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マイホーム購入では失敗したくない！
2019年にマイホーム購入した私が気を付けたこと
人生のなかで最も高額の買い物と言われているのが、マイホームの購入です。最近では、カーシェアやシェアハウスという、所有ではなくシェアするという考えから、必ずマイホームを所有したいという人が減ってはきてはいますが、まだまだマイホームを所有するという目標を抱いている人は多いと思います。
しかし、不動産業界で働かれている方や、親から多くの不動産を相続した方などを除いては、不動産の取引に関わることがないので、マイホームの購入がはじめての不動産の取引になる方が一般的です。
そのため、「騙されるんじゃないか？」とか「不当な不動産を買わされるんじゃないか？」と言った不安があるのは当然のことでしょう。
ここでは、不動産業界で働き、2019年8月にマイホームの引き渡しを受けた私自身の経験をもとに、「マイホームの4種類と購入パターン」から、「本当に親身になってくれる不動産会社の見分け方」をご紹介します。
マイホームの4種類と購入パターン
新築一戸建て
新築戸建とは、新築の一軒家のことです。最も代表的なマイホームですね。
新築一戸建ての場合のみ、3通りの購入パターンがあります。
- 土地を不動産会社から購入し、建物をハウスメーカーで建築する
- 建築条件付の土地を購入し、指定された工務店で建築する
- 建売住宅を購入する
順番に説明しますね。
土地を不動産会社から購入し、建物をハウスメーカーで建築する
この方法のメリットは
- オーダーメイドの設計ができる
- とことんハウスメーカーを選定できる
- 値引き交渉がしやすい
などのことが挙げられます。
これは、家を建てるためにはもちろん、土地を購入しなくてはいけません。この土地というのは、どこにでも在るわけではなく、売り土地として、駅から徒歩何分とか、小学校・中学校の学区、最寄りのスーパーや病院や郵便局など、立地によって値段も違えば好みも違ってくるので、条件が良い物件は早い者勝ちになります。
そのため、まず一転物の土地を押さえてしまえば、その後の建物の建築に関しては、どこのハウスメーカーでも建築できるので、注文住宅としてオーダーメイドの設計ができ、とことんハウスメーカーを選ぶことができ、相見積もりをすることによって値引き交渉を有利に進めることができます。
建築条件付の土地を購入し、指定された工務店で建築する
このパターンのメリットは、
- オーダーメイドの設計ができる
- 土地と建物の売主が一緒のため、手間がかからない
- 仲介手数料、建築中の土地の固定資産税がかからない
ということがあります。
このパターンは少し特殊なパターンです。
建築条件付の土地とは、その名の通り、土地に指定された工務店で建築しなければいけない条件が付いている土地のことです。主に工務店が土地を所有しています。
そのため、オーダーメイドの設計ができ、工務店が土地を所有していることが多いので、契約手続きなどで手間がかからず、仲介手数料や建築中の土地の固定資産税などの経費を省くことができるのです。
ちなみに私が建築したパターンはこのパターンでした。
建売住宅を購入する
このパターンのメリットは、
- すぐに住み始めることができる
- トータル価格が安い
- 注文住宅に比べて、イメージと実物のギャップがない
上記２つのパターンとは違って、既に建物が建っているので、このようなメリットがあります。
しかし、デメリットとしては、どんな建材を使っているのかなど建設中の工程ごとの立会い検査ができません。
新築マンション
新築マンションは、建設途中から販売されることが大半ですが、稀に着工前から販売される物件もあります。
販売会社は、主に建設会社である、野村不動産や住友不動産、三菱地所、三井不動産、東急リバブル、東京建物、ライオンズマンションの大京、の大手7社がメジャーです。
新築マンションのメリットは皆さんお判りだと思うのですが合えてデメリットを事前にご紹介すると、物件価格に広告宣伝費がかなり上乗せされていることではないでしょうか。大規模なマンションならば、電車の中にも広告が載っていますね。そのマンション用の特設ホームページもあります。
だいたい1割が宣伝費、5000万円のマンションなら500万円が広告宣伝費かと。
中古戸建
中古戸建のメリットはリーズナブルであることです。昔は家族が多かったため、広い部屋や部屋数が多い物件も見つかります。
ただし、マイホームの成約件数の中で、最も件数が少ないのが中古戸建です。
築浅の中古戸建物件は少なく、築年数が10年を超えてくる物件は、どうしても以前住んでいた方の生活感が家に出やすいです。いくら物件を安く購入したところでリフォーム、リノベーションなどをやって行ったら建売が買える金額になる場合もございます。
ただ、空き家問題もあり市場に出ていない中古戸建はたくさんあります。もしかしたら、この先、中古戸建を取り巻く環境は変わるかもしれません。
中古マンション
近年、新築マンションの物件価格が高騰していることもあり、中古マンション市場は拡大しつつあると言えるでしょう。鉄筋コンクリート作りのマンションは木造家屋より長持ち持ちます。
