目次
マンション売却で最も気になるのは「いくら位で売却することが出来るのだろうか？」ですね。不動産価格は、経済状況や金利動向などの外的要因によって変動しますが、おおよその相場価格というものが存在しています。どんなに査定価格が高くとも、相場価格とかけ離れた金額であれば成約成約する可能性は極端に低くなります。そこで、今回は不動産売却の必須知識と言える相場価格の調べ方についてまとめていきます。あなた自身で所有不動産の相場価格を調べてみましょう。
そもそもどうやって不動産の査定をしているのか？
不動産の価格査定の基本ルールを解説します
相場価格を調べる前に、まずは不動産査定の方法を確認しましょう。査定方法には、『取引事例比較法』、『収益還元法』、『原価法』の3種類があります。
居住用不動産の査定を行う場合は、この中の『取引事例比較法』を用いて行います。「不動産会社によって方法が異なるのでは？」
このような疑問を持つ方もいると思いますが、大手、中小問わず査定方法に違いはありません。
この査定方法は、同マンションの成約価格や、同条件（駅距離や築年数、広さなど）の近隣物件の成約価格を参考にして査定価格の算出を行います。
成約事例をもとにしているので、信ぴょう性の高い査定方法ではあるのですが、注意点もあります。
それは、売却事例の数です。成約事例の数が多ければ正確な査定価格の算出が出来ますが、事例が少ない場合はどうでしょうか。
このリスクを軽減するためにも、あなた自身で相場価格を把握しておく必要性があると言えるでしょう。
あなたのマンションの相場価格の調べ方3ステップ
①一括無料査定を利用して複数の不動産会社に査定依頼をする
では早速相場価格を確認していきましょう。難しい作業や特別な計算をする必要はなく、以下3つの手順に従って物件を検索していくだけです。
パソコンやスマホがあれば誰でも簡単に出来るのでご安心下さい。
最近では、不動産売却の必須ツールとなった一括無料査定ですが、まずはこれを利用して不動産会社に机上査定を依頼します。机上査定とは、実際の室内を確認せず、物件概要（駅距離、築年数、広さ、間取りなど）と成約事例をもとに簡易的に査定する方法です。
おおよその不動産価格を確認するには、最適な査定方法といえるでしょう。
ここで気を付けて頂きたいのは、『1社だけではなく可能であれば複数社に依頼をする』ということです。
各サイトによって異なりますが、最大6社および10社まで同時に査定依頼が出来ます。
『なぜ、より多くの不動産会社に簡易査定を依頼するのか？』
その理由は、より多くのデータを手元に確保するためです。先述の通り、居住用不動産は『取引事例比較法』にて査定を行っています。
実際の成約事例を確認しているとはい、人間が査定を行っている以上は必ず間違いがあります。
また、営業マンの知識や経験の差によっても査定価格にばらつきが出るので、多くのサンプルがあった方がより正確な価格を把握することが出来るのです。
一括査定サイトも色々ありますがどこを使ったらいいかわからないという方におススメなのが、ライフルホームズが運営する査定サイトHOME’Sです。全国の不動産会社と提携しており、不動産会社の担当者の顔も分るようになっています。
②不動産検索サイトで近隣エリアの物件を確認する
机上査定の結果が出揃ったら、不動産検索サイトを確認します。SuumoやYahoo不動産など、一般的なサイトで問題ないので近隣エリアの物件情報を抽出して下さい。
なぜ、一般の不動産検索サイトを利用するのかというと、外観写真や室内写真など物件の詳細が細かく掲載されているからです。不動産価格は『室内のコンディション』や『日当たり』、『眺望』など、個別条件により価格が変動します。
間取り図面だけでは分からない特徴を確認することが出来るので、物件をより具体的にイメージすることが出来るのです。駅距離、築年数、広さ、間取りなど、各サイトで抽出条件を指定することが出来るので、時間も労力も必要ありません。
物件情報の抽出が完了し一覧表示が出来たら、それらの物件を『価格順』に並べ替えます。
価格順に並べかえることで、どんな物件が高くて、どんな物件が安いのか、おおよそのイメージを掴むことが出来るようになります。
- 「低層階の物件は価格が安い」
- 「室内のコンディションが悪いと価格が安い」
- 「ルーフバルコニー付きは価格が高い」 etc
現在、販売されている物件が相場を形成しているので所有不動産の特徴と比較してみましょう。
ここで、ひと手間追加です。相場価格とは関係ありませんが、先ほどの査定結果を取り出して下さい。
パソコンの画面には価格順に並べかえた物件一覧が表示されているので、ここに売却対象物件を組みこんでみましょう。
単純に物件を比較して、査定結果はどんな印象ですか？
相場よりも高いのか、安いのか、不動産会社の信用性を確かめることが出来ます。
③同マンションの売出物件がないか確認する
これが最後の作業です。
一覧表示されている物件情報の中に、同マンションの販売物件が含まれていないか確認して下さい。
近隣物件では個別条件が多少異なるので、より正確な相場価格を掴むのであれば同マンションの販売物件を確認するのが最善です。
ただ、マンションの総戸数によって結果は異なるので、一戸でも出ていればラッキーという軽い気落ちで問題ありません。
この3つの手順に沿って、不動産価格を確認して頂ければ誰でも簡単に相場を掴むことが出来ます。
販売価格は売却活動に大きく影響を与えるので、売却活動前にしっかりと相場価格を確認して下さい。
この2つには気を付けて！相場価格の注意点
①販売期間
最後になりますが、相場確認をする際の注意点をお伝えします。
販売物件の中には、『売り出し開始から半年以上経過している物件』などが含まれているケースがあります。
販売に時間がかかる最も多くの原因は、価格設定が相場よりも高めに設定されていることです。
Suumoなどのポータルサイトでは確認することが出来ないので、気になる物件があれば不動産会社の営業担当に必ず確認するようにしましょう。
②単価と物件価格の違い
価格を確認していると『㎡/○○万円』と単価計算する方を多く見受けます。
同等の広さであれば単価計算をして頂いても大きな問題になりませんが、大型の物件の場合は注意が必要です。
例えば、55㎡/2LDK Typeと70㎡/3LDK Typeを比較した場合、価格設定は2LDKの方が単価は割高になります。
2LDkであれば専有面積が小さく、単価が高くても物件価格を抑えることが出来てしまうのです。
単価計算のみでは正確な相場価格は割り出せない場合もあるので、この点には注意をしましょう。
まとめ
相場を知ることがスムーズな売却の条件
本記事では、相場価格の確認方法をまとめてきました。
相場価格は不動産売却の必須知識なので、今回ご紹介した手順をあなたの不動産売却にお役立て下さい。
