マンションの売買取引においては、当事者の間で「自宅マンションを高く売却したい」「相手のマンションを安く買いたい」「住宅ローンの負担は押さえたい」という感情が、買い手と売り手の双方にあります。住み替えは相手との駆け引きによって成立するといっても過言ではありません。今回は、「マンションの住み替えで失敗したくない!」あなたのために、リスクを回避するための方法を3つご提案いたします。

マンション売却で失敗したくない! 住み替え上手の秘策

自宅マンションの売却損を小さくして住み替える

中古マンションの売買市場を見ると、2003年~2007年にマンションを購入された築10年経過した自宅は、「売却の旬を迎えている」といえます。住み替えの目安は築10年とよく言われますが、これには3つの要因が考えられます。

  • 住宅ローン減税期間が10年であること。
  • 10年以上住めば、売却で損をしても税金で優遇してもらえる可能性あること。
  • 買い手側が探している物件は「築年数10年」に多く、売却しやすい状況にあること。

そんな中、最も売却損が少ないと想定できるのが2003~2007年です。その理由は、2007年の後半からマンションの販売価格が急上昇していること。首都圏では、新築マンションの販売価格が2007年度4000万円台で済んでいましたが、2017年度は6000万円台。

仮に、中古マンションの売買市場において、売却希望価格が3500万円だとしたら、自宅を売って損失が少ないのは、2007年に販売された4000万円の物件ということになります。

ただし、特定の地域においては、「売れば高値で取引される不動産バブル的な現象」が起きている場合もあり、条件にあてはまらないケースもございますので中古マンション市場の動向にはご注意ください。

マンション住み替に潜む「3つのリスク」とその突破口

リスクその1・住み替えのタイミングを決めていない

カレンダー

マンションの場合、住宅ローンを利用される方が大半です。そのため住宅ローンの残債を残されることを気にされる方は少なくありません。

売却のお金で住宅ローンの一括返済ができれば、預貯金を取り崩すことなく住宅ローンの清算ができるのですが、大半の方は、別途資金を用意することになることになります。

なるべく出費を押さえたいなら!

  • 住み替えをあせって動かないこと。
  • 時間の余裕をもって日程調整すること。

急な転勤などの諸事情により、住み替えをしなければならない状態の場合は、売却をあせりがちですが、慌てた様子を見せると「足元を見て不当な値引きを要求してくる可能性」もあります。

急な時期の住み替えは、動いている物件の数は少なく、必然的に内覧希望者からの問い合わせも少ないものです。マンションの住み替えにおいては、新築マンション場合は事務的に処理できますが、中古マンションに住み替えるとなると相手がいるだけに、引っ越し日や契約日の調整などで、タイミングを計るのが難しくなります。

お仕事の都合もあるかと思いますが、早めに準備をすることで、失敗のリスクを軽減できると考えます。

リスクその2・自宅マンションの価格が「2段階」になってしまう場合

リアルなマンション売却の体験談

自宅を売却するとき、購入価格から物件の価値を検討しますが、最近のマンション事情の場合は、購入価格だけ判断することはできません。

そもそも、マンションは集合体ですから、売り出す時は一定の成約数は期待できますが、売れ残り物件が発生すれば売却価格に影響を生じかねないのです。販売会社としては、完売を目指していますから、4000万を3580万で販売するようなことも、あり得ない話ではありえません。

ここで問題となるのが、ご自宅のマンションを売却するときです。価格が旧価格と新価格のような2段階になっている場合では、売却時の目安としては、直近の価格(最後に販売された価格3580万円)が購入価格として査定されてしまうのです。購入者の責任ではありませんが、売れ残り物件のあるマンションに住んでいる場合は、売却価格が下がる可能性もありますので、住み替え予算を考える時は、売買価格の動向にも注意が必要です。

リスクその3・高く売りたいと思うほど、住み替え失敗する

マンションを売る

マンション価格は建築年数が比較的浅いうちは、売却価格は比較的高い傾向にあるものの、築11年を過ぎると購入希望者が少なくなりはじめ、築30年のマンションになると買い手が、付きにくくなる特徴があります。

オーナー側の気持ちとしては、購入時の価格が高いほど、売却価格を高めに設定する傾向があります。マンションには旬があります。建築から10年を過ぎると時間の経過とともに、資産価値はどんどん下落してしまいます。

特に、築15年のマンションの場合、大規模改修工事の検討時期にも入ることから、補修費の負担を懸念する内覧者も少なく、価格の値引き交渉が進みやすくなります。

そのため、売却を検討の際には、マンションオーナー自身で「周辺地域のマンション相場を確認する」「複数の不動産に査定してもらう」などの事前に調べておくようにしてください。

マンション住み替えは、価格設定も重要なポイントです。査定をまとめて依頼したい場合は、一括査定サービスを使うと良いでしょう。

知名度が高いのは大手不動産6社が運営している「すまいvalue」です。集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。

すまいvalue 公式ページ

マンション住み替えに伴う住宅ローンの債務

電卓とお金

マンションの住み替えにおいては、引っ越し先を見つける苦労もありますが・・・

住み替えに伴い「今の住宅ローンを完済するか」「買い替えの住宅ローンを利用する」などの選択をしなければならないでしょう。最近の住宅ローンは頭金なしで住宅ローンを組めますが一方で、住み替えするには、住宅ローン債務を一括返済するリスクがあります。

住み替えの需要に応えようと、複数の金融機関で「買い替え住宅ローン」を取り扱う金融機関が増えております。ただし、すべての方が利用できるわけではありません。マンション住み替えの為に必要な費用を上乗せして融資することになるため、金融機関は担保価値を超える融資をしなければならないからです。

結果として「毎月の返済額が上がる」可能性が高くなるため、住宅ローンの利用者本人の借り入れ審査が以前よりも厳しくなる傾向があるのです。正しく返済できるのかチェックされ、必要によっては追加書類の提出を求められることもありますので、書類提出の不備が起こらないよう注意しましょう。

マンションの住み替えは、準備すれば失敗は減ります

住宅ローンの利用者されている方は月々の返済額をキープ

マンションの住み替えを無理してしまうと、居住費が増えすぎてしまうリスクがあります。住居費は固定費なので負担が少しでも上がると生活が苦しくなるものです。回避するためには、売却価格と同じようなマンションを選ぶことです。

これまでの返済額の範囲以内であれば、家計負担のリスクは予測範囲で抑えられることでしよう。ポイントを押さえて、無理のないマンション住み替えを目指してください。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条