トラブルを防ぐため!不動産の個人売買を宅地建物取引士が解説

家を売るときは、不動産会社に家を買いたい人を紹介してもらって売却する方法が一般的ですね。

しかし、親戚やご近所の方が「私に売って欲しい」と名乗り出て個人間で直接売買することもあります。お隣さんに土地の一部を売ることもあるかもしれません。さて、この個人売買……プロが間に入らないためトラブルになってしまう可能性もあるので気をつけてください。

不動産の個人売買をする予定がある方に向けて、トラブルを避けるために4つの注意点をお伝えします。

不動産個人売買での注意点①:室内設備や建物の状況は売却開始前に細かく確認

家 住宅

個人売買にも瑕疵担保責任は存在する

『瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)』とは、売買した物件に何かしらの瑕疵(かし)があった場合、最長3カ月間の瑕疵担保責任を負わなければならないというもの。たとえば、雨漏れ、給排水管の故障、シロアリの害などが当てはまります。

瑕疵が発見された場合は、売主の責任と負担で瑕疵を修復する必要があります。売却する物件がマンションなら、同じマンション住民同士のトラブルも瑕疵です。一方、一戸建ての場合は土地も物件に含まれるため、土壌汚染や土地の境界線トラブルも瑕疵に含まれます。

設備の修復義務も

瑕疵担保以外にも売主は、設備の修復義務も負わなければいけません。『設備の修復義務』とは、読んで字のごとく室内の設備が故障していた場合、売主の責任と負担で修復しなければいけないのです。

契約内容によっても異なりますが、引渡し日から3日~7日の期間が定められているケースが多いので、個人売買ではこの点にも注意しましょう。

事前告知することが大切

ただし、『瑕疵担保責任』、『設備の修復義務』は、事前に瑕疵および設備の不具合を売買契約締結前に告知していれば、売主がこれらの責任を負う必要はありません。

だから、個人売買で大事なのは、室内の事前確認です。エアコンや給湯器、換気扇などがきちんと作動するのか、確認をおすすめします。

監修者から

個人間の売買の場合は売主と買主が合意出来れば「瑕疵担保は免責」とする特約も有効なので事前に話し合う事が重要になります。

この様な場面でも不動産会社が間に入る事で良いアドバイスが受けられます。是非買取博士など窓口を利用してみて下さい。

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不動産個人売買での注意点②:購入者の立場で細かい取り決めを

家

これは不動産の個人売買に限った話ではありませんが、売り手はもっと購入者の気持ちを考えなくてはなりません。とくに知人相手の売買だと、どうしても気遣いが足りなかったり、ミスをして相手を不快にしてしまいがちです。

たとえば、物を残したまま物件を引き渡してしまったり、引き渡し日に引越しが間に合わなかったり……。間に不動産会社が入っていれば、まず起こり得ないミスですが、個人間での売買、とくに知人同士の売買では起こり得てしまいます。もちろん、高確率でトラブルになるでしょう。

これから住む方の立場になって、残置物の処理、引渡し期日など、事前に細かく取り決めをし、決めたことはきちんと守ることが大切です。

不動産個人売買での注意点③:購入者の住宅ローンを確認

不動産購入の際、多くの方が住宅ローンを利用します。これは、個人売買でも同じこと。それならば、売買契約締結前に必ず『住宅ローン事前審査の有無』を確認してください。

稀に、購入希望者の住宅ローン審査がおりない。そんなケースもあります。もちろん契約は白紙になりますが、契約を結んで後に白紙にする期間、あなたは他の購入検討者に不動産を紹介することができません。これは、大きな機会損失です。

そうならないように、購入申込の意思を確認した段階で住宅ローン事前審査の有無を必ず確認しましょう。事前審査が未了の場合であれば、審査終了まで物件の紹介をストップしてはいけません。

不動産個人売買での注意点④:契約書類の内容は?売買契約締結前に内容を確認

不動産会社 スタッフ

親族や友人などで個人間取引を行う場合、不動産取引に仲介会社が介在しないケースも考えられます。

「知り合いに売るわけだし仲介手数料がもったいないから、業者に頼まなくてもいいよね」と専門家に相談せずに個人売買をすると、不動産登記や土地の境界線問題、税金面で後々揉める可能性もあります。

プロの仲介役がいるだけで多くのトラブルを回避できる

不動産についての知識がないと何を確認して良いのかもわかりません。たとえば、土地付き一戸建ての場合、売買する家の水道管はどこを通っているでしょうか?

隣の土地の下にある場合もあれば、売却予定の家の下にお隣の水道管が通っている場合もあります。見えない、かつ普段は気にもしないところの所有権をうやむやにしたまま売却してしまえば、後々トラブルの元です。このような想像がつきにくいトラブルを避けるためにも、プロの仲介役がいたほうが良いです。

不動産仲介会社や相続専門行政書士を上手く利用して頂けば、個人売買であっても契約書類の確認が出来ます。

不動産売買:専門家のサポートは経費に

仲介役をプロに頼まない理由のほとんどが「お金がかかるから」だと思いますが、書類作成などを専門家に依頼したお金は経費として計上することができます。住宅ローンの事前審査まで終了したら、残すは売買契約の締結です。お金をもらって家を引き渡せば、家を売却したことになるわけではありません。

まだ、登記簿の所有者が第三者に対抗できる所有者なので、所有権移転登記を行わなければ不動産の所有を第三者に対抗する事はできません。このような不動産売買の難しい部分は、プロに任せたほうが安心でしょう。

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どうしても売れない不動産は、買取業者に依頼

室内 女性

ここまで個人で不動産を売買する際の注意点を紹介してきました。しかし、物件によっては、個人売買どころか仲介会社を通してもなかなか物件が売れない……。そんなケースもあります。

そんな時におすすめしたいのが、買取専門の業者に依頼すること。築年数が古い物件や設備が古い不動産は、買取に出したほうが良いケースも多いです。

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買取博士は、買取専門のサービスです。査定はもちろん無料。手数料も無料。買取後のリスクや責任もありません。現状のまま家を売りたい方はお気軽にご相談ください。

不動産の個人売買にはデメリットも多い

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書類作成は行政書士にお願いするのをお勧めします

この記事では以下の内容を紹介しました。

個人売買の最大のデメリットは、専門家が介在しないことです。仲介料を払いたくない気持ちはわかりますが、せめて書面の作成は行政書士に任せたほうが良いです。

近しい人との個人売買であっても、トラブルが生じないという保証はありません。契約書類の内容確認をしっかりと行い、トラブルは未然に防いでください。

監修者から

書類作成のみならず、様々な法律がからむ不動産売買です。税務上の事も業務の範囲菜で把握している不動産会社に相談する方が総合的に最良の提案を受けることが出来ます。是非買取博士などのサイトから相談してみてください。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら