マンションを売ることを考えたら見直す８つのチェックリスト

マンションを売る時は「いくらで売れるか？」「いつ売れるか？」「新しいマンションはどれが良いか？」などを考えがちです。しかし、その前に、もう一度冷静になってマンションを売るために必要なことを落ち着いて整理してみましょう。不動産屋さんにも購入者にも喜ばれ、満足した売却のための8つのチェックポイントをまとめてみました。

マンション購入者の不安を取り除く

「購入者の気持ちを考える」……これがとても大切です。マンションを売るときには、必要な情報をきちんと集め、購入者にしっかりと伝えることが重要。高額な買い物であるマンション。ただでさえ難しい法律や言葉などもでてきて、わからないこともたくさんあります。購入者の疑問や不安を取り除くための準備は、決してマイナスにはなりません。

マンション売却前のチェックポイント①：売る理由をしっかり整理

「マンションを売る理由」を、家族も含めてきちんと整理することは大切です。たとえば、「家族が増えてしまいもっと広いマンションに移りたい」「子供が独立し、もう少し便利で小さいマンションに移りたい」などライフスタイルの変化の買い換え理由は大きなものでしょう。

一方で、「ご近所付き合いがストレス」「管理組合が機能していない」などあまり言えない理由もあると思います。売却を考えたときに、一番大きな「売る」理由をもう一度整理することで、マンションの売り方にも大きな違いがでてきます。

マンション売却前のチェックポイント②：管理組合の活動記録を整理

マンションの維持管理の状況、住みやすさに直結するのが「管理組合」の活動です。ご存じのとおり、マンションは多くの居住者と共同で建物や敷地などを管理しています。マンションの良好な維持のためには、管理組合の活動に大きく左右されると言ってよいでしょう。売却時には、仲介業者をとおして購入者にきちんと説明できると良い印象を与えます。

マンション売却前のチェックポイント③：部屋の器具や設備に不具合がないかどうか

マンションは、多くの所有者で共有している設備（エレベーターやオートロック、テレビアンテナなど）と、所有者が所有している設備（ボイラー、システムキッチン、エアコン、温水洗浄便座など）にわかれます。時間の経過とともに、所有者の設備は故障、機能の低下が発生するので、きちんと動いているかどうかをチェックします。

こういった設備が故障したまま売却すると、あとで修理を請求される場合もあるので注意。ときどき故障する設備もトラブルの元。ここ数ヶ月で、故障やおかしな動きをしていないかチェックしましょう。あとからクレームが来ないようにするためです。

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マンション売却前のチェックポイント④：管理費などの滞納がないか、管理費等の値上げ予定の有無

マンションを購入する人には、住宅ローンや税金の他に管理費・修繕積立金といった必ず支払わなければならない経費があります。これは他の所有者と共同で建物を管理するための必要経費ですが、これらの費用を滞納している場合は、たとえ売却したとしても、売却価格から控除されることになります（つまり購入者から滞納費用を請求されることになります）。

もちろん、購入者が支払えば問題ないのですが、やはり「管理費の滞納あり」として売却に出すことはマイナスイメージですから、もし滞納があればきちんと支払っておくことが重要です。

マンション売却前のチェックポイント⑤：リフォームや改修工事などの修繕履歴を整理

購入したマンションは、時の経過にともなって部屋の中が傷んできたり、間取りの変更（リフォーム）、キッチン・エアコン・洗面台などを取り替えたりします。

これらの履歴があやふやですと、やはり売却時に不動産業者の査定できちんと評価されてもらえないこともあります。もちろん、購入者にとっても今までの修繕や工事記録が残っていることは安心につながります。

マンション売却前のチェックポイント⑥：近所の状況をもう一度チェック

長年住んでいると、マンションの周辺の状況の変化に気付かないことも結構あります。街は絶えず変化しており、新しいお店ができたり、逆に今まであった施設がなくなったりすることも稀ではありません。なにげなく駅からマンションまでの往復のみをしている間に、意外に周辺環境が変わっていることがあります。

もう一度マンションの周辺地域を歩いてみてください。新しい発見や思いがけず閉店していたり、なくなっていることもあります。新しくここに住む人の気持ちになって改めて近所を見て回ることで、マンションの周辺地域について購入者にアドバイスできることが好印象をつかみます。

マンション売却前のチェックポイント⑦：分譲時のマンションパンフレットを探す

中古のマンションは、時期が古いほど「新築時」の情報を入手することが気軽にできないことがあります。とくに、分譲業者が倒産していたり、合併して会社が変わっていたりすることも最近は多く見られます。

また、当時のパンフレットを確認することで、売却するマンションの「アピールポイント」も同時に確認できますので、購入者にマンションのアピールポイントを伝えることができますね。

マンション売却前のチェックポイント⑧：売却時期は慎重に考える

マンションを売りたいと思ったらすぐに売却するというのも一つの方法ですが、実は中古マンションの相場は上がったり下がったりするのです。さすがに株式市場のように倍になったり半分になったりすることは今はほとんどありませんが、2割くらいは違ってきます。2,000万円の中古マンションであれば300万～500万円くらいの差がでてくるということです。

では、いつがマンションの売り時なのでしょう？判断は難しいのですが、私の経験から、国の制度や政策が大きく変わるときが狙い目です。バブル崩壊後、不動産の価格はずっと下がり続けてきました。中古マンションには消費税はかからないのですが、仲介手数料などの経費には影響します。あるいは住宅ローンの減税や補助が受けられると行った政策が変わる時期です。今後も、こういった景気対策はなくならないと思いますから、日頃から景気の動きをウォッチしつつ、売り時を検討してください。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

売却の前にまずは査定

いくらくらいで売れそうなのか……もっとも気軽に知れるのは一括査定サービスです。無料なので、まずは問い合わせてみると良いでしょう。とくにお勧めしたいのは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

中古マンションの購入者も不安です

マンションを売るためには、できるだけ情報を提供することが有利に売却できる第一の条件です。マンションは新築時が一番きれいで、その後は維持管理の善し悪しで程度が異なってきます。また、不動産の取引はスーパーの商品と異なり、売主と買主の１対１の取引です。購入者も大きな買い物ですし、もともと「中古マンションを買いたい」と考えているのですから、良いところも悪いところも納得して購入したいと思っています。

また、中古マンションはすでに管理組合活動などで「コミュニティ」が形成されている人々に加わるということもあり、「仲良くできるか？」といった人間関係も不安になるでしょう。こういった、マンションそのものの情報のみならず、「生活レベルやコミュニティ」についての情報を「偽りなく」提供してあげることが売却には必ず有利にはたらくことでしょう。