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実際の売却事例を不動産会社の視点で解説します。今回は渋谷区のマンションを売却されたＤさん夫妻の事例です。なお、プライバシーにかかわる情報は伏せておりますのでご了承ください。
8年前にマンションを購入したＤさん夫妻の事例
広いの低層マンションは税金負担も大きかった
所有していたマンションが低層で広いお住まいだったため、土地の持ち分が大きくなり税負担の重たさが問題となっていました。
この問題を解決するためにＤさん夫妻は、所有しているマンションを売却し、資産の組み換えを行うことにしました。
「一番良い条件で売却をしたい」
居住用の家は別に所有していたＤさん。売却活動期間はどれだけ長くなっても気にしないので、とにかく一番良い条件で売却したいという希望を持っていました。
売却活動開始後2ヶ月で売買契約が成立、契約2か月後に物件の引渡しが完了。Ｄさん夫妻も納得の物件価格でマンション売却を完了させることが出来ました。
売却したいマンションプロフィール
- 住 所：東京都渋谷区
- 駅距離：最寄り駅徒歩6分
- 築年数：築後36年
- 間取り：100平米台/2LDK
渋谷区内でも人気の高いエリアで、駅徒歩6分と非常に好立地の物件です。
築年数は気になりますが、大規模修繕工事後ということもあり、外観・共用部分共にとてもキレイな状態でした。
専用駐車場付き、角部屋などの条件も揃っていたので、エリア内では希少なマンションと言えます。
マンション売却の懸念点
しかし、全く懸念事項が無かったというわけではありません。
以下3点が具体的な内容です。
- 築年数が経過している（同じエリアで多数の築浅物件が販売されていた）
- 室内のコンディションが悪い（リフォーム工事が必須）
- 大規模修繕工事の際に一時金が発生する
各項目別に解説していきます。
問題点１．築年数が経過している（築36年）
都心部の低層住宅地域ということで、同エリアでは慢性的に物件が不足しています。
ですが、建物管理が良いマンションとはいえ、築年数は気になります。新築マンション、平成2桁築の物件が多数販売されている時期だったので、周辺にはライバル物件物件が多数販売されている状況です。
付け加え、耐震を気にされる購入希望者も増加傾向にあります。耐震について補足しますと、1981年以前のマンションは耐震基準が古い時期に建設されています。このマンションは旧耐震基準でも、耐震レベルは高いのですが、一つの目安として1981年以降の新耐震基準で物件で探している方も多いのです。
販売価格に大きく影響を与える項目なので、価格差以外にも具体的な説明が出来るよう対策を講じる必要性がありました。
問題点２．室内のコンディションが悪い（リフォーム工事が必須）
Ｄさん夫妻はマンション購入のタイミングで室内をフルリノベーションしていました。しかし、8年の居住期間があるので設備機器は経年劣化しているので、本物件に居住するには、『物件価格＋リフォーム費用』の合計額が必要となります。
今回のマンションは専有面積100平米以上と大型の物件です。広さに比例してリフォーム費用は高額になっていくので、これを販売価格に反映させなければ適正な価格で売却活動を行うことは出来ません。
もちろん、使用する設備機器など諸条件によっても金額は異なるので、『リフォーム費用のアナウス方法』を考えておかなければいけません。
問題点3．大規模修繕工事の際に一時金が発生する
売買対象マンションの管理は、管理会社への全部委託方式です。一般的なマンションと同様で、毎月々の管理費・修繕積立金を所有者から徴収しています。
ただ、修繕積立金の取扱いについては、他のマンションとは異なる特殊な点があったのです。通常であれば、大規模修繕工事の費用は毎月徴収される修繕積立金から捻出されます。築年数の経過と共に修繕箇所が増えていくので、積立金の金額は上昇していくものです。
しかし、今回のマンションは長らく修繕積立金の改定が行われていませんでした。その理由は、大規模修繕工事の費用を一時金で賄っていたからです。
大規模修繕工事ですから各世帯の負担額は高額となります。
建物の管理体制は売却活動に大きな影響を与える項目なので、この点については詳細に説明をしなければいけません。
売却予定マンションの査定価格・当初販売価格
- 査 定 価 格 ：9千万円台前半
- 当初販売価格：9千万円台前半
今回は、周辺エリアの販売中物件を参考に、査定価格を算出しました。通常であれば、成約事例をもとに査定をするのですが、直近の状況を確認すると成約価格が上昇傾向にありました。過去の成約事例を参考にしてしまっては、適切な査定価格の算出が出来ないと判断したため、今回のような査定方法を選択しました。
Ｄさんご夫妻にも金額に納得して頂けたので、この提案した査定価格にて販売活動を開始することになりました。
1番良い条件でマンション売却するために
では、Ｄさん夫妻の希望条件『1番良い条件で売却したい』を実現するために行った売却活動をご紹介していきます。
今回のマンション売却では、オープンルームなど特別なことは一切していません。
物件数が慢性的に少ないエリアということで
- 物件の魅力を最大限伝えること
- 近隣エリアへの広告方法
この2点を意識して売却活動を行いました。
物件の魅力を最大限に伝える
先述の通り、本マンションには3点の懸念点があったので、これらを解消しなければ物件の魅力を最大限に伝えることが出来ません。
築年数
築年数については、『耐震基準適合証明書』を取得し、新耐震基準の建物であることを確認出来るようにしました。
新築マンションと変わらない設計になっているので、耐震性を含めた建物の信頼性が確認で来ます。
室内のコンディションが悪い
販売活動前にリフォーム費用に見積もりを作成しました。「リフォームをしたらいくらになるんだろう」
物件総額を明確にすることで、内見者が物件を検討しやすくなります。設備機器のイメージについては写真を準備し、必要であればモデルルームにて確認でいるようにしました。
大規模修繕工事の一時金
建物修繕は管理組合の話し合いで決定されるので、将来について明確なお話をすることはできません。
長期修繕計画にて、今後予定される建物修繕のスケジュール、過去に発生した一時金の金額を確認しました。
売るために行った広告活動
渋谷区内でも人気の高いエリアに立地しているということで、継続的に物件を探している方が多くいました。このことを考慮し、インターネット広告と合わせ、新聞折り込み広告も行いました。
これにより、『今現在物件購入を検討している人』だけでなく『潜在的に物件購入を考えている人』に対しても物件を認知してもらうことが出来ます。
インターネット全盛の時代ではありますが、エリアによっては効果的な広告方法です。状況に応じて、営業担当と相談することお勧めします。
実際のマンション売却結果
販売開始後1カ月で想定以上のお問合せを獲得することが出来、円滑に売却活動を進めることが出来ました。金額交渉をされることなく、9千万円台前半で成約することが出来ました。
1番良い条件でマンション売却を行うためには、物件のメリット・デメリットを正確に把握しておかなければいけません。
ライバル物件と比較するだけでは物件の魅力を最大限に伝えることは出来ません。
実際に住まなければ分からないこともあるので、売却活動前に物件のメリット・デメリットを確認してみてはいかがでしょうか。
