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今は空前のリノベーションブーム
そもそもリノベーションとリフォームの違いは？
「リノベーション」と似た言葉に、「リフォーム」があります。リノベーションとリフォームに明確な定義はないものの、リノベーションは比較的、大規模な改修を指す言葉。リフォームは、機能・性能の回復を指す言葉として使われることが多いです。
古い住宅を購入してリノベーションする人が増えたり、リノベーションマンションなるものが登場したりと、昨今は、空前のリノベーションブーム。賃貸マンションの中にもおしゃれな内装にリノベーションを施したデザイナーズマンションが増えています。
しかし状況によっては、中古住宅にリノベーションを施すよりも、最初から新築や築浅物件を購入した方がいいケースもあります。あるいは大規模なリノベーションまでせずに、軽微な改修であるリフォームだけに留めることも1つの選択肢です。今回は、中古住宅をリノベーションするメリットとデメリットを解説していきます。リノベーション前提で家を買うのか、リノベーションいらずの家を買うのかお悩みの方はぜひ参考にしてくださいね！
リノベーションの３つのメリット
１．住宅取得の相対的な費用が安い
まずは、リノベーションのメリットからみていきましょう。
リノベーションはリフォームと比較して大規模な改修となりますから、費用が高額になる傾向にあります。リノベーションの事例として間取り変更や耐震化などがあげられますが、いずれの場合も数十万円では収まらないでしょう。
しかし相対的な費用を見れば、新築住宅や築浅物件を購入するより、中古住宅＋リノベーションの方が費用を安く抑えられる可能性が高いです。
例えば新築マンションと中古マンションの価格差を比べてみると、上記のグラフによれば、2019年1月の新築マンション価格の平均は、120万円/㎡ほど。一方、同時期の中古マンション価格の平均は、70万円/㎡以下です。
平米単価にして50万円以上の差があるということは、60㎡なら新築と中古で3,000万円以上の差に。リノベーションが必要な築年数の古いマンションであれば、その差は更に大きいことが予想されます。つまり数百万円のリノベーションを施したとしても、価格が安い中古マンションの住宅取得費用の総額は、新築物件価格を大きく下回るということです。
メリット２．自由度が高い
リノベーションのメリットの1つとして、家族構成や好みに合わせて自由に間取りや空間を変えられることがあげられます。例えば家族構成がご夫婦とお子さん1人であれば、3LDKの間取りが必要ないと考える人もいますよね。
- 居室を減らしてリビングを広げる
- 部屋をまとめて大きくする
- 3LDKから2SLDKにして部屋を広げて収納場所も確保
このように家族にあった住まいに作り変えることができるのは、リノベーションの大きなおすすめポイントだといえるでしょう。壁紙の色を変えたり、インテリアが好きな方は楽しめますよね。
メリット３．物件の選択肢が広がる
新築物件にこだわるとなると、立地がかなり絞られてしまいます。また築浅物件は圧倒的に市場に出回る数が少なく、人気も高いため売却物件が出てもすぐに売れてしまうこともあります。
リノベーション前提だと築年数にこだわらずに物件選びができるので、立地はもちろん、広さや住環境などの選択肢は無限大だといえます。
マンションではなく、「団地」で検索すると古い集合住宅もたくさん出てくるでしょう。団地リノベも今人気ですよ。
リノベーションの３つのデメリット
デメリット１．工事期間が長い
一方、リノベーションにはデメリットだと考えられる部分もあります。
大規模な工事となるリノベーションは、1日や2日で終わるものではありません。間取り変更や天井高の変更、床材の張替えなどのフルリノベーションや、耐震化のための工事には、1～2ヶ月かかることもあります。
中古住宅は、物件を引渡してもらうまで工事に入ることはできません。住まいの買い替えともなれば、工事期間中には仮住まい先が必要になることも考えられます。ご実家が近くにある等であればお金はかかりませんがそうではない場合は賃貸マンションを借りることになるでしょう。その分、お金もかかります。
デメリット２．耐震性・断熱性の向上には限界がある
リノベーションでは、配管や主要な構造部分まで変えることはできせん。
壁付けシンクを移動して、アイランドキッチンにするというリノベーション実例はよくありますが、水回りの移動は高額になります。また、確実に移動ができるわけではありません。特に、汚水を流すトイレの排水管を移動するのはできない場合が多いです。
耐震工事をしたとしても、主要な柱や梁、基礎の部分等が劣化していれば、耐震性の向上にも限界があるのです。
とくに旧耐震基準で建てられた住宅は、今の建物とは資材や構造の基準が異なります。またマンションであれば、建物自体の耐震化はそのマンションの修繕に任せるしかありません。また自分の持ち物ではないため外観の老朽化は手の施しようがありません。
デメリット３．リノベーション費用が住宅ローンに組み込めない場合も
中古住宅＋リノベーションは、新築や築浅物件と比較して安く抑えられる点がメリットの1つです。しかしリノベーション費用は、住宅ローンに組み込めない可能性もあるので十分に注意してください。
基本的に住宅ローンにリノベーション費用を組み込むためには、中古住宅の引渡し時までにリノベーションの工事概要が決まっている必要があります。
住宅ローンは、住宅の引渡しとともに開始するローン。このときまでにリノベーション業者と契約を交わし、費用や工期などが決まっていなければなりません。これって、けっこう難易度が高いんです。
中古住宅は、引渡しを受けて初めて自分のものとなります。引渡し前には売主さんが居住されている可能性もありますし、まだ自分の所有物ではない家に何度もお邪魔することはできません。その中でイメージを膨らませてリノベーション内容を考えて、業者と打ち合わせして、契約して…という工程を物件の引渡しまでに終えるのは簡単ではないんですね。リノベーション前提で中古住宅を購入する場合には、その旨をしっかり不動産会社の方に伝えて、事前に売主さんの協力を得られやすくしておくのがポイントとなります。
「引っ越してからゆっくりリノベーション内容を考えよう！」
という場合にリノベーション費用のローンを組むとすれば、住宅ローンではなくリフォームローンを利用することになります。リフォームローンは家が担保にならないので審査等は不要ですが、次のようなデメリットがあります。
- 融資可能額が少ない
- 返済期間が短い
- 住宅ローンに比べて金利が高い
リノベーションのメリット・デメリットを把握すれば物件選択の幅が広がる
住まいの優先順位を決めましょう
- 「絶対、築浅物件！」
- 「リノベーション前提でしか考えていない」
新居選びにこのような姿勢で臨むと、あなたにとって好条件であるはずの物件が視界に入らなくなってしまいます。住まいを選ぶときは、自分が譲れないものはなんなのかまず考えましょう。
立地なのか、広さなのか、築年数なのか。築年数が譲れないのであれば、その理由はなんなのか。一度、ご自身のニーズを分析してみてください。すると潜在的なニーズを知ることができ、自分が住まいに一番もとめることはなんなのかわかるはずです。
リノベーションのメリット・デメリットをわかっていると、物件選択の幅が確実に広がります。リノベーションの可能性も考えて広い視野で物件選びをすることができれば、自分にとっての最適な住まいが見つかると思いますよ。
また、おしゃれにリノベーションを施したからといって、いつか家を売ろうと思ったときに高く査定してもらえることはありませんのでリノベーションはあくまで今の住み心地を上げる為とお考えいただけると幸いです。
