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この記事では、これから自宅売却を考えている方に向けて、税金を抑えるためのコツ解説しています。自宅売却は大きなお金が動きます。
なるべく手元に多くのお金を残すための税金節約方法を解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却でかかる税金
不動産を売却することで得た利益に対してかかる税金には、所得税と住民税。
そして2037年までの期間限定で所得税に対してかかる復興特別所得税があります。これらをまとめて譲渡所得税と呼びます。
確定申告について
不動産売却をして利益が上がれば、確定申告を行う必要があります。納付の際に所得税の確定申告を行えば、住民税については改めて手続きをする必要はありません。
会社に勤めていて給与所得がある場合は勤務先が給与から天引きして納付してくれます。フリーランスなどの自営業の場合でも、申告した年の5月以降に自治体から納付書が送られてきます。
ちなみに納付書は一括払いのものと年4回の分割払いのものが同封されているので、どちらかを選んで支払うことになります。
税金を抑えるためには、いかに所得税（復興特別所得税）と住民税がかからないようにするかがポイントです。
不動産売却に関わる税金の基本ルール
まず、不動産売却に関わる税金の基本ルールとして税金は利益（＝所得）に対してかけられると頭に入れておきましょう。
逆に言えば、不動産を売却しても購入時よりも安い金額で売却することになり、利益が出なければ「譲渡損失」といって所得税（復興特別所得税）と住民税はともにかかりません。
不動産売却に関する所得は分離課税といって、他の給与所得や事業所得とは切り離して考える必要があります。
そのため、たとえ不動産売却に関しては利益が出ずに税金がかからなくても、給与所得や事業所得で利益があれば、当然そちらには税金がかかってしまうので注意してください。
分離課税は不動産売却で損が出ても、給与所得等から差し引いて税金を抑える事が出来ません。この損益通算が出来ないところが不動産売却が分離課税というシステムの最大のデメリットです。（税を徴収する国側には大きなメリットとなりますが……）
税額の計算方法は不動産を長期所有したか短期所有したかで異なる
所得に対して一定の税率をかけて所得税や住民税を計算していくことになるのですが、この税率は不動産の所有期間によって異なってきます。
5年を超えた所有期間があれば「長期譲渡所得」となり税率が低く、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。
所有期間は「譲渡した年の1月1日現在まで」の所有期間で決まり、実際の所有期間とは異なることがあるので注意してください。
長期譲渡所得となる場合の計算式
長期譲渡所得の場合の税額の計算式は以下のようになります。
「譲渡所得×20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）」
長期譲渡所得については、不動産の所有期間が10年を超えていると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分についてのみ、後述する「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用されて
「譲渡所得×14.21%（所得税10%+住民税4％+復興特別所得税0.21％）
となります。
短期譲渡所得となる場合の計算式
短期譲渡所得の場合、税額の計算式は以下のようになります。
「譲渡所得×39.63％（所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％）」
長期譲渡と短期譲渡では大きく税金が異なることが分かります。たとえば、売却による利益が7,500万円の場合、長期譲渡では約1,200万円、短期譲渡では約3,000万円が税金になります。
特別控除を利用して税金をお得に
特別控除は、そのまま所得から差し引くことができるので税金を抑えるためにはとくに重要です。
それぞれの特別控除には、適用条件があるので確認していきましょう。
マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
自分が住んでいるマイホーム、または以前に住んでいた家を売却する場合に適用される特別控除です。
不動産売却における控除としては最も一般的なものだと言えます。所有期間に関係なく、所得から最高3,000万円まで差し引くことが可能です。
つまり、不動産所得が3,000万円までならば、所得税（復興所得税）、住民税がかかりません。
以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ることがこの特例の適用条件となっています。
この自宅を売る時の最大のメリットは所有期間に関係なく適用できる点が非常に使い易い制度です。
その他の特例は所有期間に縛りがるので、売りたいと思った時に特例を適用するため、少し待つという選択肢が出てきます。
また、一度3,000万円控除を使うと、その後の3年間は特例を利用出来ません。
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マイホームを売ったときの軽減税率の特例
10年以上所有していたマイホームを売却した場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けられます。
しかも、「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用が可能です。
10年以上の所有とは、被相続人（＝親などの財産を残して亡くなった方のこと）の所有期間も加算されます。
被相続人と同居していなかった場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ることが条件となっています。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホーム（＝旧居宅）を2021年12月31日までに売却し、売却した年の前年の1月1日から翌年12月31日までに新たな家を購入した場合に適用されます。
この場合、マイホームを売却した際に譲渡損失があれば、損益通算ができます。1年で相殺できなかった場合は、繰越控除といって次の年にも相殺することが可能です。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」では最長で3年間の繰り越しが可能、つまり最初の年を含めれば4回の損益通算ができることになります。
この特例は、不動産所得が生まれた際に適用できる3,000万円の特別控除やマイホームを売ったときの軽減税率の特例を、不動産を売却した年の前年と前々年に利用していれば適用できないので注意してください。
不動産売却は、分離課税で損失を給料所得と別に計算しなければなりませんでした。しかし、マイホームの買い替えに限っては不動産売却の損失を給与所得から差し引けます。
売却損が出てしまいましたが、税金が減ることでその損を少し取り戻せすます。
マイホームを買い換えた場合の譲渡所得税の繰り延べ
マイホームを住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却し、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の家に買いかえた場合、元の住宅の売却によって生まれた利益に対する課税を、新居の売却時まで延長できる特例があります。
税金が安くなるわけではありませんが、後回しにできるのでとても効果があります。
納税の免除ではなく後払いの制度です。買い替えの際新たに取得した方の家を売却する時に譲渡取得税を支払うことになります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき
2021年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が生まれた際は、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年から3年間繰り越して控除できます。この特例は新たに家を購入しなくても適用可能です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
親から相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
これは「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは同時に適用はできません。
しかし、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは重複して適用できます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続によって取得した土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できます。
取得費とは家の売却にあたっての諸経費の1つ。所得は経費を差し引いて計算しますので、経費が増えれば課税対象となる金額も少なくなります。
国税庁のこちらに詳しく書かれています。
自分が住んでいる家、つまりマイホームに関してだけは非常に手厚い特例が多く設けられおりますので、マイホームの売却を考え始めたら、最適なタイミングをはかって、制度を最大限に利用できる時期に売却する事をおススメします。
また、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例については、適用要件にマンションが入っていませんので、マイホームがマンションの場合、類似の制度3,000万控除を受けたい場合は相続する前に売却しないと大きな損失になりますので注意してください。
昭和56年５月31日以降に建築された住宅にも適用がありませんのでこちらの場合も生前に売却することが重要です。
まとめ：賢く自宅売却をするために
この記事では以下の内容を紹介しました。
自宅売却をする際には、必ず大きなお金が動きます。その際になるべく税金を安く抑えたい。それは多くの人の共通認識ですよね。
それならば、正しい知識で賢く節税する必要があります。この記事で紹介した情報を是非お役立てください。
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監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
