離婚したとき住宅ローンの残債がある家を売却したらどうなるの？

離婚時には夫婦で話し合って財産を分けることはご存知かと思いますが、銀行に住宅ローンの残債がある家を所有している場合、その取扱いには十分な注意が必要です。

本記事では、離婚時の財産分与について簡単にお伝えするとともに、住宅ローンの残債がある家を売る場合の注意点や流れについて解説していきます。

離婚したときの住宅ローン問題

まずは財産分与について解説

離婚時の住宅ローンの取り扱いについてお伝えする前に、財産分与について説明したいと思います。

財産分与について

財産分与とは、夫婦で協力して築き上げた資産を離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配することです。財産分与においては、婚姻期間中の財産については、その名義に関わらず夫婦の共有財産として考えます。つまり、旦那、もしくは妻単独名義のお住まいであっても夫婦の共有財産と考えるということになります。

一方で、「結婚前から片方が保有していた財産」については財産分与の対象とはなりません。二人で使っていたとしても結婚前に男性側が購入した車であれば、男性側の物です。

また、父親からの贈与や相続など「夫婦の協力とは無関係に取得した財産」については婚姻期間中であっても財産分与の対象外です。

財産分与における借金の取り扱いについて

夫婦どちらかに借金(車のローン等)がある場合も、基本的に共有財産として扱われます。例えば、

• 500万円の現金(プラスの財産)
• 2,500万円の価値を持つ自宅(プラスの財産)
• 2,000万円の住宅ローン(マイナスの財産)

がある場合には、プラスからマイナスを差し引いた残額(1,000万円)を2人で分割することになります。ただし、夫、もしくは妻単独の浪費癖によって作られた借金などは財産分与の対象となりません。

財産分与の割合について

財産分与の割合については、その財産の形成や維持にどの程度貢献したのかによって判断され、事案ごとに異なりますが、一般的には夫が会社員、妻が専業主婦のように年収が異なる場合でも同じ2分の1ずつ折半となります。

なお、一般的に財産分与と有責性(相手方の責任)は関係がなく、例え不倫が原因だったとしても財産分与はなされるべきとされています。
※財産分与については詳しくは弁護士など専門家に相談するようにしましょう。

離婚時に住宅ローン残債がある家を売却するとどうなる？

財産分与の基本的な考え方についてお伝えしましたが、それでは実際に離婚した際、住宅ローンの残債がある家を売却するとどうなるのでしょうか？

住宅ローンの残債は返済(完済)できないと売却できない 

まず、住宅ローンの残債がある家の売却をする場合、売却価格と手持ちの資金で住宅ローンの残債を支払い、返済(完済)して抵当権を抹消しなければなりません。 

例えば、残債が3,000万円あって、売却価格が2,500万円だった場合、500万円の手持ち資金がなければ返済できないため、売却できません。 特に、不動産の売却は買主が現れなければ値下げすることもあり、例えば最終的に2,300万円でまとまった場合には手持ち資金から700万円支払う必要があります。 

なお、上記のように住宅ローンの残債が売却価格より大きい状況をオーバーローンと呼び、一方で残債が売却価格よりも少ない場合をアンダーローンと呼びます。

オーバーローンの場合どうする？

オーバーローンの場合、売却しても足りない分については現金で差額を支払い、住宅ローンを返済する必要があります。そのため、夫、もしくは妻のどちらか(と子供)が住み続けるのが一般的です。

この場合、ローン借入時に夫婦共有名義でローンを借り入れていたような場合には注意が必要です。例えば、夫名義で家に住み、ローンを返済していくと決めた場合でも、ローンの名義が共有名義であったり、妻が保証人になっていたりした場合、数年後にローンの支払いが滞ると、妻に返済の督促がくることになります。

離婚時に夫単独のローン内容に借り換えする必要がありますが、それには銀行への相談・承諾が必要で、夫の収入だけでは借入することができないこともあります。このようなケースでは、手持ちの現金を支払い、離婚時に住宅を売却して清算したほうがよいこともあります。

アンダーローンの場合どうする？

アンダーローン、つまり住宅を売却して住宅ローンを完済しても、なお現金が残るような場合には住宅を売却して、得られた利益を分配するのが一番簡単な方法です。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、住宅を2,500万円で売却でき、他に手持ち資金として500万円持っていた場合には、売却して得られた500万円と、手持ち資金の500万円の合計1,000万円を夫と妻で分けることになります。もちろん、アンダーローンでも夫か妻どちらかが住宅に住み続けたいということもあります。

この場合、住宅に住み続ける側とそうでない側とで不公平のないよう財産分与を考えなければなりません。

離婚時に残債のある家を売却する際の流れ

離婚時、住宅ローン残債のある家を売却する際の流れをご説明します。

①まずは名義を確認しよう 

離婚が決まった時は、まずは住宅と住宅ローンの名義を確認するようにしましょう。 法務局で登記簿謄本を取得すれば、所有者や債務者、保証人について確認することができます。 

②住宅ローンの残債を確認しよう 

次に、住宅ローンの残債を確認します。住宅ローンの残債は銀行から送られてくる返済予定表で確認できます。また、手元にない時は銀行に連絡すれば再発行して貰えます。 

③不動産会社に売却査定を依頼する

名義と残高を確認したら、不動産会社に売却査定を依頼しましょう。売却査定の結果、査定価格が住宅ローン残債より大きいか小さいか、その差額はどれくらいかによって、そのまま住み続けるか、売却して清算するかを決めるとよいでしょう。

なお、査定価格はあくまでも査定価格で、実際の売却価格とは異なる点には注意が必要です。 

④住宅を売却して財産分与する

アンダーローンにせよ、オーバーローンにせよ、住宅ローンの残債を完済して手元に残ったお金を夫と妻で分配することになります。

なお、ここまで、夫と妻が相談して決められたらよいのですが、相談でまとまらない場合には離婚調停や離婚訴訟といった手続きを取ることになります。

まとめ

財産分与や住宅ローン残債のある家の売却は専門家に相談を

離婚時に住宅ローンの残債がある家を売却するケースについてご説明しました。住宅ローンの残債がある家の売却については、売却の結果オーバーローンとなるのかアンダーローンとなるかによって判断が分かれます。

また、住宅購入時に連帯債務や連帯保証人になっていた場合には後々、足枷になる可能性があるため離婚時には名義がどうなっているのか調べるようにし、後々トラブルにならないよう手続きしておくことが大切です。
なお、実際の手続きでは弁護士や銀行など専門家に相談しながら進めていくことをオススメします。