中古マンションの購入の流れ

中古マンション購入は段取りがすべてです

マンション

中古マンション購入の際、大事なのは「段取り」です。なぜなら、購入検討から実際の入居に至るまでは決して楽しいことばかりでなく、しなければならないことが山積みだからです。

まずは中古マンションの購入の流れについて、順番に解説していきます。

住みたい中古マンションを決めるまでの手順

1、希望エリアの情報収集

駅

引越しをする理由や、希望する今後の暮らし方など、なぜ自分が中古マンションを購入したいのかを考えた上で、希望する条件を整理しながら情報収集を開始しましょう。

希望地域での売り物件情報などを調べ、相場価格の確認も必要です。物件情報収集には大手不動産ポータルサイト等が役に立ちます。希望エリアの路線や地名で、中古マンション価格の相場をリサーチしましょう。

2、中古マンションの購入相談

購入物件の希望条件が定まってきたら、実際に不動産会社を訪問して、不明点や不安なことを相談してみましょう。この時の注意点は、不動産の売買に特化している会社を選定して相談するという事です。
なぜなら、一口に不動産会社といっても得意な分野は異なり、賃貸、管理、売買、不動産投資など各々の専門性を持っているからです。

事前に不動産会社を調べ、中古マンションの購入に適した会社に訪問し相談しましょう。

3、資金計画

中古マンション購入の中でも特に重要なのが資金計画です。お住まいを購入される場合、銀行に行き住宅ローンを組みます。

住宅ローンの返済期間は最大で35年です。新築や築浅物件ならば返済期間35年で銀行はローンを組んでくれるのですが、中古マンションの場合、築年数によって返済期間を短くなる場合があり、月々の返済額がその分多くなります。中古マンションの購入は新築と比較して安いから安心ではありません。

自己資金や家庭の世帯収入から、しっかりとした今後の資金計画を立てましょう。この資金計画を怠ってしまうと、購入後の返済が苦しくなったり、最悪の場合は返済不能になりせっかく購入した不動産を手放さなくてはならなくなるかもしれません。ですから、しっかりとした返済計画を立ておくことが重要です。

また、両親などの家族から中古マンション購入費用の支援を受けられる場合は、購入できる物件の幅が広がる可能性があります。早めに相談しておくと良いでしょう。

また購入する意思が明確ならば、「ローン特約」について確認しておきましょう。

ローン特約

住宅ローンで家を買う場合、不動産売買契約書を交わした後に住宅ローン審査が通らない場合があります。住宅ローン審査が通らなかったら、不動産売買契約書を交わしても解除できるとくのが「ローン特約」です。金融機関によって条件が異なるので、事前のローン相談の際に確認しておきましょう。

4、気になる中古マンションの内覧は複数回行こう

内覧

物件の内覧は、不動産会社の担当営業マンに現地に案内してもらいます。そこで重要なのは、物件の確認だけでなく、近隣状況についてもよく確認することです。近隣状況とは、その地域の公共施設や教育施設、また交通機関、同じマンションに住んでいる住民の特徴などが該当します。

内覧に行く際に周辺を歩いて買い物に便利かなど、生活インフラの整備状況を確認しましょう。ハザードマップを参照するのも効果的です。

物件の内見は時間の許すかぎり、朝、昼、晩、平日、週末と日程を変えて複数回みにいった方がいいでしょう。なぜなら、物件を見に行くことで、資料からは読み取れない様々な情報を知ることができるからです。マンションは行く曜日や時間によって、見え方が大きく変わります。

例えば、平日の昼間に物件を見に行っても、他の住民は仕事や学校に行っているので、普段の様子が分かりません。音漏れや振動などを確認するならば、より多くの住民が生活している休日の昼間に行くのが最適でしょう。

一方、朝方や夜に確認に行っても、日当たり状況や通風を確かめることはできません。

内覧で確認すること

  • マンションそのものの状態
  • マンションの管理状態
  • その地域の区役所など公共施設
  • その地域の学校がどんな学校なのか
  • 交通機関について(電車の込み具合、本数、アクセスなど)
  • マンションの住人トラブルはないか
  • 生活インフラの確認
  • 人が多い時間に内覧して騒音、振動を確認する
  • 昼間の日当たり、風通しの確認

