マンションを高く売るにはどうしたらいいのでしょうか?

焦って安く売りすぎたというのはよくある失敗です

マンションを売却する理由はさまざまですが、「マンションを売りに出してもなかなか売れずに、焦って値段を下げて売却してしまった」という事にならないように、マンションが売れない理由と売るための方法について触れていきます。

そのためには不動産の動向をみながら、まずは第三者の観点から中古マンションを冷静に評価する事からはじめます。住宅についての不満度などもチェックしながら「失敗しないためのポイント」「売るためのコツ」をご紹介していきます。

中古マンションを売るための5つのポイント

1.不動産やマンションの動向をみる

1つ目のポイントとしては、まずは不動産全体としての動きをみていきます。次に中古マンションの価格や需要の指標となる数値をみていきます。

一般的な指標としては「国土交通省の価格動向指数」「国土交通大臣指定(公)東日本不動産流通機構のREINS TOPIC」などがあげられますが、新しいデータが常に更新されていますので不動産全体とマンションの動向の確認をしておきましょう。

不動産全体とマンションの動きを探る:価格動向指数

国土交通省では毎月、価格動向指数という不動産の動向を数値化して公表しています。これは1年の平均を100として実際の取引価格や品質などの変数を採用しています。

2019年では戸建住宅では昨年と比較しマイナスとなっていますが、マンションではプラスとなっています。マンションに関しては昨年と比べても上昇傾向にあるということが数値で見られますので、マンション自体の動きがあり、価格は上がりやすい傾向にあります。

中古マンションの長期的な価格推移をみる:REINS TOPIC

中古マンション成約坪単価
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201910_3.pdf
中古マンション成約件数推移
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201910_3.pdf

国土交通大臣指定(公)東日本不動産流通機構のREINS TOPICではマンション成約件数、成約坪単価などの推移をみる事ができます。中古マンションは成約件数はほぼ横ばいなのに対し、成約㎡単価は上昇している事がわかります。     

2.冷静にマンションを評価していきます

1つ目のポイントでは不動産の動向をみてきましたが、2つ目のポイントではマンションの不満率などをみていきます。

住宅の不満度を客観的に見る

国土交通省の住生活総合調査では住宅の各要素に対する評価(不満率)で、住宅に対してどのような事に不満をもっているのかが示されています。

この意識調査では何にどれだけの不満を持っているのかという一般的なデータにより、不満率が高い項目についてチェックをする事ができます。

たとえば「居住室の採光」や「住宅の広さや間取り」よりも「地震時の住宅の安全性」や「高齢者などへの配慮」の方が不満率が高いという事がわかります。不満を感じやすい部分に問題がなければ、逆にマンションのアピールにもなり得るので

出典:国土交通省「住生活総合調査」

メリットとデメリットを比較する

一般的に売れにくいと言われている「駅から徒歩15分以上」「専有面積が小さい」などもエリアによっては自転車、バイク、バスなどでの通勤がしやすい場所だったり、高齢者のご夫婦では、専有面積が広すぎると管理が大変などデメリットがメリットになる事もあり得ます。

子育て世代は広さや間取りへの不満が多く、高齢者世帯は不満は少なめという統計も出ていますので、広さや間取りに対してネックになっているマンションならば 高齢者が困っているとされている「住まいが古くなりいたんでいる」「段差や階段などの造り」に視点を置くいう事もできます。

出典:内閣府「平成22年度 高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査

3.ハウスクリーニングやリフォームについて

キッチン

3つ目のポイントはマンションをキレイに見せるための方法です。

部屋はキレイで明るい方が売れやすくなります。心理学的にも第一印象でほぼ決まると言われているように、ハウスクリーニングなどで部屋をキレイにするのは効果的です。

ハウスクリーニングを専門業社に頼む事で多少のコストはかかりますが、キッチン・水周りなどは特に女性は気になる傾向が強いので、不動産会社と相談をしながらハウスクリーニングやリフォームなどの検討をするのも一つ方法です。

4.ホームステージングも視野にいれてみる

4つ目のポイントも部屋をキレイに見せる方法です。最近、増えているのが部屋のイメージを良くするためにするホームステージングです。

ホームステージングとまではいかなくても以下を気をつけるといいでしょう。

  • 照明をつけて明るく見えるようにする
  • 水回りをキレイにしておく
  • 住んでいない場合は、時々換気や臭い防止のため水を流す

ホームステージングとはインテリアのコーディネートなどですが、なるべく生活感のないオシャレな空間に見せながら暮らしをイメージさせる効果があります。

中古マンションでもモデルルームのようにホームステージングに力を入れてキレイに見せる事で売りやすくなります。

5.相性の良い不動産会社を見つける

不動産屋

「マンションがなかなか売れない」「マンションを高く売りたい」という方は、相性の良い不動産会社を見つける事が5つ目のポイントです。

不動産会社の専門分野は?

不動産会社も地域密着型であったり、タワーマンションの仲介を得意としている会社もありますし、エリア、立地、間取りなどでも販売戦略が変わってきます。

  • 賃貸・売買仲介・買取・建売販売などの専門分野は?
  • 売買仲介のうち、新築と中古などの専門分野は?
  • 中古マンションのうち、居住用・投資用など専門分野は?

不動産会社の販売戦略は?

不動産会社の販売戦略としてはターゲットを設定した上で、ポータルサイトやインターネット広告などをさまざまな集客方法で販売をしていきます。

街の不動産会社などでは昔ながらの集客方法の会社も多くあります。予算を投じて多くの集客ができる大手不動産会社の強みはあります。

多様化している不動産会社の集客方法

  • 折込チラシ
  • ポスティング
  • ホームページ
  • ポータルサイト
  • インターネット広告
  • 不動産投資セミナー
  • SNS発信
  • アプリやポイントサイトなど

ホームページや広告、SNSの投稿などをみると不動産会社がどこに力を入れているのかが見えてきます。

購入者が高齢者ならば、インターネット広告よりも紙媒体でのチラシやフリーパーパーなどの方が効果が上がりやすかったり、年齢層によってはインターネットやSNS、アプリなどを利用した販売も考えられます。

不動産会社の販売戦略、マンションのエリア性、築年数なども考慮しながら不動産会社を選ぶようにしましょう。

売れない時に検討する5つのこと

立地は変えられるないけれどできることがある

「マンションが売れない」と悩んだり不安を感じたりする事はあると思います。マンションが売れない理由は立地、価格、不満度、タイミングなどさまざまな要因が考えられます。

プロである不動産会社に相談をする事で、住宅ローン減税の利用が可能となるよう書類をそろえたり、インスペクション(建物検査)をした上で瑕疵保険に加入するなど、さまざまな提案をしてくれる事で解決に向かう事もあります。

マンションの売却には不動産会社の提案力、販売戦略や価格設定などは少なからず影響します。「マンションが売れない」と不安な方に少しでもお役に立ち、何でも相談できる不動産会社探しの手助けになれれば幸いです。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
真木幸子
不動産業界での経験が長く「賃貸」」「売買」「管理」に携わり、宅地建物取引士やその他の様々な資格で得た豊富な知識と業界における実務を、わかりやすく多くの人に伝えたいとフリーライターに転向。趣味のフラワーアレンジメントはマンションエントランスでも人気。