大手不動産会社勤務経験がある不動産鑑定士が、こっそり教える再建築不可の物件を売却するための有効な手順についてまとめました。

売却が難しい物件の中でも、再建築不可物件の難易度は群を抜いています。しかし、首都圏の不動産ならば、価格さえ折り合えばほぼ必ず売れる……そんな一面もあります。

再建築不可の物件でも売却は可能なのか?

握手する男性

「再建築不可」であっても首都圏なら価格次第で売れる

「再建築不可」と聞くだけで買主が尻込みしそうなイメージがあると思います。文字通り「再度の建築」が「不可能」な物件ですからイメージが悪いことは間違いありません。

地方都市や郊外地の場合、文字通り手つかずになる可能性が高くなりますが、首都圏、とくに東京都23区内の物件に限れば、どのような物件でも価格次第で必ず売れる……そんなジンクスがあります。

  • ウチの土地は間口(まぐち)が2mない欠陥敷地と聞いたけど、買い手はいるだろうか
  • 道路と思っていた『道』が役所から『道路』ではないと聞いた
  • 昔は間口が2mあったのに、隣地が建て替えた時勝手に杭を手前に入れられて1mしかなくなった

上記以外にも再建築不可のパターンにはさまざまなケースがあり、私もこの手の相談を多く受けています。

もちろん、「絶対に売れる」と断言するためには、再建築不可とされた原因を詳細に把握しなければなりません。しかし、その状態の解消を前提に購入する買主もいるのが、東京都23区を中心とした首都圏の常識です。

では、再建築不可物件には、具体的にどのような売却方法があるのか説明しましょう。

再建築不可の物件でも大丈夫!物件売却の手順完全マニュアル 

狭い路地に建つ家

再建築不可物件とはどのような物件か

まず、話の前提となる「再建築不可」についてですが、その土地の上に新たな建物を建築できないことを表しています。

建物を建築する時の基準として「建築基準法」が定められていますが、対象の土地が幅員4m以上の道路に間口2m以上接していることが1つの基準です。

この条件を「接道要件」と呼び、再建築不可の物件とはこのような接道要件を満たさない物件を指しています。

再建築不可物件のデメリット

パソコン前で打ち合わせする男女

今の法律で、再建築不可物件を新たに作ることはありません。

そのため、再建築不可物件の多くは古い物件です。だいたいが相続で手に入れた不動産でしょう。

リフォームはできても増築・建て替えはできない

「相続した木造の一戸建てを新築に建て替えて住みたい」と思っても再建築不可物件の場合はできません。 

ただし、ある程度のリフォームやリノベーションは可能です。「ある程度」という基準が難しいのですが、増築は無理と考えてください。

再建築不可物件に住宅ローンは組めない

通常の不動産よりも売りにくいため、金融機関で融資の審査が通過しません。つまり、住宅ローンが組めないのです。一般の方が現金一括で住宅を買うケースはやはり稀です。

しかし、賃貸などの用途で使いたい賃貸経営を行っている方や不動産投資家の方が購入する話は、よく聞きます。

東京で販売されている再建築不可物件をあえて探している方もいるようです。

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あなたの土地の前にある道路は建築基準法上の道路かどうか

もしあなたが一戸建住宅に住んでいた場合、その敷地が接している道路が建築基準法の上では「道路」として扱われていない場合もあります。

区道と隣接している問題

道路所有者が区である「区道」は、建築基準法上の道路(42条1項)です。

しかし、区道であっても幅員が4mに満たない場合は、建築基準法上の扱いが42条第2項に該当する道路……俗に言うセットバックを要する「2項道路」に該当。

すると、基本的に道路中心線から両側に2mの位置まで敷地を後退させる義務が生じます。

区道が接道の時の問題は、この位。セットバックさえできれば、再建築不可の状況は解決します。

私道と隣接している問題

怪しいのは圧倒的に「私道」の場合です。実際にあったケースですが、昭和30年前後に分譲された土地に住むおばあちゃんがお孫さんに売却活動を任せて私がその依頼を受けました。

「道」と呼んでいた未舗装で幅4m前後の通路は、区役所の調査によって「そこの『道』は法律上の道路ではなくて他人の私有地」と判明。こうなると、法律上の道路に接しない土地になるため「再建築不可」の物件です。

形が道路の形状をしていても、幅が4mあっても、アスファルト舗装されていても、あなたの敷地の前にある道路が建築基準法上「道路」の扱いをされていないケースがあることは注意が必要

間口が2m未満でも隣接地から借りるか買って併合すればOK

再建築不可の家

間口が2mなければ接道義務を満たしませんが、これを解決する方法が2つあります。図をご覧ください。

足りない分を隣から土地を借りる

まず1つ目が、隣から「借りる」方法です。

仮に間口が1.8mしかないとすれば「再建築不可」ですが、もし隣の土地の所有者から不足している2m-1.8m=0.2mと奥行を乗じた面積の土地を借りることができれば、建築確認を受けることができます。

2mの接道義務は接道する土地が所有権であろうと借地であろうと構いません。

ただし、すでにお隣の土地に建物が建っている場合は、上記のグレーの土地部分には二重に建築確認申請が出されるので、リスクがあります

隣地が建物を今後立てる予定がない更地であればラッキーです。

不足分の土地を買う

2つ目は借りるのではなく、お金を払って譲渡してもらう方法です。

この場合文句なく敷地全体が所有権として接道することになるので「再建築不可」から名実共に正常な土地になります。ただし、こちらの方法も先ほど述べた同様のリスクがあります

