中古マンションを購入する時に失敗しないための5つのポイント

0
691
不動産物件のチェック方法

新築も中古も営業経験があるから教えます

1.良い中古マンションの条件・譲れないのは立地

1にも2にも、「不動産は場所」と業界では良く言われます。「場所」と一口に言っても、じゃあどうやって良い場所を選ぶの?とクエスチョンマークの方もたくさんいると思います。

ここからは、不動産のプロから見て「良い場所」とは「値崩れしにくい場所」「資産価値が高い場所」です。

値崩れしにくい場所とは将来的にも需要があり、いざ売却や賃貸に出すといったときにも需要があります。売ることを考えず、住むことだけを考えてももちろんかまいませんが、先々は何があるか分かりません。

家の中はリフォームできても駅からの距離や小学校からの距離といった立地は変えようがないのです。

かつては、郊外の一戸建てマイホームとマイカーが豊かさの象徴だったかもしれません。しかしライフスタイルも変わり、駅近のマンションの方が人気があります。

都心から離れた吉祥寺、田園調布、二子玉川、などは人気の街でした。2019年の住みたい街上位は通勤時間が短い23区内の赤羽、北千住、池袋、大塚など通勤に便利な街がランクインしています。

家選びの条件にもし「駅からの距離」を条件に入れていないのであれば、ぜひそこも加えていただけると幸いです。もちろん、同じ駅でも複数路線が乗り入れしている便利な駅の方が売る際には売りやすいです。

2.適正価格の見極め

マンション

近年、日本の不動産価格は上昇を続けています。2013年に東京五輪の誘致が決まり、都心部を中心に再開発事業が推進され、新駅の開発など、不動産価格が上昇する要素が多くある事が原因です。

また、開発事業や相次ぐ災害による復興支援に建築資材と人件費を投下している影響で、建築費の高騰が物件金額に反映されております。

このように高騰している新築相場ですが、中古マンションは建材高騰とは関係ありません。しかし、個人の売主が中古マンションの価格も上昇させている傾向が近年は見て取れます。

誰しもが高く売りたいですからね。

その為、適正な相場価格から上がり過ぎてしまっている不動産を購入するといった事例もあります。将来値崩れしない人気エリアであっても、相場より高すぎる中古マンションではもったいないのです。

「チャレンジ価格」といってわざと相場より高い売り出し価格を付ける方もおります。売りに出るのを待っていたマンションでもない限り、チャレンジ価格で購入する必要はありません。

また、売主がリフォーム代を上乗せしている場合もあります。家の中のリフォーム箇所があるのであれば、その可能性も確認してみましょう。買う側がリフォーム代まで負担する必要はないのです。

そのエリアの相場を不動産情報サイトや不動産屋に聞いて、目当ての物件が適正価格かどうか調べたうえで、値下げ交渉もやってみましょう。

3.きちんと管理されているか長期修繕計画の確認

中古マンションを購入するうえで最も重要なのは管理、メンテナンス状態です。外壁の剥がれ、雑草、清掃など、これらは不動産の知識がなくても確認できることなのできちんと見ておきましょう。

多くのマンションが、段々修繕積立金が上がっていく段階増額積立方式の形式を取っています。買った翌年に、修繕積立金が上がったら計算が狂いませんか?

修繕計画を見ながら、大規模修繕のタイミングや、修繕積立金が上がる時期を見込んでください。また、極端に修繕積立金が少ないマンションも危ないです。修繕積立金が貯まっておらず、修繕が必要な時に修繕できないようでは困ります。

また、管理とは別問題かもしれませんが、ご近所トラブルがないかも確認しましょう。売主がなぜ売るのか、転勤や家族の変化など物件に不具合があったわけではない事情ならばいいのですが、ご近所トラブルが原因だとすれば慎重に判断してください。

4.築年数と耐震基準の確認

内覧

ここまで来たら、後は実際にマンションを見学してみましょう。営業担当にはたくさん質問してあげてください。

営業マンはお客様が何を気にしているのかを気にしています。分からない事や、不安な事があったらまずは聞いてみてください。必ず聞いた方が良いことを下記に記載します。

昭和56年5月31日以前に建築確認済証を取得しているマンションは「旧耐震基準」のマンションです。耐震についてどうなっているか、しっかり確認してください。

5.資金計画に無理はないか

金融機関にもよるのですが古すぎるマンションの場合、融資がおりない場合もあります。

例えば、再建築不可物件など今の法律では建て替えができない家の場合は立地がよくても住宅ローンが組めません。

また中古マンションをリフォーム、リノベーションして暮らしたいという方もいらっしゃるでしょう。そのリノベーション費用のローンを組む場合の金利は2~4%程度で住宅ローンよりも金利(0.4%前後)と比較してもずっと高いです。

  • 新築マンション4000万円
  • 中古マンション3000万円+リノベーション代1000万=4000万

同じ4000万円だとしても、後者のほうが支払総額は多くなります。せっかく安く物件を見つけてもそれ以外に出費がかさまないように、事前にきちんと計画を立てましょう。

特に管理状態と立地は重要

購入後にリフォームできない箇所はしっかり確認してください

いかがでしたでしょうか。

まとめると、購入後に自力で変えようがないところはしっかり確認してください。

特に管理とエリアと適正価格をしっかりと見極めて、時には不動産会社を上手く活用して、皆様にとってより良い不動産に巡り合える糧になれば嬉しい限りです。