マンションを子供に相続する前に考えよう!問題点と注意事項

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見積もり・打合せ・営業マン

転勤になったらマンションは売った方がいい

相続するにはまだまだ時間がかかる

自分の死後には、子どもにできるかぎり財産を残したい、そんなお父さんが多い中、転勤で住まなくなったマンションは売った方がいいことを解説します。一家の大黒柱が亡くなっても、通常団体信用保険か、なにがしらの生命保険に入っていることが多く、そのような場合、住宅ローンはなくなります。ただ、借金は帳消しになりますが、そこまでには様々な問題があり、その問題点と、対処方法について解説していきます。

子どもに相続するなら今住んでいるマンションを相続させよう

同居していないマンションは活用しないと「負」の資産となる

せっかく購入したマンションでも転勤になってしまうと売るか、貸すか、もしくはそのままにするかの3択が迫られます。ゆっくり考えたいでしょうが、辞令は突然やってくることが多く、また転勤するまでの時間も短いことが多いでしょう。

とりあえず次の引越し先を考え、今住んでいるマンションを後回しになってしまうと様々な問題が生じます。

まずは固定資産税です。誰も住んでいなくとも、マンションを所有しているだけで固定資産税はかかりつづけます。特に新しいマンションや都内のマンションであれば高い固定資産税を払い続ける必要があり、いずれ相続で子どもに譲ろうと考えていてもそれまでのコストを考えれば売った方がいいということが多いです。

次にマンションの修繕積立金です。こちらも所有しているだけでかかり続ける経費ですから、積もると結構な金額になるでしょう。いずれ戻ってくるならいいのですが、転勤はいつまでとはっきりと決まっていないことが多く、そのような確証がないものを待ち続けるのは、あまり得策とは言えません。

このように不動産は保有しているだけで経費がかかりますから、売るか、もしくは活用して負の資産から抜け出しましょう。

誰も住んでいないと相続税は割高になる

不動産の仲介手数料

人が誰も住んでいないマンションを相続すると、誰かが住んでいたマンションに比べて税率も高く、相続税が割高となります。

亡くなった人が生前住んでいた自宅を相続する場合は、条件はありますが、小規模宅地等の特例を受けることができます。これは自宅の土地の330㎡までの部分の相続税評価額を80%減額することで、相続税を節税できる特例です。これはマンションにも適用される制度です。しかし人が住んでいない家では小規模宅地等の特例を受けることができません。

(参考)https://www.token.co.jp/estate/column/tax-saving/17/

相続対策でマンションを持っていても空き家ではその効果を十分に受けることができませんから、転勤で引越しを余儀なくされた場合、マンションは売った方がいいでしょう。

人に貸すと、次の住宅ローンが組めない

中古マンションのローン審査

住宅ローンは営利目的になると、ローン自体が組めない、もしローンが組めても金利が高くなります。

銀行側からすると、リスクが増すわけですし、人に貸して、必ず家賃収入があればいいですが、滞納され家賃収入が滞る可能性もありますい、そもそも入居者の募集をしてすぐに決まるわけではありません。入居者がいない場合、二重ローンを抱える形になります。二重ローンを抱えても返済能力があればいいですが、よほど年収がないと厳しいのが現実でしょう。

ローンだけではなく、固定資産税も2倍、修繕積立金やマンションの管理費も2倍、全てが2倍かかってきます。最初にローンを組んだ時に、おそらく返済比率を計算した人が多いでしょうが、2つのローンを抱えることを条件に最初のローンを借りた人はほぼいないでしょう。こう考えますと、やはり転勤になれば、すぐにでもマンションを売る準備にとりかかるのがベストと言えそうです。

遠方であればあるほど、管理が大変になる

転勤先が遠方ですと管理も大変です。いずれ子どもにマンションを相続してもらおうと思っても、それまでずっと管理する必要があります。近い場所でしたら何かあってもすぐにかけつけることができますが、遠方だとそうはいきません。

もし管理組合での話し合いや、事件、トラブルがあっても対処できず、そのような場合管理会社に一任することになるでしょう。その場合の管理費用もばかにできず、子供に相続と考えているくらいなら、今住んでいるマンション(次の転勤先で購入したマンション)を相続してもらうようにしたほうがよほど現実的です。

特に遠方の問題は何かトラブルがあった際に、すぐに対応できないだけではありません。自分の資産がどのような状態か、何年も放置するのは危険です。もしかしたら誰かに狙われて、勝手に住まわれているかもしれません。一度合鍵でも作られてしまえば、何度も出入りが自由になります。

相続が発生した時、子どもが既に独立していたら、子供に住んでもらう

相続した子どもが、空き家のマンションにその後住めば、小規模宅地等の特例を受けることができます。もし転勤が決まった時にすでにある程度の年齢に達し、相続する可能性があるなら、あらかじめこのようなプランも子どもに提示しておくことをおすすめします。

例えば二人兄弟がいて、どちらかが空き家になる予定のマンションの近くに住んでいるなら、相続した後、もしくはその前に空き家予定のマンションに住んでもらいましょう。もちろん子どもがいない時なら、別の方法も考えるべきですが、もし子どもが持ち家をまだ持っていないのであれば、家賃を払いつづけるより、マンションに住んでもらったほうがいいでしょう。

いつ相続するかなんて誰にもわからない

マンション物件の内覧・内見

通常いつ相続が発生するかはわかりません。不確かなことを待ち続けることよりも、確かにきまっていることに目を向けた方がいいです。前述した通り、マンションは保有しているだけで経費が掛かり続けます。有効活用できないのであれば、売却に向けて動き出しましょう。

もし相続するタイミングがわかっていれば、このようなことは言わないのですが、誰にも相続のタイミングがわからないこそ、リスクは最小限にし、リターンを最大限にしましょう。そのためにも資産の有効活用、できないのであれば、売却して次のマンションの資金に充てましょう。
現在(2019年)はマンションの価格も高く推移していますので、売るタイミングとしては悪くありません。

まとめ

相続対策よりも今は次に購入するマンションに力を注ごう

空き家を相続すると税金が高くなり、それまでの維持もバカにならないです。

どうしても不動産会社や銀行が相続税対策としてマンションを売らずに保有することをすすめることもあるでしょうが、効果があるかどうかはケースバイケースです。客観的な意見を聞くために、税理士さんに相談してみてください。

相続まで時間がかかり、さらに空き家の期間が長いとコストがかかりすぎ、節税効果が薄れます。

元気なうちに早め早めの行動をし、後悔のないようにしましょう。