悩まれる人多数!?中古マンションの選び方!

不動産投資のプロの結論は不動産選びに正解なし!?

これから中古マンションの購入を検討される方の中には、
「出来るだけ費用を安く抑えたい」
「売る時まで価値が下落しない物件がいい」
不動産を購入される方にとって、気にするポイントや、悩む理由は千差万別だと思います。

このようにお伝えすると、不動産購入には「正解」があるかのように思われる方も多いかもしれませんが、結論からお話しすると、実は購入において「正解はありません」が答えになります。むしろ、「この不動産は絶対に買うべき」と強く言う人がいたらむしろ怪しんでください。

そのため、これからお伝えする「資産価値が下がりにくい中古マンション」の共通点についても、これをやれば確実に資産価値を維持できると言うわけではありません。

これから不動産購入を検討される方はマンションを買う上で、
「お金さえあれば買える!」
「一生住むのだからその後の価値は調べる必要はない」
もしこのように全てを一律で考えているのでしたらここで見直しましょう。

これからを左右する住居(マンション)になりますので、めんどくさいなどと思わず、しっかりと中古マンションを精査してから購入するようにしましょう。

資産価値が下がりにくい中古マンションの共通点5つ

1、立地

駅から近いマンションは売りやすいです。

今回は、資産価値が下がりにくい中古マンションの共通点を5つに分類して説明させて頂きます。
この条件をクリアしているかどうかで、中古マンションの資産価値の下落スピードは、大幅に異なります。
皆さんの理想に合う中古マンション選びも大切ですが、このような着眼点で中古マンションを選択されることも一つの手段として考えてみてはいかがでしょうか。

最資産価値を左右する上で重要な項目が「立地」になります。これは現物資産であるからこそ、その物件ならではの希少性に価値が見出され、未来においてもその効力を発揮することになります。
最近では、

  • 駅から近い
  • 都市部へのアクセスが良好
  • 周辺に商業施設や医療・教育機関存在する
  • 立地自体にブランド力がある

この情報は一部、不動尊投資にも通ずる内容でしたので、上記に列挙させて頂きました。

これを皆さんの知識に置き換えると、皆さんの身近にも、古いマンションにも関わらず、いつも入居者が絶えない又は空きがない物件はありませんか?そういったマンションは資産価値が下がらない代表例として挙げることが出来ます。

2、人気エリア、人気路線

東京湾岸エリアは人気です

この共通点は、立地に負けず劣らずの重要な要因として挙げられます。現在マンション相場にも二極化が存在します。これは地方に限らず都内など大都市でも当たり前として起きている現象になります。

10年前と比較して、東京23区はどこも人口が増えてますが特に増えている(人気がある)のは中央区、港区、千代田区。ここ5年ほど豊洲を要する江東区も人気。こうしたエリアにあるマンションは資産価値が落ちにくいでしょう。

理由は、人口の減少や高齢化、生活の利便性の向上、人々の欲求の高まりなど、ここでは書ききれないほどの理由があります。そのためこの流れはどんどん加速していくと言われ、人気の有無ははっきりと表れることでしょう。

先ほどの立地と一部重複する内容かもしれませんが、近くに商業施設がある、飲食店があるは当たり前で、駅から近い、人気エリアであるなど、現在の人口動態と密接な関係があります。

3、安全性

そのエリアの安全は大事ですよね。

安全性もまた価値が下がらない一つの要因として挙げられます。
不動産の良い条件として、治安の良し悪しは前から挙げられますが、最近注目されているのが、自然災害に強いかどうかになります。

毎年のように自然災害に見舞われる日本では、この安全性を第一に考え、購入をする方もいらっしゃるほどです。現在では市区町村単位で、防災に関連する情報が乗せられていたり、建物や土地の情報についても過去から遡り、土地の歴史について調べることが出来たり、現在の状態を専門機関に依頼し、調査・検査することが出来ます。

これらは資産価値もさることながら、ご自身の命に関わることですので、自然際が犯罪を軽視することなく、考えられることをおすすめします。

4、設備

現在新築のマンションと、数年から数十年前に建てられたマンションでは、部屋の広さも、設備部分もかなり異なります。理由は明確で、住む人のニーズの変化や、生活スタイルが大幅に変化したためです。

例えば駐車場、昔は駐車場があるマンションが多かったですが、都心のマンションでは駐車場がないマンションも増えてきました。また昔は、家族も多いため部屋数が多い部屋が人気でした。

今人気の設備でいえば、例えばアイランドキッチン。

この点も資産価値に影響を及ぼします。今でも資産価値の維持が出来ているマンションは、今のニーズにきっちり対応が出来ている又は遜色なく生活できる物件ばかりです。

これらの理由からもわかるように、マンション自体(部屋単位でも)に住む人への配慮や工夫が施させたらマンションは価値を失うことなく残り続けています。
これに関しては一部例外もあり、住むことが決まってからリノベーションやリフォームなど手を加える方もいるかと思います。その場合は、マンション自体の環境や設備を重点的に見られることをおすすめします。

5、マンションの管理状況

リノベーション

細かいところではありますが、マンションの管理状況も、資産価値を左右する一つの要因になります。新築マンションではそこまで考慮されませんが、中古マンションともなると、管理状況によっては、マンションとしての人気度合いや、修繕費の違いに歴然の差が生まれます

今でも状態の良いマンションは、ビンテージマンションとして、中古マンションのマーケットでも値崩れせず資産価値を保っている建物があるほどです。
はじめはわかりにくいかもしれませんが、この部分は価格推移や、売買事例や市場動向の数値には表れない、見えにくい箇所にはなります。

ただ、今後の価値を左右する要素に繋がりますので、是非誰かに頼らず自分の目で見て、情報収集するよう心がけましょう。

資産価値が落ちないマンションのまとめ

自分のライフスタイルに合わせた物件を選ぼう!

今回は資産価値が下がらない中古マンションというテーマに対して、5つの共通点を持ってお話しをしてきましたが、イメージが掴めましたでしょうか?
もちろん確実とは言い切れませんが、ここで列挙した点を網羅して押さえて頂くことで、他の中古マンションと比較した時に、資産価値は高い水準で維持することが出来ます。

これから一生住むとお考えの方もいらっしゃると思いますが、幅広い視点で、中古マンションの購入を検討されることをおすすめします。

皆様へのワンポイントアドバイス

最後に投資家としてのアドバイスですが、資産価値が下がりにくい事も重要な要因ではありますが、そればかりを気にすると、実際住んでみたときに不満があったり、無理な返済金額に陥るケースが見受けられます。

あくまで今回は投資用ではなく、住み替えを検討されている方にとっての記事になりますので、今回述べてきた共通点を一種の目安として使って頂き、最終的には、ご自身が住みやすい中古マンションを購入されることがなによりだと思っております。


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そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

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