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すべては修繕次第！マンションは割と長持ちする
これからマンションを購入するなら知っておきたい耐用年数
中古マンションを購入する際に気になる点の一つが耐用年数ではないでしょうか。せっかく購入したマンションでも耐用年数があまりにも短ければ買ってすぐに売却となりかねません。
マンションには、法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数の3つの耐用年数があります。どれも絶対と言えるものはなく、あくまでも参考程度にしておくべきです。また、マンションで重要なのは耐用年数よりもメンテナンスです。定期的にしっかりしたメンテナンスをしているかが、マンションの寿命を左右するので、購入する際はメンテナンスについて確認しておきましょう。
ここでは実際、マンションの耐用年数はどれくらいかを解説し、マンションを購入する際の参考になればと思います。
中古マンションの耐用年数はどれぐらい？
マンションの寿命は決まっていない
耐用年数は全部で3種類あるマンションの耐用年数は全部で3種類あります。自分が住むための住宅を買うのではなく、賃貸マンションとして貸し出すマンション経営をお考えの方、投資用マンションを探す場合は、耐用年数の種類は覚えておいた方がいいでしょう。
不動産の減価償却費用を計算するための法定耐用年数、構造物の仕組みや材質の品質維持ができる物理的耐用年数、不動産的価値がなくなるまでの市場のニーズをとらえた経済的耐用年数の3種類です。
マンション建て替えの時期は耐用年数で決まらない
どんな頑丈なマンションでもいつかは老朽化し、建て替えや場合によっては取り壊しが必要になります。マンション（鉄筋コンクリート造の建物）の法定耐用年数は47年ですが、47年を過ぎたからと言って、すぐに建て替える必要はありません。
税法上は残存価値がなくなりますが、それはあくまでも税金の計算上の話であって、実際にマンションが法定耐用年数を過ぎたからと言って、すぐに倒壊するわけではありません。
耐用年数を気にするよりも、耐震性に気を付けた方がいい
法定耐用年数にばかり目を向けると、肝心なことを忘れがちです。マンションを建て替える理由は様々でしょうが、一番は耐震性ではないでしょうか。
どんなに見た目がいい物件でも、中の柱が老朽化によりぐらついていたら、危険です。日本は地震大国ですから、耐震性はマンションを買う際や、住んでいる人たちにとって重要なことです。
しかし耐震改修工事をしたとしても、これで絶対に倒壊しないという保証があるわけではありません。あくまでもしないよりかはいいというわけであって、一定の効果があるものの、100％安心ではないので、注意しましょう。
すべては管理次第
マンションを買うなら管理を買えという言葉あります。耐用年数は何年と保証されているわけではありませんが、管理をしっかりとすることで、できるかぎり寿命を延ばすことは可能です。
定期的に構造躯体や配管、防水などのメンテナンスを適正に実施していれば、同じ構造のマンションでも耐用年数に差ができます。
しかしメンテナンスには費用が掛かります。最初の頃はそこまでかからなかったメンテナンス費用も老朽化が進むにつれて、費用が大きくなり、最後は建て替えをしたほうが安くなります。
しかしそこまでいくには相当の年数が必要です。肝心なのは、初期のころから定期的にメンテナンスをしていたかどうかです。管理がずさんなマンションでは、修繕積立金もろくに積み立てておらず、メンテナンスもしていない可能性があります。たまに、外壁の劣化が著しいのにそのままのマンションを見かけませんか？修繕積立金が足りずに修理できないマンションは多いのです。
エレベーターの耐久年数は30年とされていて30年で交換なのですが、古いマンションの中には交換できていないマンションも。エレベーターの取り換えは平均で1台あたり1500万円前後コストがかかります。一見安くて魅力的に見えるマンションでも、メンテナンスをしっかりとしていないと、買ってすぐに建て替えの話が出てもおかしくありません。
