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自分が現在住んでいない実家を相続したとき、その後も住む予定がないのなら売却処分するのが一般的です。この記事では、実家の売却の手順や必要な手数料、売却の際はどこまで片付けをするべきかについて詳しく解説しています。いざというときに困ることがないように、知っておくことは重要です。ぜひ参考にしてください。
実家の売却：まず相続登記から
相続とは、口約束や遺言書だけで完了するものではありません。実家は親の名義になっていますので、名義変更を行う必要があります。これを相続登記といいます。相続登記をすることではじめて実家が自分の所有財産として認められ、売却が可能になります。
実家売却の注意点①：空き家と土地は所有するだけで税金がかかる
空き家や土地は資産ですので、誰も住んでいなくても所有しているだけで固定資産税がかかります。また、住む地域によっては都市計画税も課せられます。所有しているだけで税金が毎年かかってしまうのは、明らかに損です。もちろん実家が戸建てではなくマンションの場合でも固定資産税は発生します。
相続した実家に住む予定がないなら更地や土地付き戸建てとして売却をしたり、解体して新たに集合住宅などを建てたりすることを検討した方がよいでしょう。
実家売却の注意点②：不動産売却時には税金がかかる
不動産は所有しているだけでも税金がかかりますが、売却する際に利益が出ても税金がかかります。実家の場合は購入するわけではないので基本的に売却すれば利益が出ますので、それに対して税金がかかります。正確には不動産を売却することで得た利益に対してかかる所得税と住民税、そして2037年までの期間限定で所得税に対してかかる復興特別所得税の3つの税金がかかります。
実家売却の注意点③：税金を抑えるために特別控除を使おう
税金は所得に対してかけられます。所得とは得た金額そのもの（＝収入）のことではなく、収入から経費や条件付きで適用される特別控除を差し引いたものです。不動産売却においての経費とは土地や建物の購入費や売買の際に仲介業者に支払う費用などが該当します。
さまざまなものを差し引いて残る所得が少なければその分かけられる税金は少なくなります。とはいえ、経費を多く使って所得を下げてしまっては、税金だけでなく結局手元に残るお金も少なくなってしまいます。なるべく税金がかからないようにしながら手元にもしっかりと利益を残す、そのためには特別控除を活用することが重要です。
特別控除は、条件を満たすことで経費と同様に所得から差し引くことができるお得な制度のこと。これを知っているかどうかで空き家売却時の利益が大きく変わってきます。空き家の売却をする上で知っておくべき重要な特別控除を確認していきます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
親から相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特別控除です。主な適用条件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。
- 相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売却すること。
- 売却金額が1億円以下であること。
特別控除を受けるためには確定申告が必要になりますので、覚えておいてください。
重要な注意点！相続後空き家になった場合の3,000万円控除については、金額が同じで似た制度の居住用資産売却時の3,000万円控除があります。こちらは居住用つまり住んでいる家を売却したときに受けられる特例なので、相続して空き家になった場合は適用がありません。子運動しやすい制度ですので注意が必要です。
この相続後の空き家の3,000万円控除はマンションの場合は利用できないので特に注意が必要です。親がマンションを持っていて相続人が居住していない場合で利益が大きく出そうな場合は生前に売却して「居住用資産の3,000万円控除」の特例を受けたほうが得なことが多いです。
売却前、実家の片付けはどうすればいい？
実家に限らず物件を売却する場合には、家具や家電を処分した上で引き渡しを行うのが基本です。処分は自分で行うか業者に依頼するかの2パターンがあります。
実家の片付け①：自分で処分すれば費用は抑えられる
自分で処分することの最大のメリットは費用が抑えられる点です。家具や家電の処分には費用がかかりますが、これを抑えたい場合には自分で処分を行うのがおすすめです。
家具は粗大ごみとして自治体に回収してもらえます。大体1点あたり数百円で済むので安価に抑えられます。ただし、部屋の中まで回収には来てくれませんので回収場所（主に建物前や道路前）まで自力で運びだす必要はあります。
