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ローン特約という特約はご存知でしょうか。これから住宅ローンを利用しようとされている方は是非知っておいてもらいたい特約です。特約ですので不動産売買契約書に付いてないこともありますが、住宅ローンを利用する方はこの特約が付いていること確認するのはもちろん、その中身を理解しておくことが大切です。今回は、ローン特約について解説していきます。
ローン特約を理解し、トラブル発生を回避しよう
これから住宅を購入する方はローン特約について知っておこう
「ローン特約」という言葉を聞いたことがありますでしょうか。この特約は住宅ローンの契約で記載する特約で、借りる方とすれば必要なものです。住宅を購入する際、住宅に関する売買契約と同時に、金融機関と借入の契約を結びます。
住宅を購入するのはローンが借りられる前提条件が必要ですので、万一ローンの審査で不可の場合、住宅の売買契約も手付金（だいたい物件の10分の1が相場です）の放棄なく、解除できる特約です。ローン特約には「条件型」と「解除権留保型」の二種類ありますので、違いを見ておきましょう。
条件型…「解除条件型」のローン特約
条件型には「解除条件型」と呼ばれるものがあります。この場合の条件は、ローンが落ちた場合です。ローンに落ちると、当然、家を買う不動産契約の効力がなくなる内容のローン特約となります。
条件型…「停止条件型」ローン特約
条件型のもう一つに「停止条件型」と呼ばれるものがあります。この場合の条件は、ローンが承認されたときです。ローンが承認されると、売買契約の効力が発生する内容のローン特約となります。
解除権留保型
解除権留保型はローンが落ちた場合、契約を解除するかどうかを選択できる内容のローン特約となります。ローンが落ちても不動産契約を継続させることも可能なタイプとなります。
ローン特約のタイプにより違いは？
条件型は条件に違いがありますが、いずれも条件成立で効力が有効となります。一方、解除権留保型はローンが落ちても買主（お客様）がどうするか選べるため、こちらの方がよさそうに感じるかもしれません。しかし契約を解除したい場合、売主（不動産会社）に契約を解除する旨を伝えなければなりません。
しかし、家を買うのになれていないお客様の場合、自動的に不動産売買契約が解除されると勘違いして、契約解除期間を過ぎてから気づくケースがあります。契約解除期間を過ぎてからの解除は手付金の放棄だけでなく違約金を支払わなければならなくなります。
売主は契約が解除されないと考えているため、例えば注文住宅の場合は建築が進んでいるためです。後々トラブルにならないためには、契約を解除したい旨を書面にて伝え、証拠を残しておくことが大切です。
事例で見るローン特約のトラブル
どのようなローン特約におけるトラブルがあるか？
公益財団法人不動産流通推進センターは、不動産取引に関する相談を無料電話相談という形式で対応しています。契約書を読むなどしてトラブルの発生を抑えたいですが、万一トラブルが起きた場合には相談窓口の一つとして頭の片隅にでも留めておいてください。相談内容の事例を公開していますので、そのうちローン特約に関するものを紹介いたします。
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相談事例
マンション購入の際に住宅ローン特約付きで不動産契約を結びました。銀行Aでローンを組む予定でしたが、銀行Aではローンがおりませんでした。信用金庫Bに急きょローン申請をしましたが、契約期間を過ぎてから銀行Bから融資できないという連絡が来た。こういう場合、不動産売買契約は白紙にできますか？（一般の人に分かりやすいように表現を変えております）（出典）
相談事例の解説をいたします。契約解除期間を経過した後のローン解除についての相談があったようです。これまで解説してきました通り、契約解除期間内に契約の解除ができなければ違約金が発生する可能性があります。ただこの相談事例はどなたでも起こる可能性がありますので、紹介させていただきます。
詳細はサイトをご覧いただきたいのですが、簡単に経緯を説明しますと、不動産会社と交わした契約書に書かれている金融機関（銀行A）の住宅ローン審査が否認され、急きょ契約書にない金融機関（信用金庫B)にローン申請し、結局、信用金庫Bでも否認という結果でしたがすでに契約解除期間を過ぎていたというものです。最後の審査申込は契約解除締切前だったが、それでも違約金が発生するか、という内容です。
ご相談者の心境は分かりませんが、契約等のトラブルでは「焦り」から発生する場合があります。おそらく、ローン審査に通るかどうかだけに気を奪われていて、不動産会社に連絡するのを忘れていたのではないかと思われます。
また契約期間内に契約解除の申出をしなければならないのに、期間内に審査申込をしているから大丈夫と勘違いされていたのかもしれません。あくまで相談段階ですので、結果的にどうなったかは不明です。売主（不動産会社）にも契約書の内容を十分に伝える義務がありますので、状況によって結果は変わるでしょう。
ただ、これから住宅を購入しようとしている方は、住宅は人生で大きな買い物となりますので、物件探しの段階から余裕を持って実行に移されることをお勧めいたします。
まとめ・急いで契約してもいいことはありません
契約する前に、契約書をよく読みましょう
この記事では以下の内容を紹介しました。
ローン特約の重要さは伝わりましたでしょうか。ローン特約だけでなく契約書にはトラブル時の決まりごとが書かれています。売買取引において重要な項目については説明義務が課せられていますので、説明を受けるはずです。特に大事なことや忘れてしまいそうな内容につきましては、メモ書きしておくなどして契約書の内容をしっかり理解するようにしましょう。特に時間がないときにトラブルが発生しがちですので、ご注意ください。
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