ニーズを考えできるかぎり資産価値の下がりにくいマンションを買う
比較的新しくまだまだ使えるマンションでも経済的ニーズが高くなると建て替えの話が出ます。マンションは場所に左右されやすく、立地によって価値がかなり変わります。普通は買えないような立地のいい場所に、大人数でお金を出し合うことで土地を共有し、マンションというニーズが生まれています。
土地の条件が良くなるほどマンションの経済的ニーズが高まり、法定耐用年数や、物理的耐用年数よりも早くに建て替えられる可能性もあります。これは特に悪いだけの話ではなく、それほど先見の目があったということでしょう。
場所にもよりますが、通常価値が減っていくマンションでも、上がる可能性、下がっても通常のマンションよりも下落率が低いときもあるでしょう。
経済的ニーズの観点からいいますと、マンションを購入する際には、立地に注目した方がいいです。メンテナンスできれいに保つことはできても、立地はあとから変えようがないのです。
また、時代の変化とともに、ライフスタイルで人気設備は変わります。
都会であれば、自動車を持つ方が減ってきました。30年前ぐらいのマンションですと、駐車場付きのマンションが一般的でした。しかし、今は駐車場がない駅から近いマンションの方が人気です。
様々な要因により価値が下がることが分かれば早めの売却も視野に
買った当初は周りにデパートや百貨店などができる予定が、地元住民の反対にあって作られなかった場合、思ったよりも地価が上がらず、買った時の契約が狂う時もあります。未来を予測するのは難しいですから、こうなることもあるでしょう。その際に価値がどんどん下がる前に早めに売却するのも視野にいれましょう。
せっかく買ったマンションでも想定以上に価値が下がってしまうと、子供に相続の為に譲る予定や、売ったお金を退職金代わりにするなど老後の計画が狂う可能性があります。
複数の不動産会社に査定してもらい相場を掴んでからなら、安い価格でたたき売りされることも避けますし、比較的早めに売却すれば買い手も早くに見つかる可能性があります。
人生は長いので、先を見据えて早めに行動することも必要になってくるでしょう。
法定耐用年数を超えた古いマンションは銀行のローンが組めないのか？
法定耐用年数を超えた古いマンションは今の日本にはいくらでもあります。バブル当時に建てられた中古マンションもあれば、もっと古いマンションもあります。
RC造のマンションでも法定耐用年数は47年ですからそれ以上たっているマンションは評価がゼロ円です。銀行としても建物の評価がゼロとなると、次に注目するのが、土地です。
しかし土地は戸建てと違い、マンションは共有持ち分となり所有している面積が狭くなります。これにより土地の評価額も戸建てに比べ低くなります。このように法定耐用年数を超えた古いマンションは、建物の評価がゼロに近くなり、土地の評価も低いとなると、やはり銀行のローンを組むのが難しくなります。
もちろんローンが組めないわけではありません。しかし銀行側からすると、リスクが高くなりますから、金利を高く設定し、返済期間も短くなります。
また、再建築不可物件に該当する中古マンションであれば、住宅ローンはおりません。
分譲マンションには建て替えや大規模修繕が控えています。銀行側としては古いマンションになるほど近いうちに建て替え、もしくは大規模修繕が行われると予測します。
建て替えとなるとさらにローンが必要になる可能性があり、このリスクもあるゆえにどうしても銀行は貸すのを渋る傾向にあります。中古マンションを買う場合は、銀行側の立場も考え、例え審査が通らなくても、他のマンションを検討するなど臨機応変に対応していきましょう。
耐用年数が全てではないが、参考にはなる
中古マンション購入時は管理状態、修繕積立金の確認を
メンテナンスが全てと言ってもいいマンション耐用年数はあくまでも参考程度にすべきですが、それでも購入する際には重要な要因です。
マンションはメンテナンス次第で耐用年数も伸びていきます。しかし経済的ニーズの影響や、災害など世の中なにがあるか分かりません。どのようなことが起きても対応できるように普段から備えていき、ゆとりある生活をおくることが必要です。