首都圏の場合、マンションと戸建てを比較すると、マンションの方が駅から近い便利な立地に建設されている場合が多いです。
賃貸として貸し出す投資物件としても購入を検討している人が増えています。また、リフォーム・リノベーション済みの物件も増えていて、購入価格を抑えたい方には選択肢が多く、人気が高まっています。
以上がマイホームのパターンです。マイホーム探しのヒントになれば幸いです。次に、不動産会社の見分け方をご紹介します。
不動産会社の見分け方
新築、中古マンションは大手不動産会社が強い
不動産会社は大まかに大手不動産会社と地元の個人経営の不動産会社に分かれます。
大手不動産会社のいいところは、売り物件の数が多いところが強みでしょう。会社規模も大きく、営業マンを多く抱えているため、必然的に情報が個人経営の不動産会社と比べて、多いという利点があります。
そのため、市場規模が大きい、新築マンションや中古マンションは、大手不動産会社に依頼し、メール登録をすると、定期的に新着情報をメールで送ってもらえるのでとても便利です。しばらく見ていると相場が把握できてくるようになります。
しかし、営業マンは会社から課せられているノルマがあり、押し売りに近い営業をする担当者も中には存在しています。転勤がある場合も多くそのエリアに詳しくない営業マンもおります。
「大手だから安心」ではなく、複数の会社を見て、相性がいい営業マンを見つけることが重要です。
売地、中古戸建は地元の個人不動産会社が強い
個人不動産会社のいいところは、地域密着で独自の売り地物件の情報に強いところでしょう。
不動産の取引では多額のお金が動くため、取り扱う不動産会社には「信用」「信頼」「実績」がないと取引を任せられません。
そのため、地元で長年実績がある個人不動産会社には、地元の情報が多く集まるのです。例えば、小学校移転の情報、スーパーができるといった情報等です。
案件としては、新築マンションは取り扱ってないので、売り土地や中古物件の情報の相談をするとよいでしょう。
営業マンの見抜き方
しっかりヒアリングをして、提案をしてくれるか
上記では会社についてご紹介しましたが、やはり最後は人として信頼できる人物かということになります。下記に気をつけたいポイントをご紹介します。
マイホームの購入で避けたいことは、その家を買うことで逆に生活環境が悪化してしまうことです。家はいいけれど、通勤・通学が大変になった、日当たりが悪い、ローン返済で生活が苦しくなってはいけません。
そのため、不動産の担当者の果たす役割は大変大きなものになります。
そのような責任感を持っている担当者は、必ず家族構成や勤め先や学校への通勤・通学手段や部屋の間取り、収納の広さなど、今後困りそうな問題をあらかじめ想定するために、しっかりヒアリングをしてくれるでしょう。
また、年収に合わせた無理のない返済計画を提案してくれることと思います。
住宅ローン、税金の知識があるか
次に、本当に為になる知識を持っているかということも、重要になります。マイホームに関わる知識は、不動産・建築・融資（借入）・税金・給付金など多岐にわたります。これらの質問に即答できないにしろ、スピーディに回答できなければ、プロフェッショナルとは言えないでしょう。
いい家が見つかったけれど、最後の段階でローン審査が通過しないなんてことがあっては（実際にある事例です）二度手間です。
そうしたことのないように、お金に関わる諸問題にも詳しい営業マンにお願いしましょう。
期限をせまってこないか
営業マンという職種は必ず売上ノルマがあります。そのため、期限内に売上を上げるべくいろいろな理由をつけて契約の期限をせまってくることが大半です。なので、営業マンが期限をせまってきたら、話半分で聞いておけばいいと思います。間違っても鵜呑みにすると、相手の思うツボになってしまいます。
しかし、中には正直な営業マンもいるので、そこは見極めが必要になってきます。
私が不動産業界で営業をしていた時は、良く上司に「お客様の家族になったつもりで接しろ」と言われていました。本当に親身になってくれる営業マンは、自分の損得に関わらず、家族のように目線を合わせて提案や助言をしてくれるので、しっかり人柄を確認しましょう。
資格は嘘をつかない
最後に、どうしても人柄では分からないという方には、どのような資格を持っているかで見分けましょう。不動産取引で必ず必要になる宅建士は代表的な不動産の資格です。
ただ、宅建の資格がない営業マンもおります。
そのほかには、フィナンシャルプランニング技能士も国家資格で年金・保険・税金・不動産・相続などの基礎知識を備えており、2級でも役に立つ知識があるでしょう。
自己啓発として資格に挑戦する姿勢は、前向きに仕事をしている証拠でもあるので、目に見えて評価できるポイントだと思います。
マイホーム購入をギャンブルにしないために
良い家探しのために最適なパートナーを
繰り返しになるのですが、家探しは信頼できる担当者と出会うとスムーズに進みます。とはいえ、どこの街にするかなど、決めることはたくさんありますよね。
忙しい毎日の中であちこちの不動産会社を回るのも大変ですよね。住まいの窓口なら、不動産選びや、エリア探しからお手伝いしております。
