウンド需要により、マンション価格の相場は大きく上昇しています。通常、オリンピック開始後は不動産価格が下がると言われていますが、現在、新築や中古マンションの購入を考えている方はいつが買い時なのでしょうか?

本記事は、中古マンションの買い時について見ていきたいと思います。

中古マンション価格は暴騰している

中古マンション成約坪単価

2020年現在、中古マンションの価格は都心を中心に暴騰しており、東京オリンピックを前にした現在でもその動向を見てみると価格の大きな下落は見られません。 

東京カンテイによる「2019年・主要都市別/中古マンション/70㎡価格推移」によると、首都圏の2019年中古マンション平均価格は前年比で+2.0%、71万円の上昇となっています。 2018年以前からこれまで大きく上昇してきたこともあり、高止まり感はありますが、2019年を通して上昇した結果となりました。

ちなみに、首都圏の内東京都内に絞ると2.4%の上昇で2013年比36.4%、1,336万円も上昇しています。 なお、近畿圏では2019年の1年間で+6.5%で2,330万円、中部圏は+6.7%で1,938万円と大きく上昇しました。

これは、2025年の大阪万博開催や2027年の名古屋東京間リニア中央新幹線の開通を見越したものに加え、東京都心の中古マンションが暴騰していることにより、投資マネーがこれらの地域に移ったと見ることもできます。

米大手投資ファンドによる国内最大取引

こうした中、2020年1月28日に、米大手投資ファンド、ブラックストーンにより、大都市圏を中心とした賃貸マンション220棟を約3,000億円で購入するというニュースが流れました。

 一括取引で3,000億円の取引は過去最大の額です。 

地価が上昇しているとはいえ、超低金利状態の続いている日本においては世界的に見て日本の利回りは高く、海外投資家の不動産投資かが盛んになっているのです。

ちなみに、ブラックストーンは2014年に2,000億円で一括購入した不動産に対し、一部追加した上で2017年に2,600億円で売却。2020年になり、また別のファンドが3,000億円で買い戻す形となっており、取引がマネーゲーム化しています。 

オフィスビルや賃貸マンションなど商業用不動産の価格推移は中古マンション価格推移とはまた別の動きをするとはいえ、不動産価格全体で見ると、プラスの影響を受けます。 

海外投資家の日本投資は、日本の低金利を理由とした投資であり、東京オリンピックとは無関係に今後も過熱していく可能性があります。

それでは、中古マンションの買い時はいつ?

こうした景気環境の中、中古マンションを買う時期としていつが適しているのでしょうか? 

東京オリンピック後を狙う?

まず、各国のこれまでの経緯を見てみると、オリンピック開催に向けて不動産の価格は高騰、オリンピック終了と同時に不動産価格が下落していることが多いです。 

実際、これまで東京オリンピックに向けて訪日外国人の数が増えたり、建設需要が続いたりと不動産にプラスの影響のあることが多く、これが中古マンション価格の暴騰につながっています。

現在は中古マンションの価格が高いのですから、東京オリンピックが終わるのを待ってみるのも一つの方法でしょう。 

不動産価格の推移を読めるものではない

株式やFXなど、投資に取り組んだことのある方なら実感できることかと思いますが、株価や為替の推移など素人が読もうとして読めるものではありません。 

不動産価格についてもこれと同じことが言えます。

今が天井だと思っていても、ここから大きく上昇していくこともありますし、暴落して底だと思っていても、そこから大きく下がっていくこともあります。大きなトレンドを掴むことは大切なことですが、「一番安い時に買って一番高い時に売る」といったことは不可能だといっても言い過ぎではないでしょう。

逆に、狙いすぎて大きな損を被ることも少なくありません。トレンドを追いかけるにしても、ほどほどにしておくことをおすすめします。

住み替えの場合は不動産価格はあまり関係ない?

一方、今すでに中古マンションを所有しており、住み替える場合は不動産価格はあまり関係ないと見ることもできます。中古マンションの価格が上がっているということは、マンションを高値で売却できるということでもあるからです。 

ただし、購入時より売却時に価格の方が高くなっているというケースでは、売却で得た利益に対して譲渡所得として所得税や住民税が課されてしまう点に注意が必要です。 

マイホームの売却では、3,000万円特別控除や所有期間10年超軽減税率の特例の適用を受けることができますが、住み替えの場合は住宅ローン控除と併用できないという問題もあります。 

一方、マンション価格が暴落してから住み替えする場合でも、売却価格と住み替え先のマンション購入価格両方とも下がっている可能性が高く、こちらも大きな影響はないと見ることができます。

ただし、マンション購入時より、売却時の価格が大きく下がってしまったようなケースでは、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかが問題となります。 

例えば、5,000万円で購入したマンションが10年で3,000万円まで下がってしまったといったようなケースでは、買い替え先の中古マンションも安くなっているので問題ないといえますが、住宅ローンを完済するのに1,000万円程度以上の自己資金が求められる可能性があります。

築年数を元にした中古マンションの買い時

一方、景気とは別に中古マンションの築年数の経過による価格推移を見てみると、築20年程度のマンションで気になる物件があれば購入を検討してみるとよいでしょう。 

中古マンションの価格は、新築から築20年程度にかけて大きく価格が下がっていきますが、築20年以降は価格の下落幅が緩やかになっていく傾向にあります。 

こうしたこともあり、築20年の中古マンションは買い時なのです。

中古マンションの買い時は家庭により異なる

家族、子供、親子、リビング

日本国内の景気や海外の動きなど、さまざまなことが要因として不動産価格が変わっていきますが、最終的に中古マンションの買い時は各家庭によって異なります。 

つまり、不動産価格の推移などはあまり気にすることなく、「家族が増えたから大きな中古マンションに引っ越す必要がある」といったことや、「転職で職場から遠くなったかた職場の近くの中古マンションを購入する」など、それぞれのライフスタイル毎に、必要となったタイミングが買い時だと言えるでしょう。

安いから買い時と購入して、日当たりや間取り、環境面で暮らしにくいと感じて後悔してはいけないのです。家に暮らしを合わせるより、暮らしに家を合わせるべきです。

中古マンションの買い時について

相場よりライフステージで購入を決めましょう

中古マンションの買い時についてお伝えしました。2020年1月現在、中古マンションの価格は上昇傾向にありますが、2020年7月の東京オリンピック後は一旦収束する可能性が高いと見られています。しかし、それとは別に低金利を要因とした海外勢の不動産投資が活発であり、今後もこの状況が続く可能性もあります。 

こうしたトレンドポイントを大きく掴んでおくことも大切なことですが、本記事でお伝えした通り、最終的には中古マンションの買い時は各家庭の事情を優先することをおすすめします。


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