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住み替えを思い立ったら、自宅マンションの相場を調べましょう。中古マンションの価格は築年数に比例して下がります。購入した時の価格を基準に考えると、こんなに下がってしまうのだと、相場価格を知った時は思うはずです。理想的には５年以内、１０年経過すると売却が難しくなり、購入価格の５０％以下になる可能性があるのも現実です。
マンション売却は相場を知ることからスタート
築１０年経過すると売却困難になり、大幅下落の理由
明確な答えがあるわけではないのですが、現実的には築１０年経過すると、売却するのは難しくなります。
中古マンションの購入者は、物件を検索する時、購入希望エリア、部屋のタイプ、築年数等を入力して、物件を絞り込んでいきます。「築年数」の項目は「３年以内」、「５年以内」、「１０年以内」、「１５年以内」となっており、大多数の購入者は「１０年以内」までを選択します。検索対象から外れてしまうと、当然、売却は難しくなります。価格を大幅に下げるか、コストをかけてリフォームして売り出さないと、売却は難しくなります。
マンション売却計画のスタートラインが「相場」の調査
なぜ売却価格の相場調査が必要なのか
相場を知らずして、次のステップ（査定）に移るのは危険行為です。「住み替え」計画の最終段階である住み替えマンションを購入する価格の予算を立てるのに必要です。売却予定のマンションがいくらで売却できるのかを調査しないと、次の段階に進めません。
売却後、住宅ローンの残債金額を引いて次に購入するマンションの頭金分が残るかどうか、最悪、売却価格が住宅ローンの残債金額にも満たない場合、買い替えそのものを断念しないといけないかもしれませんので相場調査は重要です。
身近な情報（新聞の折り込み広告、ポスティングチラシ）調査
日頃から、不動産仲介業者の折り込み広告の中に掲載されている自宅付近のマンション、自宅マンションの他の部屋の掲載広告、ポストに入るチラシ等のチェックしましょう。売物件募集のチラシが頻繁にポスティングされていれば、購入希望者が存在し、人気物件の証です。マンション住民の口コミ情報の収集、引っ越ししてきた住民からの情報収集、最近売却した人からの情報の収集等、日常生活の中から身近な情報収集をすることが大切です。
不動産会社のサイト、SUUMO等ネットサイトから調査
ネットサイトを利用して相場を調査できます。売却予定マンションのエリア、部屋のタイプ、駅徒歩分数、築年数等を入力して検索すれば、売却予定マンションの他の部屋が掲載されている場合もあります。また付近のマンションが掲載されていたら参考にしましょう。不動産一括査定サイトの簡易査定を利用する方法もありますが、個人情報を不動産仲介業者に提供することになりますのでよく考えてから利用すべきです。
購入予定マンションの相場価格も同時に調査
売却予定マンションの相場だけでなく、住み替え希望を叶えるマンションの相場も同時に調査しておくべきです。住み替えは、売却と購入を同時にタイミングよく進めるのがポイントです。売却完了後に購入計画を進めると住み替えのタイミングが合わず、仮住まいが必要になり、無駄な費用が必要になる可能性がありますので、売却と購入を同時に進めるため相場調査も同時に進めるのが得策です。
購入予定のマンションの資金計画をシュミレーションする
売却予定マンションの相場価格が調査できれば、次に購入予定のマンションの資金計画をシュミレーションします。売却予定マンションの相場価格が２０００万円、住宅ローンの残債が１５００万円の場合、売却価格の２０００万円から、住宅ローンの残債を返済し、残った５００万円を頭金にして、２５００万円の住宅ローンを借入して、３０００万円のマンションを購入する。仲介手数料を含む諸費用は貯金が３００万円あり、それをあてる等シュミレーションし、希望の物件が購入可能かどうか判断します。
どうして相場価格を調査しておくのか
不動産仲介業者の査定金額が妥当な金額なのか、判断基準を事前調査しておく必要があります。不動産仲介業者は出来るだけコストをかけず、短い期間で売却できた方が良いわけですから、悪く考えると、わざと相場より安い査定金額を提示して早期売却につなげる可能性がありますので、騙されないために相場調査は査定を依頼する前に念入りに調査しておく必要があります。
次のステップ（査定）に移る準備段階が相場の調査
住み替えは不動産仲介会社まかせにしない
次のステップの「査定」を不動産仲介業者に依頼し、査定をしてもらうが、自分自身で相場を調査しておくのはとても大切です。しっかりと事前調査しておくと、不動産仲介業者の査定内容の妥当性が判断できます。また査定内容の質問力をつけるためにも、マンション売却の相場の基礎知識は必ず必要です。売却に関して、不動産仲介業者まかせにせず、自分自身が主体であると認識して臨むべきです。
