不動産の売却と買取は全く異なるやり方です

仲介手数料を払う売却がポピュラーな売り方

不動産の売却方法には、仲介と買取があります。それぞれにメリット・デメリットがありますし、特徴にも違いがあります。それらを説明した上で、仲介よりも買取を利用した方が良いのはどんな場合かを解説します。

仲介と買取のそれぞれの流れを説明します。

  • 仲介…不動産会社を通して、買主を探す方法です。不動産売却では一般的な方法です。
  • 買取…不動産会社が買取する方法です。買取には2種類あります。

即時買取

売主が売却したい不動産を、不動産会社に買い取ってもらう方法です。数日から数週間で売却可能です。

買取保証

仲介にて売却を一定期間設け、売却できなければ不動産会社と事前に取り決めた価格で買い取ってもらう方法です。高く売却できる可能性を残しながら、定められた期間を過ぎれば不動産会社に買取してもらう方法です。

仲介と買取の流れ

仲介と買取の流れは下表の通りです。仲介には時間を要する広告・販売期間がありますが、買取にはありません。

仲介買取
1日 売却相談・ 価格査定依頼 売却相談・価格査定依頼
同日 不動産会社から査定価格の提示 不動産会社から査定価格の提示
同日 売却依頼:媒介契約締結
3カ月~ 広告・販売期間
買取証明書受理
1日 契約条件調整 契約条件調整
同日 不動産売買契約締結 不動産売買契約締結
同日 残金決済・引渡:現金化 残金決済・引渡:現金化

残金決済・引渡:現金化

仲介と買取の相違点

家を売る

買主、売却期間などに違いがあります。

買主

仲介の場合、買主は主に個人となり、住むための購入が多くなります。買取の場合、不動産会社が買主となります。未利用の土地や建物を購入し、リフォーム・リノベーションなどの付加価値を付け、転売を行う目的で購入します。

売却期間

仲介と買取の最も大きな違いが売却期間です。仲介は売却期間が長く、買取は短くなります。

仲介のデメリット・時間がかかる

カレンダー

不動産会社は売買契約を約3か月後に行うことを想定して売却価格を査定します。その査定価格が相場と大きく違ったり、不動産固有の条件である立地や損傷・劣化、維持管理の状況によっては、売買契約に至る期間が延長します。

場合によっては、1年超えもあります。

買主候補者が現れても契約条件などの交渉もあり、売主側の条件との折り合いがつかず、売買契約に至らない場合もあります。売買契約に至った場合でも、決済が完了するまでには売買契約から1~2か月を要します。

買取はすぐ売れる

買主は不動産会社となるので、0から買主の候補者を探すために広告・販売活動をする必要はありません。広告・販売期間が不要となるので、短期間での売却が可能になります。

直接、売主が買主である不動産会社と売買条件などを交渉しますので、売買契約に早く至ります。買主側の住宅ローン解除特約も無く、不測の事態が生じる可能性も低くなり、売却を進めることができます。

高く売れるのは売却

仲介は市場相場並みに売却でき、買取は売却価格を低く抑えられる傾向にあります。

仲介の場合

多様な広告を利用して広く買主候補者を募るため、市場相場価格での売買契約に至る可能性が高くなります。個人の買主が多いため、値交渉も比較的スムースに進みます。

買取の場合

不動産会社は購入した不動産をリフォームやリノベーションを行い、付加価値を付けて転売します。その上に販売経費・税金などの必要経費や利益を上乗せするため、仲介の場合と比較しますと売却価格は低く抑えられます。

目安として買取価格は、売却の市場相場価格の70%前後になることもあります。

売却は高く売れるが仲介手数料というコストもかかる

仲介の場合には仲介手数料が必要ですが、買取の場合には不要です。

不動産会社(仲介業者)へ支払う報酬(仲介手数料)限度額は、宅地建物取引業法で規定されています。仲介手数料は法律で上限が決まっており、物件価格によって%は変わってくるのですが物件価格×3%+6万円×消費税で計算できます。

例)不動産の取引金額が3,000万円の場合の仲介手数料限度額は?

