そもそも任意売却物件とは何か？

金融機関の同意が必要な物件のこと

みなさんは『任意売却物件』という言葉を聞いたことはありますか？

裁判所が主導する競売物件とも一般的な物件とも異なり、住宅購入を検討している人でも耳にする機会は少ないはずです。

任意売却物件を一言で説明すると、

『 抵当権者（銀行などの金融機関）の同意が必要な物件』

のことを言います。

「購入しているのになぜ他人の同意が必要なのか？」まず、任意売却物件の前提条件ですが、『対象不動産に抵当権（根抵当権を含む）が設定されている』ことです。（抵当権が無ければ、任意売却物件になるケースはあり得ません。）

何千万円という商品を購入するのですから、多くの方は金融機関から住宅ローン融資を受けて購入をします。

このように住宅ローンを利用して購入した不動産には金融機関の抵当権が設定され、全額返済するまで抵当権は解除されません。

任意売却物件で大きな問題となるのが、ローンの全額返済が出来ないという事です。

 不動産を第3者に売却するには抵当権の解除が必須なので、ローンの残高よりも売却価格が低い時は自己資金などで補填しなければ売却することが出来ません。

任意売却物件は誰もが購入を検討できるけれど…

『住宅ローン残高 ≧ 返済資金（売却資金＋自己資金など）』

（購入検討者も物件購入前に状況を確認しておきましょう。）

ここで登場するのが任意売却で、第3者（弁護士など）が全額返済せずに不動産売却に応じるよう交渉を行うのです。なので、任意売却物件の購入には抵当権者の同意が必要なのです。特別な手続きなどは必要ないので、任意売却物件は全ての方が購入検討することが出来ます。

ただし、任意売却物件を購入するためのハードルは高いので、必ず購入できると訳ではありません。

任意売却物件の購入を検討している人は、『購入出来ない』という可能性があることを念頭に置く必要があるでしょう。

相場よりもお手頃価格で購入できるのか？

結論から先に申します。筆者の個人的な見解になりますが、必ず安く購入できる訳ではないので任意売却物件に固執する必要性は低いと考えます。

 「任意売却物件は相場よりも安く購入することが出来る」このような認識を持っている方もいますが、これは大きな間違いです。

先述していますが、任意売却物件は抵当権者の同意が必要なので、抵当権者が売る、売らないを判断すします。あなたが抵当権者（融資している金融機関）だった場合、相場よりも大幅に安い価格で売買することを簡単に認めることが出来ますか？

「任意売却の方が競売よりも高い価格で売買できるから金融機関は必ず同意する」

金融機関はこのような単純な考えでは判断していません。

実際に、売れ残っている任意売却物件も多数ありますから「任意売却物件なら安くマンションや一戸建てを購入できる」という認識を持ってはいけません。さらに、滞納金が発生しているとか家の中がゴミ屋敷などのトラブルも多く、だいたいのケースでは購入者が滞納金やクリーニング、リフォーム代を負担することになるので金銭的なメリットはどんどん薄れていきますので、任意売却物件の購入を検討する時はより一層の注意が必要になります。

通常の不動産売買と何が違う？任意売却物件購入の６つの注意点

ここからは、任意売却物件購入時、5つの注意点をご紹介します。

滞納額などを確認する

経済的な理由が大半を占めている任意売却物件なので、金額の大小にかかわらず滞納しているものはないか必ず確認しましょう。

マンションの場合では、管理費や修繕積立金、駐車場料金などの滞納です。ケースバイケースですが、これらマンションにかかわる滞納金については購入者負担となるケースも少なくありません。滞納期間によっては高額になっていることもありますから必ず確認を行って下さい。

差押はされていないか

物件が誰かに差し押さえられていては購入することは出来ません。特に注税金の滞納についてはしっかりと確認をして下さい。

時間がかかる・引越し時期が読みづらい

通常の不動産取引（マンション・一戸建など）であれば、3カ月前後が一般的です。※完成済みの新築物件や中古物件ですが、任意売却は抵当権者との交渉がありますし、現所有者の引越し先も見つけなければいけません。

引越しの時期の目途も立てづらく、賃貸入居期間が長くなる可能性も考えられるので余分な経費が増えてしまうなんてことも。

瑕疵担保免責、付帯設備の修復義務が免責

中古マンションなど、中古不動産の取引では個人間売買であっても最長3カ月間（不動産業者であれば最長2年間）の瑕疵担保責任、および付帯設備の修復義務（1週間前後）が免責となります。

購入後すぐに室内に不具合が発生した場合でも、全て買主の責任と負担で修復することになります。

手付金

任意売却の売主は経済的に苦しい状況です。あちこちからお金を借りる方も居れば、破産している場合もあります。手付金とはいえ、このような状況下で多額の現金を渡すということには売主にとって大きなリスクが伴います。

なので、任意売却の物件を契約する時には、不動産会社などに手付金は預かてもらうようにしましょう。預かり証を発行してもらえば問題ありません。

購入後に測量したら土地が狭い

マンションなら大丈夫だと思いますが、一戸建ては要注意。通常の売却とは異なり、任意売却の場合は登記簿に記載された通りになり測量を行いません。建売物件ならば、土地の境界線も明確にして売買するのですが、任意売却の場合は購入後に実は小さかったとか境界線があいまいだったというトラブルが起こりかねません。

あえて任意売却物件を選ぶ必要はない

通常の中古物件は値引きに応じてくれる可能性も

筆者は住宅購入にあたって任意売却物件に固執する必要はないと考えています。投資用物件ならいざしらず、ご家族と暮らすご自宅の買い替えならなおさらです。前の主の債権者が借金取り立てに来ていた可能性もあったトラブルがあった家です。

ただ、任意売却物件を専門に取り扱っている情報サイトもあるので、興味のある方は【任意売却・購入】というキーワードでネット検索してみて下さい。近所にそこが任意売却物件と知られたくない方が相談してそういうサイトに物件を掲載しているようです。

任意売却物件は、競売とも通常の不動産売買とも異なります。検索間口を広げる有効手段にはなりますが、激安物件があるというわけではありません。

仲介手数料を払って、普通に中古物件を購入するほうが後々、楽かもしれません。通常の中古物件は値引きに応じてくれる可能性も高く売り出し価格と比較すると売却価格は安いです。

しかし、任意売却物件は基本的に値引きができません。

住宅購入に失敗しないためにも、任意売却物件を検討する際には本日ご紹介した６つの注意点は必ず確認しておいて下さい。