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マンションを売却しようと思ったら、不動産業者にマンション売却の相談をすることになりますね。しかし、不動産業者といっても大手から地元までたくさんありますから、どの不動産業者に相談したら迷ってしまいます。そんな場合に、どこの不動産業者に相談しても満足して売却するためのポイントを、現役の不動産鑑定士が説明します。
マンション売却について知っておきたい5つの相談ポイント
不動産業者へのマンション売却依頼の方法はいくつかあります
- 家族が増えたり、利便性の良いところに引っ越したい
- 初めてのマンション売却なので、ポイントや秘訣が知りたい
マンションの買い替えや住み替えを検討している方が知っておくべきポイントを解説します。不動産業者に相談する際、あらかじめおさえておきたい情報や知識があります。とくに不動産業者選びから、売買手続き完了までは重要。何度も打ち合わせや検討でお付き合いすることになりますので、売却や買取をお願いする前にしっかりと確認しておくことが重要です。
マンション売却のため仲介業者への相談時のポイント
１）仲介業者の査定額を判断するポイント
一般的には、媒介契約をする前に不動産会社からマンションの査定額を出してもらいます。何社かに査定を依頼すると、当然各社異なる価格が出てくることでしょう。
マンション売却の一番のポイントは、査定額の金額だけではなく「その金額で売れる」とする根拠を確認することです。とくに高い査定額を出してきたら、必ずその根拠を確認するようにしてください。根拠がない高額査定の場合、もしかすると契約を取るためのリップサービスかもしれないので注意です。
２）売却するエリアを理解した不動産会社を選ぶ
大手不動会社は信頼性がありますが、物件の最寄り駅に支店がない場合は、地元で長年続けている業者のほうが良い場合も。その理由は、不動産の売買は物件そのものの価値も大事ですが、仲介する不動産業者の信頼性だけではなく、そのエリアに住みたい人の趣味嗜好の理解、地元の相場感の把握、幅広い人脈なども影響するからです。
最終的には、その不動産業者や担当者、経営者も含めて信頼できるかどうかがポイント点。そのあたりをしっかりと見極めることが大切です。
３）仲介業者はいろいろな広告宣伝をする
不動産業者に売却を依頼すると、その不動産業者が「売却のために必要」とした方法で広告を行います。広告手段はさまざま。いくつか例をあげれば以下のようなものがあります。
- インターネットの大手不動産サイト
- 新聞広告
- 折り込みチラシ
- 他の不動産業者への情報提供
もちろん、売却情報はたくさんのメディアに広告するほど購入者が見つかりやすくなります。しかし、広告にはお金がかかりますし、もしそのまま売ることができないと不動産業者の出費となり赤字になります。このバランスをうまくとりながら不動産業者は広告活動を行うのです。
売却相談に際しては、「どのような広告宣伝活動を行うのか？」をよく確認することが大事なポイントです。
４）不動産業者へのマンション売却の相談（＝媒介契約）を理解すること
- 査定額やその金額の根拠の確認
- 不動産会社の地域に対する理解と実績
- 広告宣伝活動の確認
これらを参考に不動産会社を選定すると、次は契約に進みます。
不動産の仲介業者にマンション売却のお願いをする場合、口約束でお願いするわけではありません。きちんとした契約手続きを行うことになります。
これを「媒介契約」と言います。媒介契約とは、マンションを売却したい人とマンションを買いたい人の間で、不動産会社が上手に売買手続きを進めていくサポートをするための契約と考えるとわかりやすいかもしれません。
媒介契約にも種類があります
安心して頂きたいのは、契約しただけで売主に支払い義務が発生することはありません。不動産会社との契約は、売却が成立した場合の成果報酬であることが通常です。
この「媒介契約」ですが、いくつか種類があります。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。これらの内容につては、別な記事にて詳しく解説していますので参考にしてください。
さて、どの契約が一番メリットが高いのでしょう？
これは、マンションの売却しやすさ（人気があるマンションかどうか）、マンションを売却するときに自分でも買いたい人を探したいかどうかによって異なりますので、よく検討することをおすすめしておきます。
５）売却が成立したときの諸経費を知っておく
A）仲介手数料
無事に買い手が見つかり、マンションの売却ができたとしてもさまざまな経費がかかることをおさえておきましょう。一番大きいのは「仲介手数料」です。これは不動産業者に支払う「成功報酬」です。この成功報酬は、法律で上限が定められています。概ね3％＋消費税となります。
押さえておきたいポイントは「上限」であって「決まり」ではないということ。ですから不動産業者はこの範囲内で報酬を受け取ることになります。
B）登記事項の変更費用
次に、登記事項を変更する場合に、司法書士にお願いする場合の手数料です。これは不動産業者がお付き合いしている司法書士を通じて手続きを行うことが多くありますが、司法書士にお願いする手数料についても金額が妥当かどうかを確認することをおすすめします。
C）住宅ローンの返済手数料
さらに、住宅ローンが残っている場合は、銀行などに一括して返済する場合に手数料がかかります。このように売主とはいえ、不動産の取引では多くの事務手続きも発生するので、どのくらいの費用がかかるのか、それらの費用は妥当なのかどうかを確認しておくことをおすすめします。
まとめ
信頼性や幅広い人脈を持つ不動産業者に相談することが大切
マンション売却の相談をする不動産業者を間違えてしまうと、なかなか売却できなかったり、売却価額をかなり安くしてしまったりと、うまくいかないこともあります。そうならないように、不動産売却を相談する業者はきちんと選定すること。そうすれば、より納得ができる金額で不動産を売却できるでしょう。