粗大ごみで回収してもらえないものは
冷蔵庫や洗濯機などの家電は粗大ごみとして回収はしてもらえないので、家電量販店やリサイクル業者に依頼する必要があります。実家まで取りに来てもらうとリサイクル費用に加えて運搬費用もかかってしまいますが、自身で持ち込めばリサイクル費用のみとなります。しかし、ある程度小型のものであるなら別として冷蔵庫や洗濯機を自力で運び出すのは労力も時間もかかりますので、現実的ではないでしょう。家電に関してはまとめて処分を依頼することをおすすめします。
実家の片付け②：手間をなくしたいなら業者に依頼
家具や家電の処分をまとめて業者に依頼すれば、手間は最小限に抑えられます。不用品回収業者か遺品整理業者に依頼するという方法があります。ただし不用品回収業者の場合はあくまで「不用品の回収」として引き取り作業が行われます。そのため遺品の整理が終わっていない段階から依頼するとトラブルになる可能性があります。残しておきたいものがある場合には、それらの整理を自分で行ってから依頼するとよいでしょう。
遺品整理業者に依頼する場合、不用品回収業者よりは費用が高くなることが多いです。物品を遺品として大事に取り扱うので、不用品回収業者に比べて作業が丁寧です。残しておくものと処分するもの、供養するものなどに分類してくれますし、整理後の部屋の清掃が作業に含まれていることも多いです。
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実家を売却する際に必要な手数料
実家を売却する際はすでに相続登記を終え、自身の資産として売却することになります。そのため実家の売却だからといって特別な手数料が発生するわけではありません。物件の売却は不動産会社に依頼し買い手を探してもらう場合には仲介手数料が発生します。
仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となります。上限ではありますが、多くの不動産業者がこの手数料の計算方法で設定しています。
具体例
800万円で売却した場合は、800万円×0.03＝24万円、24万円＋6万円=30万円、30万円と消費税を合わせて33万円が不動産業者に支払う仲介手数料となります。
状態によっては売れない。それなら買取を検討
ただ、実家のような築年数が経っている古い物件にあえて住もうとする買い手はなかなか現れるものではありません。そのため、不動産会社に仲介してもらって買い手を探す不動産仲介ではなく、直接不動産業者に買い取ってもらう「不動産買取」も検討するとよいでしょう。不動産買取の場合は、仲介手数料はかかりません。
買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。
また、実家が戸建てで築年数が経っている場合は、建物を解体して土地だけ売却するという方法もあります。戸建ての場合はマンションよりもメンテナンスが必要になります。誰も住まなくなれば換気が行われず湿気やすくなり、傷みも早くなり、最悪の場合倒壊してしまいます。もちろん戸建てであっても不動産買取は可能です。しかしなかなかよい業者が見つからないといった場合には建物を解体して土地だけ売却することも検討するとよいでしょう。
実家の解体費用
家の解体費用は立地、土地の広さ、建物が木造か鉄筋コンクリートかなどによって異なります。立地というのは解体がしやすい場所かということ。解体に必要な重機が搬入しやすい場所か、両隣の建物との距離がどれくらいかによって工事のしやすさが変わるので料金も変動します。
また、土地が広ければ当然建物が大きくなるので費用は高くなります。そして建物が木造であれば解体費用は安く、鉄骨やRC造（鉄筋コンクリート）であれば高くなります。大まかな相場としては、30坪の場合、木造で100～150万円、鉄骨造で150～200万円、RC造で180～300万円といったところです。
古い戸建てやマンションは内装に経年劣化がみられ、商品をして陳列するには汚い場合がほとんどです。かといってリフォーム費用や解体費用を出すのはお金がかかるので避けたい人もほとんどだと思います。よって古めの住宅は買取の方がおすすめです。買取は業者が購入するので後々の責任を全く負わない瑕疵担保免責での売買が可能なので売却後の不安もありません。
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正しい実家の売却手順：まとめ
この記事では以下の内容を紹介しました。
実家を売却する際には手順があります。きちんと制度や手数料について知ることでお得に売却ができます。実家の売却を行う場合には、ぜひこの記事を参考にしてください。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
