不動産売却で査定をお願いする時に、間取りや住所などを伝えるだけの机上査定と実際に担当者が家にくる訪問査定があります。価格が大きく異なることはあるのでしょうか?

読者からの質問

机上査定と訪問査定とで価格が大きく異なることはあるのでしょうか?家に呼ぶのが面倒くさいので机上査定と価格が変わらないなら机上査定でいいかなと思っています。

不動産のプロからのアドバイス

個別事情によっては大きく変わることもあります

マンション

机上査定とは査定対象の不動産の個別性やその地域の特性などが含まれない査定のことです。居住用不動産の査定では主に「取引事例比較法」が用いられます。過去の不動産取引の成約価格をベースに、公示価格やエリア内で売り出し中の物件との比較、不動産取引のトレンドなどを加味して査定します。

これらは国などで公表している情報や不動産会社の所有するデータなどを基礎としているため、査定対象の不動産の実物を見なくても基本的な査定額の算出が可能です

これにより算出されたものが机上査定やあるいは簡易査定などと呼ばれています。初めて査定を依頼する場合はメールや電話で伝えることが多くなりますが、机上査定ならば所在地・物件種別(戸建てやマンション、土地など)・面積・築年数が分かれば査定可能です。

訪問査定とは

電卓と見積もり

机上査定に加えて、個別性や地域の特性など現地訪問をしなければ分からない情報も含めて査定することです。

訪問査定という表現ではありますが、実際に建物内を見て査定する項目は建物の使用状況や日当たりくらいと意外に少ないです。

不動産会社によっては、法務局や行政庁で都市計画などやインフラの整備状況の調査も訪問査定に含むこともあります。机上査定は過去の取引事例が参考になりますので、新たに鉄道が開通するとか公共施設ができたという事情が反映されません。それで、訪問査定と机上査定で大きく価格の違いが出る場合もあります。

土地建物の形状・接道・周辺環境・日照などは地図アプリで確認できるので、訪問(現地確認)は現況が相違ないことの最終確認のためともいえます。

不動産会社にとっては訪問査定とは媒介契約を獲得するためのプレゼンという要素も強いです。

机上査定と訪問査定で査定額が大きく異なる場合

不動産査定においては公的な情報公開や過去の取引事例など情報の蓄積が豊富のため、机上査定によっておおむね査定額が分かります

机上査定と訪問査定で査定額が大きく異なるということは割と少ないのです。いつまでに家を売るとか期間が決まっているわけでもなく、「いい値段なら売ってもいいかな」ぐらいならば机上査定でも目安はわかります。

しかし、大きく異なる場合もあります。たとえば、上記のように近所で都市開発などがある場合は訪問査定の方が値上がりするでしょう。逆に値下がりするのが近隣に嫌悪施設(読み方は『けんおしせつ』)がある場合。

主要幹線道路や線路・ゴミ焼却場・高圧鉄塔・墓地などは地図上でも確認できますが、雑居ビル内の風俗店や暴力団事務所など現地へ行かないと分からない施設もあります。

最近増えているのは、隣地との不仲・トラブルにより、隣地境界付近に過剰な注意看板や目隠し壁といった造作などがある建物もマイナス査定になります。

さらに売主の家庭の事情による場合もあります。たとえば、ゴミ屋敷や汚部屋などと呼ばれる状態の不動産。自殺や殺人などいわゆる「いわく」という心理的瑕疵(かし)のある不動産。

これらは査定に大きく影響するため、机上査定額と大きく異なる可能性があります。

不動産会社の得意不得意で値段に差が出る場合も

中古マンションの場合、築10年以内ならば大きなリフォームをしなくても売却できる可能性は高いです。世帯人数やライフスタイルが変化しているため、古い家はその時代にはニーズがあったかもしれませんが現代の生活ではあまり人気がないという場合もあるのです。

例えば首都圏では自動車を持つ人が減ってきているので駅から遠い駐車場付き一戸建てより駅に近い中古マンションの方が人気です。子どもが減ったり3世代同居も減っているので部屋数が多い物件、広すぎる家はあまり需要はないのです。

ただし、シェアハウスなどの用途で部屋数が多い物件を探している方も一部いることは事実です。フルリノベーションできる古くて手ごろな価格の物件を探している方もいます。そういう古い家を探している顧客をすでに持っている不動産会社は古い家を常に探しています。

もしかしたら、他の不動産会社で「築年数が古い」という理由で高い査定額が出ない場合でも、リノベーション物件を探している不動産会社に査定をお願いしたら相場よりやや高い金額で査定してもらえることもあります。

注意すべきは根拠なく相場より高く査定する不動産業者

不動産やマンション査定、買取

不動産売却の見積もりを取ろうと思って、不動産一括査定サイトを使うと他の不動産会社と比較して数百万円高い査定額を出す不動産会社があります。

「このマンションの空きが出るのを探しているお客さんがいるんです」など事情があるならいいのですが、根拠が乏しい場合はただ仲介契約のノルマをこなしたくて高い査定額を出す場合もあります。

もし、そういう会社と契約してしまうと、査定額より何百万円も安い金額で大事なご自宅を手放してしまうこともあり得ますのでご注意ください。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 志安
宅建取引士。不動産会社取締役。業歴20年余。他社の業務支援や助言、一般人の賃貸・売買・相続等の不動産相談を引き受ける。法務や税務の知識に加え、人の気持ちも踏まえたアドバイスには定評がある。ライターとしては主に不動産関連のコラム等を執筆。