住みたい中古マンションが決まってからの手順

5、中古マンションの購入申込

申込書・契約書への記入

物件を気に入って資金計画も整ったら、実際に物件を購入するための購入申込を行います。購入申込書は担当した不動産会社を通して売主に提出します。

購入申込書には、法的な拘束力はありませんが、物件購入の意思表示をする重要な書類なので記載漏れなどがないように作成しましょう。
人気物件の場合は、購入希望者が2番目・3番目と殺到している場合もあります。原則的に、交渉権は購入申込書を提出した順番通りになるのが一般的ですので、どうしても買いたい物件が出たら早めに提出することをお勧めします。

6、不動産売買契約

押印

安心かつ安全な購入をするためには、物件と契約内容の双方について十分に理解をしなくてはなりません。そのため、契約前には宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。

専門用語が多く分かりにくいかもしれませんが、不動産を購入する上で大変重要な内容ですので、分からないことは放置せず必ず担当の取引士に確認しましょう。例えば、修繕積立金が現状はいくらで今後増額の予定があるのかや、マンション独自のルール、共有エリアがどこまでかの確認もしっかり行ってください。

中古マンションの場合はリフォームをする方も多いですが、できるリフォームとできないリフォームについても事前に確認しておきましょう。

重要事項の説明が全て終わったら不動産売買契約書への署名捺印を行います。そのタイミングで、買主から売主へ手付金を支払います。

7、融資申込~決済

住み替えローン

不動産売買契約の締結が完了したら住宅ローンを申し込みます。住宅ローンには複数の種類があり、固定金利と変動金利、返済期間、利率など、金融機関の商品によって様々です。それぞれの意味については理解できるまで金融機関窓口に徹底的に確認しましょう。

なお、融資実行までの流れは次の通りです。

  • 不動産売買契約締結
  • ローン申込み
  • ローン審査(金融機関、保証会社)
  • 融資承認
  • ローン契約締結
  • ローン実行

8、中古マンションの引き渡し

契約成立

融資の承認が取れたら契約の決済と、物件の引き渡し準備です。通常、所有権移転手続きと、売買代金の残金支払いは同日に行われます。会場は融資を組んだ金融機関の支店の一室になることが一般的です。

決済が完了すると、晴れて不動産購入手続きが完了し、マンションを取得した状態となります。

新築マンションの購入の場合、購入後に発生した設備不具合についてはメーカーや販売元の会社が一定期間保証するケースが一般的です。しかし中古マンションの場合は、売主が前所有者であることが多いため、保証などはつかないことが一般的です。

ここで将来的なトラブルを防ぐために重要なのは、引き渡し時の状況について売主・買主双方で細かく打ち合わせをしておくことです。

例えば内覧の時はあったエアコンが住んだらないということもよくあります。また、故障している設備があった場合、現況有姿なのか売主が修繕してくれるのかどうか話し合わなければなりません。購入後の余計な支出を出さないためにも、この段階での確認作業が非常に重要になります。

中古マンション購入で失敗しないために

信頼できる不動産会社を選びましょう

これから中古マンションを購入しようとする人にとって、物件情報を収集したり実際に物件の内見に行くことは、非常にわくわくするもので、楽しい時間のはずです。

しかし、期待ばかりが先行して肝心な箇所を見落としてしまうのは大変危険です。情報収集から引き渡しまでの流れをしっかりと把握し注意点も理解した上で、信頼できる不動産会社からのサポートを受けて希望通りのマンションを購入しましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
高野 友樹
不動産コンサルティング事務所 Resorz Consulting 代表。(公認 不動産コンサルティングマスター) 不動産会社にて仲介・管理を経験し、不動産ファンドではAM部マネージャーとして従事。社団法人GINAとして海外事業にも参画。