「新しいマンションへ住み替えしたいけど資金が心配」「今の住宅ローンをどうしよう」……そんな不安を抱いている方に向けて住み替えローンの組み方を解説します。

今の住宅ローンが残っていると「住み替えできないのでは」と考える方は多いです。しかし、住宅ローンが残った状態でも住み替えを可能とする『住み替えローン』があります。この記事では、住み替えローンの詳細を紹介しながら住み替えローンを組む流れを具体的に解説します。住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えローンとは、今組んでいる住宅ローンの残債を新しいマンションのローンに上乗せして組むローンのことです。基本的に、住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、ローンを完済しなければマンションを売却できません。住宅ローンを組むときに、担保として抵当権を設定しており、売却するにはこの抵当権を外す必要があるのです。

そのため、住宅ローンが完済していない状態で住み替えを実現させるには、マンションを売却したお金でローンを一括返済するのが一般的な方法となります。しかし、売却したお金で必ずしも住宅ローンを完済できるわけではありません。売却価格が低い場合は、ローンが残ってしまうものです。

マンション売却してもローンが残る……

貯蓄などの手元資金で残りのローンを返済できれば問題ありませんが、資金がなくローンが返済できない場合は、今のマンションを売却できず住み替えもできなくなります。このように、売却額と手元資金を合わせてもローン残債が残る場合でも、住み替えできる方法のひとつが「住み替えローン」です。

ただし、住み替えローンは誰でも利用できるわけではなく、住み替えローンを利用するための条件があります。住み替えローンを組める人の条件は以下のとおりです。

住み替えローンを利用するための条件の一つが、売却してもローンが残ることです。たとえば、1,000万円の残債があり2,500万円のマンションを購入する場合、3,500万円の借り入れとなります。住み替えローンはローン返済のためのローンでもあるため、ローンの残債がない状態ではそもそも必要ないでしょう。ただし、ローン残債と新しいマンションの購入額の融資を受けるということは、新しいマンションの価値以上の金額を借入するということになります。

万が一、ローンの返済が滞った場合、新しいマンションを売却してもローンを完済できない可能性が高くなるものです。そのため、住み替えローンを利用するための審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなる傾向があります。また、通常の住宅ローンに比較して金利も高めに設定されている場合も多いので、住み替えローンの利用は慎重に検討する必要があるでしょう。

ローンを延滞していないこと

住み替えローンを利用するためには、今のローンを延滞していないことが必要となります。住み替えローンに限ったことではありませんが、新しくローンを組むときの審査では過去にローンなど延滞がないのかをチェックされるものです。過去の借入金額と返済状況などが厳しくチェックされ、延滞などがあると返済能力への評価が低く、借入できない可能性があるでしょう。

この審査の時にチェックされるのは住宅ローンだけではありません。車のローンや教育ローンなど、ほかのローンやクレジットカードの返済などもチェックの対象となります。たとえば、クレジットカードの引き落とし時に口座に入金し忘れて引き落としできなかった、という場合も返済の滞りとみなされるので注意しましょう。

また、見落とされがちなのが、携帯端末代を月々の通話料金に含めている場合の支払い忘れです。端末代金が含まれている通話料金を支払い忘れていた場合も、延滞とみなされるので気を付ける必要があります。

住み替えローンは、基本的に銀行などの金融機関で申し込めます。ただし、住み替えローンを取り扱っていない金融機関も多いので、事前にどの金融機関が利用できるのか確認しておくとよいでしょう。金融機関で住み替えローンを申し込む前に、次のことを準備しておくと手続きがスムーズに進められます。

まずは金融機関で残債を確認

住み替えローンが必要なのかどうかを、まずは判断する必要があります。そのために、ローンの残高と住宅資金として使える預金を確認しましょう。今の住宅ローンの残債がいくらあるのかは、ローンを組んだ金融機関に問い合わせれば把握できます。

このとき、ローンの名義人となっている人が、本人確認書類を準備したうえで依頼するとスムーズに手続きできるでしょう。また、金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書でも残債を把握できます。

不動産査定を受けよう

住み替えローンは、今の物件を売却したローン残債を預金でも返済できない場合に利用するものです。今の物件がどれくらいで売却できるのか目処を立てる必要があるでしょう。不動産会社などで不動産査定を受け、売却価格の目処を立てる資金計画を立てます。売却価格でローン残債が完済できる場合は、もちろん住み替えローンは必要ありません。

反対に、売却価格が予定よりもあまりに低いと、住み替えローンの借入金額が高額になり、住み替え後のローン返済に無理が出てしまう可能性もあります。査定価格に応じて、住み替えローンの利用を検討するとよいでしょう。

