マンションの売り時を考える 東京オリンピック前に売却するべきなのか?

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マンション

最善の売却時期はいつなのか?

「いつ売るの!今でしょ!」と思っている方冷静になって!

「マンション価格の相場はどうなっているのか?」

東京都内では、「購入した時よりも高く売却出来た」という話を耳にする機会も多いので、東京都心部や関東圏の主要エリアにマンションを所有している方にとってはマンションの売却時期は大きな関心ごとになっています。

詳しい内容に入っていく前に、前提条件をお伝えさせて頂きます。

本記事でご紹介させて頂く内容が全てではないので、マンション売却に対する考え方の一つ参考としてご確認下さい。 結論から先にお伝えさせて頂きます。

『あなたが売却しなければいけないタイミングで売却する』

新居をどうするかでも異なりますが、筆者は上記が最適な売却時期だと考えています。

不動産が値上がりしているときは、次に買う家も高い

マンション売却で利益が出るということは、新築・中古、一戸建て・マンション問わず、不動産価格が上昇しています。

住宅価格の上昇は東京都心部から波及するので、東京都内や主要エリアで新居を購入す場合は間違いなく不動産相場が高くなっています。ということは、マンション売却でいくらか得た利益は当然購入資金に消えていきますから、これでは高く売却した意味がありません。

東京の人気エリアであっても不動産価格は変動するので、「高く売却出来るから」という理由で買い替えを検討している方は要注意です。

東京都内では駅前再開発ラッシュ、電車の延伸・乗り入れなどが相次ぎ、今後のマンション価格を予測するのは困難です。

不動産相場に合わせて売却のタイミングを計るのは難しいので、東京都心部、東京主要エリアでマンション売却を検討されている方は、ライフプランを第一にマンション売却タイミングを検討して頂くのはいかがしょうか。

売却するなら東京オリンピックまで?2020年以降はマンション価格が下がる?

とはいえ、マンション価格の相場が暴落するのは避けたいところです。最近では、2020年の東京オリンピックが話題になることが多く、「東京オリンピックが終るとマンション価格は下落する」という話を耳にする機会も多いはずです。

確かに、東京オリンピックの開催決定を契機に不動産価格(特にマンション価格)の上昇が始まったと考えられます。オリンピック関連施設が建設される、品川区や中央区、湾岸エリアや、東京都心部で人気の渋谷区や目黒区、世田谷区、新宿区などのエリアは、居住用、投資用、ファミリー用、ワンルーム、オフィス用問わず、多くの新築物件・中古物件が流通しています。

(上記エリアはマンションエリアとなっているので、特にマンション価格が上昇したと考えられます)

ですが、マンション価格の上昇は本当に東京オリンピック開催だけが要因な
のでしょうか。

景気刺激策や住宅ローン金利の低下、建築費用の上昇など、多くの外的要因も考えられるので一概に東京オリンピック開催だけが、不動産価格上昇の要因ではありません。

中には、

「多くの投資家が一斉にマンションを売却してマンション価格が暴落する」

と書かれている不動産サイトの記事もみますが、この可能性は低いと考えます。
投資用で所有しているので多くは第三者にマンションを賃貸しています。賃借人がいて賃料収入があるわけですから、急いでマンションを売却する必要性がありません。

また、大阪万博などのイベントも控えているので、マンション売却のタイミングを後ろ倒しする投資家も多くいる可能性があります。

実需に至っては、住宅ローン金利が大幅に上昇する可能性も低いので、今後も一定の需要を維持することができると考えられます。(固定金利長期トレンドで考慮して下さい。)

中古マンションの契約件数も堅調に推移しているので、2019年の現段階においては東京オリンピックを境に一戸建て・マンションなどを含めた住宅価格全体が暴落する可能性は低いと予想できます。

イベントよりも経済状況を注視!経済状況は東京のマンション価格に大きな影響を与える

経済状況と聞くと難しい話になるのですが、不動産市場価格に大きな影響を与えるので考慮しなければいけない要素です。

リーマンブラザーズの破綻なんかは記憶に新しく、多くの方が実体験をしている不動産価格暴落の瞬間です。東京都心部も含め全ての新築物件(マンション・一戸建て・土地・ビルなど)は売値がぐっと下がりました。

不動産は高額商品なので景気の後退により購買意欲が下がります。

新築物件は不動産業者が販売しているので売れなければ販売価格を安くします。5000万円の3ldk新築マンションが4000万円に値下げしたら、同じエリアで物件検索する方は似た間取りの中古マンションは新築より値下げしないと売れません。中古マンションを購入する方は仲介手数料、リノベーション費用も含めて予算を考えいることもポイントです。


青山や新宿などの人気エリアでも不動産価格が大きく下落したので、暴落という表現は大げさではありません。

2019年現在も、中国経済やヨーロッパ経済、消費税の増税(予定)など、不動産価格に影響を与える可能性がある多くの外的要因があります。

例え、新駅が出来ようと、駅前再開発をしようと、不動産会社の査定価格が高かろうと、高く売れたという口コミを見てもあなたの物件が売却出来なければ意味がありません。 

マンションの売り時を見定めるのはプロでも難しい

ご家族の事情で売却を検討しては?

住み替え、買い替えで重要なのは『次の住まいをどうするか』です。

高い金額で新居を購入してしまっては売却査定価格が目減りするリスクが高くなります。

例えエリア(東京都心部、東京主要エリアなど)にこだわったとしても不動産価格は常に変動しますし、東京都心部の高額帯の物件は景気動向によって流通量が大きく変わります。

売れなければ査定価格は下がり続けるので、東京都心部というエリアの優位性が全てのリスクをカバーするわけではありません。
消費税増税(予定)も控えているので今後の展開はより複雑です。

こんなタイミングだからこそ、筆者は東京都内であっても値段ではなくライフプランを重視したマンション売却をおすすめします。