住み替えしたいがローンの残債が残っている人の対処法

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不動産

住み替えローンって何?

ローンはある。お金がない場合の住み替え

住宅ローンが残っている住宅を手放し、他の住宅に住み替えることは自己資金があれば比較的簡単です。

しかし自己資金がない人が住み替えることはできないのでしょうか?

自己資金がない人でも、住み替えローンを利用すれば残債が残っている物件でも住み替えることができます。

ローンが残っている物件を住み替える方法と住み替えローンについて解説します。住み替えローンは「住宅ローンを改めて借りる」ということですので、注意点を理解して審査に落ちることがないようにしましょう。

ローンが残っている住宅を住み替える方法3つ

ローンが残ったまま物件を手放すことはできません。ローンが残っている限り抵当権が解除されずに、抵当権がついている物件は売却することができないためです。

そのため、ローンが残っている住宅を住み替える方法は以下の3つです。

  1. 住宅を売却してローンを返済する
  2. 自己資金でローンの残債を返済する
  3. 住み替えローンを利用する

上記3つの方法について詳しく解説していきましょう。

1.住宅を売却してローンを返済する

不動産やマンション査定、買取

現在の住宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回るのであれば、残債が残っている住宅ローンを完済し、現在の住宅を売却することができます。

残債よりも売却価格が上回るのであれば、余ったお金を住み替える住宅の頭金に使用することもできます。

住宅ローンの返済期間が短ければ残債<売却価格となることが多いので、残債が残っていても問題なく住み替えることができます。

2.自己資金でローンの残債を返済する

売買、土地、登記

売却価格<ローンの残債であれば、住宅を売却することが不可能です。残債が残っている住宅ローンは担保を外してもらうことができません。

そして担保がついている物件は売却することができないためです。手元に自己資金があるのであれば、自己資金で残債分を完済してしまいましょう。

自己資金+売却代金で住宅ローンを完済し、新たに住宅ローンを借りて住み替えをすることになります。

3.住み替えローンを利用する

残債が残り、手元に自己資金がない場合には住み替えローンというローンを利用して、残債の返済+住み替え住宅購入費用を借りるという方法があります。

詳しくは後述しますが、残債が残って自己資金がない人が住み替えをする場合には、この方法で住み替えるしかありません。

住み替えローンとは

住宅売却価格がローン残債を上回った場合、自己資金がある場合、これらの2つのケース意外では住み替えローンを利用して住み替えをするしかありません。

自己資金がない人でも住み替えることができる住み替えローンについて詳しく解説していきます。

従前のローン残債+新規住宅購入資金を借り入れる

マンションの資産価値

住み替えローンとは現在の住宅ローンから売却代金を差し引いた残債と住み替え先の住宅を購入資金を融資するローンです。

例えば住宅ローンが1,200万円残っており、現在の住宅の売却価格が1,000万円のケースでは残債は200万円になります。

そこに新規住宅購入費用3,000万円を合わせて3,200万円を住み替えローンとして借りる方法です。

住み替えローンであれば、自己資金がない人でも残債の残る住宅を住み替えることができます。

三井住友銀行の住み替えローン

住み替えローンを扱っている代表的な銀行が三井住友銀行です。

三井住友銀行の住み替えローンを解説していきます。

申込条件

  • 申込時年齢20歳以上満70歳の誕生日まで、完済時満80歳
  • 現在借り入れ住宅ローンが借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間で返済に遅延のない
  • 前年度税込年収が500万円以上

金利

  • 変動金利
  • 固定金利(2年、3年、5年、10年)
  • 全期間固定金利

借入期間

35年以内

資金使途

  • 自宅買い替え・建て替え資金およびそれにかかる諸費用
  • 現在の自宅取得にかかる借り入れの残債務から売却額を引いた費用

融資限度額

  • 100万円以上1億円以内

基本的には三井住友銀行住宅ローンと同じ条件と金利で借りることができます。

ちなみに2019年12月現在の三井住友銀行住宅ローンの金利は変動0.5%、固定5年0.7%、固定10年1.05%となっています。

ただし、住み替えローンは従前の住宅ローン残債も借りることができるので、申込条件が厳しく、前年度年収500万円以上ないと申し込むことはできません

住み替えローン利用時の注意点

住み替えローンは住宅ローンをもう一度借りるということです。

そして、住み替え前の住宅ローンの残債も併せて借りるため借入額が購入物件よりも多くなります。

このため、住み替えローンの審査は一般的な住宅ローンよりも厳しくなると考えた方がよいでしょう。不動産会社と自宅売却の話が進んでいるにも関わらず審査に通過できなければ意味がありません。

住み替えローンの利用を検討している人が注意すべきポイントについて詳しく見ていきましょう。

従前の住宅ローン返済を延滞しない

住み替えローンを利用する前に従前の住宅ローン返済を延滞しないことが重要です。

住み替えローンは残債分に関しては借り換えに該当します。借り換えでは延滞のあるローンを借り換えることは基本的に行いません。

他社のリスクを自社が負ってしまうこときなるためです。

このため、住み替え前1年程度は従前の住宅ローンの返済期日を守っていくことが重要になります。

従前の住宅ローン完済のためにカードローンなどを利用しない

自己資金がないからと言って、カードローンなどから残債分を返済するのは避けましょう。

カードローン借入があると住宅ローン審査にはマイナスになりますし、ましてやカードローンを借りたばかりの人はさらに審査で不利になります。

自己資金がないからと言って、焦って闇雲にカードローンを借りてしまうと逆効果ですので、残債が残った状態で住み替えローンに申し込みをするようにして下さい。

まとめ

住み替えローンは最後の手段で審査も厳しい

残債が残った住宅を住み替える方法は以下の3つです。

  1. 住宅を残債よりも高く売る
  2. 自己資金で残債を返済する
  3. 住み替えローンを利用する

売却価格が残債を下回り、自己資金もない場合には住み替えローンを利用するしかありません。

担保価格よりも高額を借りることになる住み替えローンの審査は厳しいので、従前のローンを延滞しないこと、カードローンなどで新たな借入を増やさないことを徹底してください。