(3,000万円×3%+6万円)×1.10=105.6万円

となります。

買取の場合は不動産会社へ支払う報酬(仲介手数料)は不要です。以上をまとめますと、下表の通りです。

仲介の場合 買取の場合
買主 主に個人 不動産会社
売却期間 販売・広告に要する時間が必要となるため、長くなります。 不動産会社が買主となるため、販売・広告が不要となります。
売れる価格 市場相場価格での売却の可能性が高くなります。よって買取よりは高く売却でき
ます。
不動産会社が転売するため、付加価値を付けたり、必要経費や利益を上乗せするため売却価格は低く抑えられます。
仲介手数料 取引金額の3%+6万円
(取引金額が400万円超の場合)
不要

Δ仲介と買取の違い

買取のメリット

お札と家

買取は、仲介と比べて買主、売却期間などが異なるため、様々なメリット・デメリットが生じます。

ご紹介した仲介手数料不要と、すぐに売れること以外のメリットが他にも3つほどあります。

瑕疵担保責任(*1)が免責

仲介の場合、売主には瑕疵担保責任が生じます。売買契約書には一般的に引渡し後3か月間、不動産の瑕疵(損傷・劣化・不具合)や設備の故障が発覚した場合、売主の責任が生じることが記されます。

買取の場合、不動産会社が瑕疵をわかった上で購入しますので、瑕疵担保責任が免責となる売買契約が多くなります。後日、生じる可能性のあるトラブルの回避が可能になります。

*1瑕疵担保責任…不動産を売却後に瑕疵(欠陥)が発覚した場合、売主の買主に対する責任のことです。

内覧対応しなくてもよい

仲介の場合、買主候補者の内覧は必須となり、内覧回数も売買契約ができるまで続ける必要があります。買取の場合、不動産会社が現地調査後に内覧をすることはありません。

多様な種類の不動産を買取

戸建・区分マンション以外にも、アパート1棟やマンション1棟などの買取をしてくれる不動産会社もあります。

ただ、再建築不可物件(道路に接している面積が狭い等の理由)など買取ができない物件もあるためどんな不動産でも売れる訳ではありません。

買取を利用した方が良い場合はどんな時?

空家、相続、売却

上記の仲介と買取の違いや買取のメリット・デメリットを鑑みますと、どんな時に買取を利用したらよいのかが見えてきます。

築古物件

外壁などに損傷・劣化がなくても、隠れた水道管や下水管などが老朽化し、売却後に瑕疵担保責任により高額な修繕費を要求される可能性があります。この様なリスク回避のために買取は有効です。また築古物件は買主候補者にとっては、建物や設備の老朽化をイメージさせますので、売却しづらくなります。

この様な場合でも不動産会社は転売するノウハウを所有していますので、買取は有効です。

早く売却したい時

不動産会社が買取しますので、広告・販売期間が不要です。場合によっては1週間で決済されることもあります。早く現金化する必要がある場合には、買取がお勧めです。

特に住む予定がない親の家を相続した場合なども、時間をかけて売却するより買取の方が手間がかからず良いかもしれません。

事件・事故物件

事件・事故の内容にもよりますが、告知義務が生じる場合には仲介での売却は困難を極めます。買取ならば、不動産会社が事情に対応して付加価値を付けて売却したり、賃貸で活用したり、様々なノウハウを所有していますので、早期に解決します。

築浅物件でも損傷・劣化が酷い場合

損傷・劣化により見た目が悪いと、内覧に来られる買主候補者のイメージは悪くなります。仲介では売却するのに長期化する可能性が高くなります。買取ならば、不動産会社がリフォーム・リノベーションにより、魅力的な物件に様変わりする術を知っていますので、早期に解決します。

買取に向いている物件もある

手間なく早く売れる買取も一つの手段です

以上、買取を中心に説明をしてきました。

訳あり(築古、事件・事故、損傷・劣化)物件であったり、早期に現金化したい事情を抱えている場合に、買取が有効であることがわかります。最大のメリットは手間なく早く売れることであり、デメリットは売却価格が安くなることです。この特徴を活かして買取を利用されることをお勧めいたします。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
平野直樹
不動産コンサルタント、水辺プロデューサー。アパート、マンション3棟所有:自主管理、不動産WEBサイト数社へ不動産記事投稿、不動産投資、資産組換えのアドバイス、水辺を中心としたまちづくり活動を企画、治水・親水の両立を目指す。資格:1級建築士、1級土木施工管理技士、宅地建物取引士