また、不動産査定は不動産会社によって結果が異なるものです。1社だけの査定では、低いのか高いのかも比較できないものでもあります。可能であれば複数社に査定依頼を出し、比較検討するとよいでしょう。

おすすめの一括査定

おすすめの不動産一括査定サービスの紹介。まずは、すまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

続いて、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

金融機関で住み替えローンの申し込み

住み替えローンが必要な時は、金融機関で住み替えローンを申し込みします。ただし、同じ住み替えのためのローンであっても金融機関によってプランや金利は異なるものです。

残ったローンをサポートしてくれるプランや、新しい家の担保評価額に応じて借りられる金額が変更されるプランなどさまざまなものがあります。プランや金利などを比較し、自分の状況に合わせて、どの金融機関のプランでローンを組むのか慎重に検討するとよいでしょう。

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住替えローンを利用するためには、今の住宅の売却と新居の決済を同じ日に行う必要があります。今の住宅を売却するためには抵当権を抹消する必要があり、抵当権の抹消はローンを完済していることが条件となります。また、住み替えローンは新居を担保として融資されるため、新居の購入が必要となるのです。

そのため、新居を決済し融資を受けると同時に抵当権を外し売却する、という流れを同日に行わなければなりません。売却と決済を同時に行うのは難しいように感じますが、基本的には不動産会社がサポートしてくれるものです。それでも、基本的な流れを理解しておくことで、必要な準備を必要な時にできスムーズに住み替えローンを組めるでしょう。

住み替えローンを組むまでの大まかな流れは次のとおりです。

住み替えローンの流れ①：残債の確認

まずは、現在の住まいのローンがいくら残っているのかを確認しましょう。前述の通り、金融機関への問い合わせやローン返済予定表・残高証明書などで残債を確認できます。

住み替えローンの流れ②：売却査定

現在の住まいがいくらで売れるのか不動産査定を受けて価格を把握する必要があります。査定の結果、住み替えローンを利用するときは、不動産会社との契約時に住み替えローンを利用する旨を伝えておくとよいでしょう。

住み替えローンの流れ③：売却の目処をつける

売り出し価格を決めたら売却活動に入ります。内覧対応は必要になりますが、基本的には不動産会社が売却活動してくれるものです。売却がなかなか決まらない場合は、値下げなども検討しながら不動産会社と連携し進めていきましょう。

住み替えローンの流れ④：新居探し

新居探しは条件にこだわりがある場合、時間がかかるため早めに行動するとよいでしょう。住み替えローンでは、物件の売却と新居の決済を同時にしなければならないため、売却の目処がたっていると新居探しにあまり時間を割けません。

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住み替えローンの流れ⑤：住み替えローン事前審査

購入したい物件が見つかったら、早い段階で事前審査を受けるようにしましょう。事前審査の結果では、借入金額が減らされることや借入できない場合もあるので、早めに審査を受けると、その後の購入の交渉がスムーズにできるものです。

また、住み替えローンは住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。一般的には、借入履歴や収入・勤務年数・健康状態などがチェックされるので、ローンの返済状況など事前に対策しておくとよいでしょう。

住み替えローンの流れ⑥：新居の売買契約

新居の売買契約を結びます。このとき「買い替え特約」を付けられないか相談するとよいでしょう。買い替え特約では、万が一、今の物件が売却できない場合は新居の売買契約を無効にできます。買い替え特約をつけることで、安心して新しい物件の売買契約を進められるでしょう。

住み替えローンの流れ⑦：現在の住まいの売買契約

現在の住まいの売却が決定したら売買契約を結びます。売買契約時には手付金をうけとれる場合があり、新居の頭金などに利用できるでしょう。

住み替えローンの流れ⑧：住み替えローン本審査

住み替えローンの事前審査に通ったら、本審査を受けます。

住み替えローンの流れ⑨：決済

住み替えローンの本審査に通ったら、いよいよ新居の購入です。新居の決済と売却・新旧の住宅の登記名義の変更手続きなどを同日に行います。売却する家の買い手や不動産会社の担当者・司法書士・金融機関の担当者などが同席し、これらの手続きをします。基本的には、不動産会社が調整・指導してくれるものですが、指定された書類の準備が不備のないようにしましょう。

この記事では以下の内容を紹介しました。

住み替えローンの組み方についてお伝えしました。今の物件を売却してもローンが残る場合でも、新居のローンに残債を上乗せすることで住み替えが可能となるのが住み替えローンです。住み替えローンは利用できる条件が決まっており、住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高めなのが一般的です。この記事を参考に、住み替えローンの条件やスケジュールを理解したうえで、住み替えローンを利用するのかを慎重に検討するとよいでしょう。