この記事では、効果の大きい住宅ローンの借り換えで、注意すべきデメリットや手数料について紹介しています。借り換えによる三つのデメリットとともに、手数料は具体的にシミュレーションをしていますので参考にしてください。

住宅ローンの借り換えで、注意しておきたいポイント

デメリットに気をつければ、節約効果の高い借り換え

超長期固定金利型の金利水準推移
超長期固定金利型の金利水準推移

住宅ローンの低金利が続いている時期は、デメリットよりもメリットの方が強調されます。5年ほど前に借り入れた人でも借り換え効果がでる可能性がありますので、家計への負担を軽減させる意味で絶好の借り換えの機会と言えます。

1800万円を2.5%(15年)で借りると返済額21,393,690円
1800万円を1.5%(15年)で借りると返済額20,036,250円で差額は1,357,440円!

皆さんも借り換えについて調べ始めているころだと思います。

ただ個人で進めていく場合は、不慣れな分、思わぬところに時間がかかったり、気づかなかったりする可能性がありますので、なるべく高い効果を得たい人はこの記事を参考にしてみてください。

住宅ローンの借り換えによる三大デメリット

(1)借り換え先を選ぶのに時間がかかる

住宅ローンの借り換えを成功させるためには、借入先をどこにするか検討しなければなりません。借り換え用の金利を設定しており、借り換えに力を入れている金融機関もあります。借り換えは新たに住宅ローンを組むのと同じく、諸費用がかかりますので、金利と諸費用の低いところを探していきます。

どの金融機関で借り換えるが最も効果的か、シミュレーションをして確認しなければなりません。借り換える際に、返済期間を短くしたり、一部を現金で負担したりすることで、当初より負担を減らすこともできますので、さらに検討すべき項目が増えることになります。

住宅購入時に、ご自身でシミュレーションをして、金融機関を決定した人は、慣れているかもしれませんが、不動産会社との提携ローンなどを利用し比較しなかった人はより時間がかかるでしょう。仕事が忙しいと比較検討する時間が取れず、借り換えによる効果が不十分になることがあります。

(2)諸費用がかかる

不動産の仲介手数料

住宅ローンの借り換えは、今と異なる金融機関に新たにお金を借りることになりますので、諸費用がかかります。金融機関の諸費用には様々なありますが、最も金額が大きいのは保証料や事務取扱手数料です。

金額は金融機関によって様々ですが、「定額」「借入金額×保証率(事務取扱手数料率)」の2パターンに分けられます。借入金額にもよりますが、「定額」の金融機関は総返済額も低くなる傾向にあります。

また諸費用は、「現金払い」「住宅ローンに含めて借りる」「住宅ローンとは別に諸費用ローンを利用する」の3パターンの支払い方があります。借入条件次第で、どの選択肢でも借り換え効果を得られる可能性がありますが、「現金払い」が最も効果が高くなります。

ただ「現金払い」は貯蓄額が減少することになりますので、将来の支出に影響が出る可能性があります。諸費用を現金払いにするか、ローンを組むかの判断も必要となります。

(3)査定結果によっては、借り換えできないことも

借り換えは、どの程度の効果を得られるかに注目しますが、現在住んでいる住宅の価値も重要です。新築の場合、基本的に不動産価値(物的評価)よりも人的評価(収入や職業など)に重点が置かれていることもあり、担保価値が不足していることを理由に借入金額が減額される可能性は小さいです。

借り換えの場合、住宅は中古物件になりますので、住宅の価値と住宅ローンの残高が等しいかそれ以上かが重要となります。

住宅価値の減少が、住宅ローンの返済スピードより速ければ、住宅ローン残高分の借り入れができないことになります。住宅価値の減少はどういうことかといえば、例えば15年ほど前に駅から徒歩17分の駐車場付きの戸建ての家を購入したとしますが、今は駅に近いマンションの方が人気で駅から10分以上離れた物件がそのエリアで人気がなくなっていたとすると、残っているローン残債より少ない額しか借りれないということもありえます。

  • 新築  住宅の価値=住宅ローンの借入金額 ⇒ 全額借り入れることができる!
  • 中古  住宅の価値<住宅ローンの残高 ⇒ 住宅の価値分しか借りられず、全額返済できない!

この場合、住宅の価値より多く貸してもらえる金融機関を選ぶ必要があります。借り換え用の住宅ローンで「住宅の価値✕300%まで」などと住宅の価値以上に借りられる商品になっている金融機関を探しましょう。

具体的にどのぐらい諸費用がかかるかシミュレーションしてみよう

借り換えにはいくつかのパターンがありました。金融機関の保証料(事務取扱手数料)と諸費用の支払い方です。金利はもちろん重要なのですが、この2点によっても借り換え効果が変わります。そこで今回は、保証料(事務取扱手数料)の違いで効果が変わるか、シミュレーションしていきます。

借り換え条件

住宅ローン残高 1,800万円/金利2.5%/返済額2,139,369円でしたが、金利1.0%/返済期間15年のローンを発見。金融機関Aの手数料は定額324,000円、金融機関Bの手数料は借入金の2.16%。

シミュレーションしていきます。

  金融機関A
(手数料定額324,000円)
金融機関B
(借入金額×2.16%)
総返済額 19,391,127円 19,391,127円
諸費用 366,960円 390,276円
総費用を含めた
借り換え効果
1,845,784円 1,869,100円

金融機関Aは定額タイプ、金融機関Bは定率タイプです。表の一番下が「総費用を含めた借り換え効果」ですが、今回は借入金額が1,800万円でシミュレーションしたため、あまり変わりません。

「定額タイプ」は事務取扱手数料が324,000円ですので、借入金額が1,500万円を超えると「定額タイプ」の方が安くなります。
・借入金額1,500万円 金融機関A(324,000円)=金融機関B(324,000円) ⇒ 同額に

「定率タイプ」でも、「借入金額×1.08%」の金融機関もありますので、シミュレーションをすることでどの金融機関で借り換えると効果が高いか判断することができます。

シミュレーションするだけではありますが、慣れていないと結構時間がかかります。時間が取れない人にとってはハードルが高いかもしれません。

今はネットでも住宅ローンの返済シミュレーション、審査申し込みができます。住信SBI住宅ローン返済シミュレーションだけなら3分、仮審査申し込みは10分あれば完了。

デメリットもしっかりおさえ、賢く借り換える

低金利時代だからこそ借り換え効果あり

金融機関のサイトを一つひとつ丁寧に確認するにはどうしても時間がかかります。都市銀行やネット銀行をはじめ、地域によって地銀や信託銀行も選択肢になります。

サイトをチェックし、シミュレーションをして比較すれば、どの金融機関が借り換え先として合っているか次第に判別できるでしょう。手間をかけるほどの価値のある借り換えですので、チャレンジしてみてください。

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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
独立系 FP
ファイナンシャルプランナー(CFP®)子育て世代を中心に、公務員や自営業者、上場企業の従業員の方々から関する相談を受けている独立系ファイナンシャルプランナー。FPや宅建の資格講師もしている。