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この記事ではマイホームの住み替えを検討している方に向けて、住み替えローンの概要や使いやすいローンシミュレーターについて紹介しています。住み替えローン利用時の注意点も解説しているので、ぜひ参考にしてください。
住み替えローンとは
住み替えを行う際には、現在の自宅を売却して新しい物件を購入するのが一般的です。とくに理由がない限りは現在の自宅を売却してローンを完済し、新居用に新たに住宅ローンを組むことになります。
しかし、現在の自宅を売却してもローンが残ることは珍しくありません。残債を貯蓄で補填して完済できれば問題ないのですが、それが難しい場合に利用するのが住み替えローンです。
物件の売却はローンを完済することが条件になっています。そのため、現在の家を売却しても住宅ローンが返済しきれない場合は、残ってしまう現在の家の住宅ローンを完済するための資金と、住み替え先の新居の購入代金をまとめて金融機関から借り入れる必要があります。残ってしまう住宅ローンと、これから住む家を購入するための住宅ローンをまとめたものが住み替えローンです。
住み替えローン利用時の注意点
住み替えローンはいわば、住宅ローンの残債のためのローンと新居購入のためのローンの2つを1つにまとめて組むものです。そのため通常の住宅ローンとは異なる注意点があります。
金融機関の審査が厳しくなる
新たに購入する物件の価格にもよりますが、金融機関からすると大きなお金を貸すのはリスクが大きくなります。そのため、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。現在の家の住宅ローンを組めたからといって、同じ金額を住み替えローンで借りられないことも多いです。
金利が高い
住み替えローンは通常の住宅ローンと比べ金利が高くなる傾向にあります。金利とはいわば利子のことで、金利が高くなればなるほど総合的な返済額も大きくなります。通常の住宅ローンの金利が景気によって率が変わる変動金利で0.5%程度であるのに対し、住み替えローンの変動金利は2.5%程度となっています
月々の返済金額が大きくなる
現在の住宅ローンの残債と、新たな住宅の購入資金をまとめて借り入れるわけなので、借入金額は大きくなります。また、金利が高いため月々の返済金額も大きくなります。
住み替えローンを組む時期にも注意が必要です。住み替えローンは何歳までに完済するといった規定があります。完済までの期間が短くなればそれだけ、毎回の返済金額も大きくなるわけです。なるべく購入する物件の価格を抑えるなどして借り入れる金額を少なくし、無理のない返済プランを作成する必要があります。
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住み替えのスケジュール調整が難しい
住み替えローンの利用条件には「今の家の売却と新しい家の購入・引き渡しを同日に行わなければならない」というものがあります。売却と購入を同時並行ですすめなくてはならないので、スケジュール調整は非常に厳しくなります。
とくに仲介で今の自宅を売却しようとすると難易度はさらに高くなるでしょう。比較的新しい物件、立地の良い物件であれば買い手が見つかりやすいですが、そうでない場合いつまで経っても買い手が見つからず、なかなか住み替えができないといった問題が起こります。
先に購入する家を決めておくにしても目星をつけた物件をずっとキープできるわけではありません。売却と購入のどちらから始めるにしても、短い期間で売却と新居探しを行う必要があることは、頭に入れておくとよいでしょう。
住み替えローンを組み前にシミュレーションを
住み替えローンに限らず、住宅ローンにはいくらの金額を何年間で完済するのなら、月々の返済額はいくらになるのかシミュレーションを行うことが大事です。とはいえ、金利やボーナスをどうするかといった問題があるので、知識がない状態で自分で簡単に計算することはできません。
そこで利用したいのが、数値を入力することで簡易的に計算が可能なシミュレーターを使うことです。数値入力をすれば自動的に結果が算出されるので、返済できそうかどうか、返済期間を延ばした方がよいかといった判断がしやすくなります。
住み替えローンでは専用のシミュレーターを使おう
各金融機関の住宅ローンのページに行けば、多くの場合シミュレーターが設置されています。しかし、注意すべきなのは通常の住宅ローンと住み替えローンでは金利が大きく異なるところ。通常の住宅ローンの金利を設定されているものでシミュレーションを行っても、実際とは大きく差が出てしまいます。
そのため、一番簡単なのは住み替えローン専用のシミュレーターを使うこと。もし住み替えローン専用のシミュレーターが利用予定の金融機関にないならば、金利が手入力できるものを使用するようにしてください。
同じ条件でもシミュレーターによって結果は異なります。なぜなら金融機関ごとに金利が違うのはもちろんのこと、ローンを組むために必要なさまざまな手数料が異なるからです。
使いやすい住み替えローンシミュレーター
ここからは使い勝手のよさに着目して、おすすめの住み替えローンシミュレーターを紹介していきます。
①：住みかえ.net「買い替え計画シミュレーター」
住みかえ.netの「買い替え計画シミュレーター」は、簡単に住み替えローンの借り入れ金額をつかむのに便利なローンシミュレーターです。これは「年収から返済期間から考えていくらまで借り入れられるか」が目安として分かるようになっています。金利を入力して月々の返済額の計算もできるようになっていますが、住み替えローンのような2.5%程度の金利には対応していないため、あくまで「いくら借りられるか」の目安として使うようにしてください。
②：三井住友銀行「住み替え資金計画シミュレーション」
三井住友銀行「住み替え資金計画シミュレーション」の特徴は、「ゆとりをもってご返済いただけるお借入金額のめやす」が表示されること。通常の住宅ローンよりも借り入れ金額が大きく、金利も高く、返済期間も短くなりがちな住み替えローンにおいて「いくらまでの借り入れだったらゆとりを持って返済できるか」はとても重要な指標となります。
③：りそな銀行「住宅ローンシミュレーション（新規）」
りそな銀行の住宅ローンシミュレーションは、住み替えローンに特化したものではありません。しかし、さまざまなパターンを想定して計算ができるので非常に使い勝手はよいです。金利が手入力できるのはもちろんのこと「借りたい金額」「毎月の返済額」をベースにした借り入れ・返済計画の目安や、年収をベースにした借り入れ可能額の目安の算出も可能です。
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも生活を圧迫しがちですので、無理のない返済額を設定してローン組みを考えられるのは大きなメリットがあると言えます。
住み替えの場合記事のローンに加えて、売却と購入のスケジュールを合わせるのが非常に難しいです。この場合、買取という選択肢があります。決まった期日に確実に入金され、かつ高値売却も狙える「買取保証型仲介」がおすすめです。これはある期日まで仲介で個人のお客様へ売却活動をし、売れなければ決まった期日に不動産業者に買い取ってもらう手法です。住み替えは新居の購入資金を現在お住いの住宅の売却資金を充てることが多いので非常に有効な方法です。さらに業者買取の場合、引き渡し期日なども融通が利くので住み替えの場合は買取も選択肢に入れたほうがよいでしょう。
この記事では、買取のおすすめサイトとして買取博士を紹介します。
買取博士
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住み替えローンを組む前に一度シミュレーションを
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