中古マンションリフォームに『住宅ローン控除』を使いたい！使い方と条件の解説

中古マンションの購入費だけではなく、リフォーム費用にも住宅ローン控除を使いたい方も多いでしょう。住宅ローン控除制度の利用のために何が必要なのか、どのタイミングで申請するのか、リフォームにも使えるのか……詳しく解説します。

住宅ローン減税などとも呼ばれますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。その名の通り住宅ローンの金利負担を軽減してくれる制度のことです。以下で述べる細かい条件はあるものの、個人がマイホームを新築・購入・増改築に際しローンを借りる場合に適用となります。

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住宅ローン減税の最大の注意点

最大の注意点は、「売主」によって上記控除額の額が大きく変わる点です。

売主の種類	控除期間	対象ローン限度額	控除限度額
売主が課税業者の場合（不動産会社が売主）	10年間	4,000万円	400万円
売主が個人	10年間	2,000万円	200万円
物件が認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	10年間	5,000万円	500万円

上記の表の通り、売主が不動産会社の場合と売主が個人の場合では減税額で200万円の差が出ることになります。とくに個人と不動産会社が売主として混在する中古マンション市場では「売主が不動産会社か？」という点が、資金計画で得をする大きな決め手になります。同価格帯の物件で迷うのなら、売主が不動産業者の物件を優先して考えましょう。

たとえば4,000万円の物件の場合、売主が不動産業者なら「年間40万円、月額で33,333円」の控除が受けられます。一方、売主が個人だと「年間20万円、月額でたったの16,667円」の控除しか受けられません。毎月の支払額が売主が誰かによって約16,666円差が出ます。

更に掘り下げると、「毎月約16,666円の差≒物件価格にして600万円以上の差（フルローン・金利0.625%の場合）」ということになります。このように売主の種類は、住宅ローン減税利用を検討するうえで最も注意すべき点といえます。中古住宅はとにかく売主が不動産会社のものを探してください（新耐震基準の物件）。

住宅ローン控除の対象物件に注意する

先述に引き続き、最も注意が必要なのは中古マンションなどの新築物件ではないものを検討している人です。中古物件の条件はわかりづらく検討段階での事前確認が必要です。第一条件は新耐震基準に適合していること（1981年6月1日以降の建築確認が取れたマンションなど）です。ただし、私達が普段見るチラシなどでは読み取りづらいので仲介業者に事前確認をしましょう。

また、登記簿上の床面積が50㎡以上必要となりますが、こちらもチラシ記載の面積と異なることが多いので要確認です。2021年度税制改正において、一定期日までに売買契約した人であれば控除期間を13年に延長する措置やその場合の床面積用件を40㎡以上に緩和する措置が発表されています。今後も都度条件が変わっていくことが予想されるので都度確認しておきましょう。

参考：国土交通省「令和3年度住宅税制改正概要」

入居した翌年の確定申告により住宅ローン控除の申請を行います。給与所得者であれば、最初の1回のみ確定申告すればその翌年からは勤務先での年末調整時に残高証明書を提出するだけで問題ありません。個人事業主などであれば通常の確定申告と併せて行いましょう。必要書類を紛失してしまわないよう住宅購入から貰った書類は全て保管しておくと良いです。

参考：国土交通省「住宅借入金等特別控除チェック表」

参考：国土交通省「住宅ローン控除を受ける方へ」

①：リフォーム減税との併用

ここまでは物件の条件や具体的な流れについてでしたが、中古マンションを自身でリフォームをする方にとってはどうでしょう。この場合も要件を満たせば所得税の控除を受けることができます。リフォーム減税には投資型減税とローン型減税の2パターンがあります。

投資型は耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、耐久性向上のいずれかを対象に「工事費用相当額の10％」または「控除限度額」を工事完了の都市の所得税から控除します。ローン型減税は、5年以上のローンを組む場合の、バリアフリー、省エネ、同居対応、耐久性向上の工事が対象です。こちらは入居から5年間「工事費用（上限250万円）の2％＋年末ローン残高の1％」または「125,000円」のいずれか少ない方が控除されます。

ただしリフォーム減税制度では、投資型減税の耐震改修を除いて住宅ローン減税との併用はできません。そのため、中古マンション購入時にリフォームを行うのであれば住宅ローン減税、持ち家をリフォームするなら投資型リフォーム減税を選ぶ方が多いです。中古マンションを検討しているのであれば、業者売主のリノベーション済の物件は施工費含めてローン減税の対象にできるようなイメージなので非常に狙い目です。

②：リフォーム減税なら固定資産税も減額

上記リフォーム減税の対象となる場合は、翌年の固定資産税額が減額される措置もあります。リフォームの種類によって、耐震なら2分の1、バリアフリーなら3分の1，省エネなら3分の1，長期優良住宅化なら3分の2が減額されます。

③：住宅検討におけるローン控除制度の関係性

たとえば中古マンションでも、旧耐震基準の物件が非常に安く見えるのは上記のような減税制度が受けられないための価格差も加味されているからです。日本人は新築好き、というのも良く聞きますが、実際はこのような税制も手伝って新築物件は高く取引されています。

また、不動産業者が売主のリノベーション済中古マンションが大人気なのは、既にリフォームされた物件が販売されているので、リフォーム費用も価格に含まれているから。つまり、リフォーム代も含めて減税対象と考えられるためです。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

長期優良住宅であれば最大で400～500万円も控除できる制度ですから、制度を利用すれば何割もお得にマイホームを購入できます。ローン控除制度は不動産購入の検討段階において理解しておくべき大事なポイントなので、購入検討に入る前にしっかりと理解しておきましょう。