渋谷区の売却事例③子供が大きくなったので引越し!1LDKマンションの売却

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賃貸に出す

実際の売却事例を不動産会社の視点で解説します。今回は渋谷区のマンションを売却されたCさんご夫婦の事例です。なお、プライバシーにかかわる情報は伏せておりますのでご了承ください。

7年前に1LDKマンションを購入したCさんご夫妻の事例

子どもが大きくなったから住み替えたいけど資金に余裕がない…

Cさん夫妻は7年前に新築でマンションを購入していました。子供の成長に伴い室内が手狭になってしまったことから住み替え決断しました。

「新居の購入資金のことも考慮して可能な限り高く売却したい

Cさんご夫妻の可能な限り高い金額で売却したいという希望を持っていました。
売却活動開始後5ヶ月で売買契約が成立、契約2か月後に物件の引渡しが完了し、大きな問題もなく無事に売却活動を完了させることが出来ました。

売却したいマンションプロフィール

  • 住 所:東京都渋谷区
  • 駅距離:最寄り駅徒歩5分
  • 築年数:築後7年
  • 間取り:50㎡台/1LDK(メゾネットタイプ)

渋谷までほど近い人気の高いエリアで、駅徒歩5分圏内と非常に好諸条件の物件です。内廊下設計のマンションで、新築物件と比較してもデザイン性、機能性ともに見劣りすることはありません。

設備機器やフローリング、壁紙などに経年劣化はありましたが、簡易的なリフォーム工事で対応することが出来る範囲だったので物件価格に大きく影響を与えることはありませんでした。

マンション売却にあたり、物件以外の問題点

今回のケースでの懸念事項は以下の2点です。

  1. 準備可能な自己資金が不足していた
  2. どのタイミングで売却活動を開始するか(新居が決まっていない)

各項目別に解説していきます。

問題点1.準備可能な自己資金が不足していた

電卓とお金

近隣相場などを事前に調べていたCさんは、売却予想価格のイメージを持っていました。購入時に頭金を充当したので住宅ローン残高は問題なかったのですが、新居も購入する予定だったのですが、手元資金が不足していたのです。

不動産の購入をするにあたっては『手付金』や『売却諸経費』、『引っ越し費用などの雑費』が必要になります。この事例ですと500~600万円ぐらい。
つまり、この段階でCさんは新居を購入することが出来ません。
新居購入の自己資金をどのようにして捻出するか、Cさんはこの問題を解決しなければいけません。

問題点2.新居が決まっていない

新居の希条件として、Cさんは中古マンションを希望していました。人気エリアということで、一戸建では予算を大きく超えてしまうということから、上記の結論に至りました。

しかしながら、希望条件に近い物件がいつ出てくるかは誰にも予想出来ませんし、各物件によって引渡し時期も異なります
『どのタイミングでマンション売却を開始すれば良いのか』
手元資金が少ないことから、余分な出費を抑えたいと考えていたので、Cさんを悩ます最大の問題となりました。

売却予定マンションの査定価格・当初販売価格

  • 査 定 価 格 :4千万円台前半
  • 当初販売価格:4千万円台前半

上記販売価格で住宅ローンの返済、購入資金の捻出は全く問題ありませんでした。
メゾネットタイプトいうマイナスポイントはありましたが、近隣で販売されているライバル物件は、『築年数が古い』、『専有面積が狭い』、『物件価格が高い』などの特徴があったので、査定価格で販売した場合であっても十分に差別化を図ることが可能です。

市場のニーズを十分掴むことが出来ると判断し、Cさん夫婦に査定価格の提案を行いました。

高く売りたい場合のマンション売却プラン

マンションを売る

Cさん夫妻の希望は「新居の購入資金のことも考慮して可能な限り高く売却したい」です。
先述の通り、このタイミングにおいては、自己資金が不足していたので新居を購入することが出来ません。
では、Cさん夫妻はどのようにしてマンション売却を行い、新居を購入したのでしょうか。
これを実現するために行った具体的な売却方法を説明していきます。

マンション購入のための自己資金捻出について

マンションを売却するときの諸費用

まず、はじめに打ち合わせをしたことは、『自己資金の捻出方法』です。

  • ご両親から一時借りる
  • 有価証券などを現金化する

上記のような方法を相談したのですが、Cさん夫婦に当てはまる選択肢はありませんでした。購入ではなく賃貸にするという提案もしましたが、希望の広さの物件を借りるとなると賃料が高額になってしまうため、この選択肢もCさん夫婦の希望を満たすことは出来ません。

高く売却するために『仮住まいをする』という選択肢

余分な出費を抑えたいと考えていたCさんですが

『ゆっくりと新居を探すことが出来る』
『十分な売却期間を設けることが出来る』

上記2点のことから、賃貸マンションに仮住まいをしてマンション売却を行うことにしました。この部分が決まれば、自然とマンション売却の開始時期は決まります。仮住まいをするわけですから、急いで売却する必要性はありません。

『可能な限り高く売却をしたい』

この希望を実現するため、販売価格・売却方法の再考を行いました。
打ち合わせの結果、販売価格は当初から変えず、空室にしてからマンション売却を開始することになりました。

引越し完了後、簡易的なクリーニング作業を実施してから売却活動を開始。
インターネット広告、オープンルームの開催を行っていたので、内見希望者は毎月コンスタントに獲得することが出来ました

実際のマンション売却結果

メゾネットタイプという懸念点はありましたが、周辺物件との差別化が図られていたことから、Cさんの希望通り売却活動開始5か月後、4千万円台前半で成約。

リフォーム費相当の価格交渉はありましたが、1度も価格改定を行うことなく無事に売却活動は完了。
新居の購入資金も含め、Cさん夫妻の希望条件を満たすマンション売却を実現することが出来ました。

今回のケースでは、売却活動完了までに5カ月の期間が必要となりました。「時間がかかりすぎ」という印象を持つ方もいるかもしれませんが、Cさん夫妻にとっては最適なマンション売却となりました。
「マンション売却は3ヶ月以内に完了させる」

このような言葉を耳にする機会が多くありますが、必ずしもそうとは言い切れません。成功のカギは、希望条件や状況に合わせた売却スケジュールを立てることです。

多少の手間と時間、費用負担はありますが、より高くを求めるのであれば『仮住まい』という選択肢を検討することも損ではありません。時間にゆとりのある方は、1度検討してみてはいかがでしょうか。