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不動産の購入には、物件価格以外にもたくさんの経費や費用が必要になります。初めて不動産を購入する際には、思いもよらなかった費用が必要になることに驚く方も多いです。この記事では、不動産の購入にあたって必要な初期費用やローンについて詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
物件の購入時にかかる費用と購入後にかかる費用がある
不動産の購入にあたっては、購入する際に必要なお金と購入後にかかるお金があります。たとえば頭金は購入時に必要な費用、住宅ローンの返済費用は購入後に必要な費用となります。購入時にかかる費用は少し分かりにくいものが多いです。今回はそれらを中心に確認していきましょう。
購入時にかかる費用：手元に現金で用意する
購入時にかかる費用は原則現金で用意する必要があります。借り入れるお金ではなく自身の貯蓄などから捻出するものになります。
頭金（物件価格の一部）
頭金は物件価格の一部を先払いするための費用です。購入時に必要な費用の代表格だと言えるでしょう。頭金を多く用意できれば、その分住宅ローンで借り入れる金額が少なくなります。住宅ローンには金利と呼ばれる「利子」があり、その金額は借り入れた金額のうち、未返済のものに対して一定の割合でかけられます。
つまり、住宅ローンで借り入れる金額が大きくなればなるほど、利子として支払う金額も大きくなるわけです。そのため、なるべく多くの頭金を用意することが、不動産購入にかかるトータルの費用を減らすためのポイントとなります。
住宅ローンは最長35年の超長期ローンであり、金利は現状1％を切っている状況です。そのため、返済比率が25％に収まる範囲で借りれるだけ借りたほうがお得……そういう考え方もあります。
住宅ローンはもちろん、住宅を買う目的でしか借りる事はできません。しかし、最長35年、金利1％以下の条件は「借り手にとても有利」とも考えられるからです。
不動産の所得に関わる諸経費
不動産の所得には、さまざまな手数料や税金がかかります。
申込証拠金
不動産の購入を申し込む際に不動産業者に支払うお金のことです。これは「この物件を買う気があります」という意思表示のために支払うもので、申込証拠金を支払えば、売主が一定期間他の購入希望者に先に売ってしまわないようにできます。
買主側には一定期間しっかりと検討できるメリットがありますし、売主はひやかしの購入希望者を避けられます。あくまで申し込みであり、契約ではないため物件の購入に至らなかった場合、全額返金されます。金額は数万円であることが多いです。
基本的には新築物件のみで必要となります。キャンセルをせず契約に至った場合、支払った金額は後述する「手付金」に充当されます。
手付金
申込証拠金が申し込み時に支払うものであるのに対し、手付金は売買契約を結ぶ際に支払うものです。金額は購入代金の5％～10％程度であるのが一般的です。
不動産の購入は売買契約が結んだ瞬間に終わるのではなく、売買契約のあとに、住宅ローン審査を経て、最終的に決済が行われます。契約締結から決済までは2週間から1か月ほどかかります。手付金はこの間に買主都合で契約を解除する場合の解約金の役割を果たすものです。
手付金には解約金の役割があるので、契約を解除する場合は、手付金は返金されません。契約から決済まで滞りなく完了した場合は、物件価格に充てられ、実質的には頭金と同じ役割をします。
仲介手数料
物件を紹介してくれた不動産業者に支払う手数料です。金額は物件価格によって異なり、「（物件価格（税抜）×3%＋6万円）＋消費税」が上限となっています。上限とはいえ、ほとんどの不動産会社でこの金額が必要となります。
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ローンに関わる諸経費
物件購入のために銀行などで組む住宅ローンには、ローンを組むために必要な費用があります。これも現金で用意する必要があります。
ローン保証料
ローン保証料は、住宅ローンの連帯保証人を立てる代わりに保証会社へ支払う費用のことです。万が一契約者がローンの返済をできなくなれば、お金は貸した金融機関は損をしてしまいます。
そのようなリスクを避けるために金融機関がローンを組む条件としているものになります。金額は借入金額1,000万円あたり20万円ほどであることが多いです。金融機関によっては、ローン保証料を設けていないところもありますが、その分審査が厳しかったり、金利が高かったりします。
お金を貸す金融機関がリスクを避けるための費用ですので、仮に支払いができなくなったとしても契約者にとっては、残債を返済する相手が金融機関から保証会社に変更されるだけで、引き続き返済の義務は継続します。
ローン手数料
ローン手数料は、単純に住宅ローンを組むために金融機関に支払う事務手数料です。3万円から5万円であるのが通常ですが、金融機関によっては「融資額の2％」などと設定しているところもあるのでご注意ください。
団体信用生命保険料
住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまった場合などに、ローンの残債をすべて弁済してくれる生命保険のために支払う費用です。基本的には住宅ローンの金利に組み込まれているので別途で支払うケースは多くありません。
不動産購入の諸費用支払いのためのローンも
不動産購入のための諸費用は、物件価格を除いても100万円単位でかかることが珍しくありません。金融機関によっては、諸費用の支払いのための「諸費用ローン」を設けていることがあります。住宅ローンに上乗せするタイプのものと、別枠でローンを組むタイプのものがあります。
しかし、どちらにしてもローンである以上、金利（利子）が発生することは無視できません。諸費用ローンを利用すればその分金融機関から借り入れる金額が大きくなり、最終的に支払う金利の合計金額も大きくなります。
年収がまだ低く、ローンの借入額が購入希望物件に届かないのなら、頭金を貯めながら適齢期や適正年収になるまで待つべきです。しかし、住宅ローンが借りられる状態なら、頭金を貯めるのは非効率とも言えます。頭金は「現在居住中の家の家賃」を払いながら、貯めるもの。つまり、住宅二つ分の支払いをしていることになってしまうからです。
はじめての不動産購入：まとめ
この記事では以下の内容を紹介しました。
純粋な物件価格以外にも、意外と多くの支払いが必要だとわかったと思います。この記事で紹介した情報を頭に入れておけば、後になって「こんなに払うの？」と戸惑うことはなくなるでしょう。
監修者：Y.Suzuki
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