売却できるかどうか……問い合わせてみよう

再建築不可の物件、今のまま売却できるかどうか……それともここで紹介したようななんらかの方法でなければ売却できないのか……。不動産会社に問い合わせると、明確な答えがもらえる可能性は高いです。

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再建築不可の状態把握と解決方法を考える

不動産屋に相談するカップル

再建築不可の物件を売却する場合、まず再建築不可である理由と、その状態を明確に把握することが大切です。

もっとも個人が自分でこれらを調査することは大変ですので、不動産業者や私達不動産鑑定士のような不動産の専門家に調査やアドバイスを依頼するべきでしょう。

不動産業者に依頼をすれば、調査と同時に売却予想価格や売却方法についてもアドバイスを得られます。

隣の土地を借りられるか売ってもらえるのかは相手次第ですが、結局のところ交渉してみなければわかりません。したがって、再建築不可とされる原因の把握と、建築可能とするための解決策の把握が必要です。

再建築不可の物件を売却するための方法とは

住宅販売

再建築不可の中古物件をマイホーム建築目的の一般個人が購入するケースはほぼありません。銀行で住宅ローンが組めませんし、格安ではあるものの訳アリ物件だからです。

訳アリ物件を購入する不動産業者しか買い手がいないの?

では、訳アリ物件を購入する不動産業者しか買い手がいないのか?というと、そんなことはありません。

過去の事例から考えると、一番購入する可能性がある方はお隣さんです。再建築不可物件に限りませんが、不動産を売却しようと思ったら「隣三軒両隣に必ず声を掛けろ」と言われます。

お隣さんが購入することで、土地が広くなれば風通しがよくなったり日当たりが良くなったりするでしょう。

また、再建不可の物件も所有者が同じであれば再建不可ではなくなり、正常な土地価格になります。広めの土地は活用方法がいろいろあるため、第三者に売却する時に高く売れるケースも多いです。

東京都23区の中でも狭小地の多い中野区・杉並区や新宿区、台東区などでは、自分の家も隣の家も共に再建築不可物件のケースがあります。

土地の併合によって再建築不可ではなくなるのなら、多少高めでも買ってくれる人はいるでしょう。

隣接地と一緒に売却すれば更に高く売れる可能性がある

再建築不可

隣接地所有者が購入しなくとも、一緒に売却すれば高く売れることがあり得ます。

再建築不可の物件は23区内でも1,000万円以下で売りに出されることもあるほど。そのまま売りに出せば、格安の値段しかつきません。

仮にあなたの土地が再建築不可のL字型の土地で、隣接地はその手前の四角い土地だとします。

三角型やL字型の土地は不整形地といって、四角い整形地と比較すると安いです。 


しかし、この2つの土地を合わせると一体の整形地になり、購入者は再建築不可を考慮する必要がなくなります。

それぞれの土地の持ち主が単独で売却するよりも、はるかに高い値段で売れることも少なくありません。

たとえば、再建築不可物件で見積価格800万の不動産と、お隣の見積価格1,500万円の不動産の金額の合計は2,300万円。

しかし、共同で売りに出せば2,800万円で売れる可能性もあるのです。このケースの場合、隣接地所有者と共同売却した売買代金をお互い分割することになります。

最後の手段は買取業者への売却である

不動産 スタッフ

今まで個人をターゲットとした売却手段について説明してきました。

しかし、再建築不可のままですぐに売りたい場合は、訳アリ物件の買取を専門とする不動産業者への売却が最後の手段となります。

「買取業者」といっても「建売業者」や「リノベーション業者」は、建築確認が受けられない再建築不可の物件を購入することはありません。建て替えも出来ず、リノベーションもできない物件は仕入れることができないからです。

しかし、業者の中には隣接地所有者へ交渉して買ってもらうか共同売却を持ちかけることを前提に購入する業者もいます

もちろん業者は貸せる物件なのか売れる物件なのか目利きしながら購入するでしょう。再建築不可としての土地価格から交渉不成立のリスクなどを考慮して、更に安く買おうとします。

そのため、値段は安くなるかもしれません。しかし、一般個人への売却が困難な場合は、不動産業者へ売却するのが現実的な手段です。

買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

買取博士

買取博士

買取博士は、買取専門のサービスです。査定はもちろん無料。手数料も無料。買取後のリスクや責任もありません。現状のまま家を売りたい方はお気軽にご相談ください。

再建築不可物件は真っ先にお隣さんへ交渉

営業マン

最後の手段は業者への売却

売却の難しい再建築不可の物件について、この記事で紹介したのは以下の内容です。

基本は隣接地へ交渉して購入を持ち掛け、ダメならば共同売却を提案して、高く売却した金額を分け合うことがベスト。急ぐ場合や売却そのものが難しければ、専門の買取業者に相談をしてみましょう。 

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら

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不動産鑑定士・宅建取引士。1966年生まれ。早稲田大学社会科学部卒業。野村不動産(株)流通営業部(現・野村不動産アーバンネット株式会社)のリテール向け売買仲介営業マンから不動産鑑定士に転身。独立後約10年間法人経営者として宅建業・鑑定業を営む。法人の営業譲渡後「神林不動産鑑定士事務所」代表として執筆活動や不動産コンサルタントを行っている。