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不動産投資のプロが教える不動産売却で不動産屋に行く前に知っておきたいこと
不動産は買うより売るほうがタイミングがむつかしい
このテーマの記事を読まれている方は、いよいよ「家を売ろうかな」と決めて不動産屋に相談に行こうとしているか、もう相談にいって査定額の見積もりを出してもらった方かと思います。
不動産売却の決断をされる場合は、「相続」「転勤」「住み替え」など理由は様々です。どちらにせよ、皆さんにとっては最高の条件で売りたいことは共通しているかと思います。しかし、不動産売却は多くの方が人生初です。
そこで今回ここで解説していくテーマは、「不動産会社に売却の相談をする前に確認しておきたい６つの注意点」になります。
不動産は買うタイミングより、売るタイミングの方が難しいと言われています。買う時は、ご自分の仕事、収入、家族など自分のご都合で家を探して購入しますが、不動産売却の場合は
- 買い手がつくかどうか
- 売る側にノウハウがはあるか
- 中古マンションの供給過多
- 国内の人口減少
- マンションの価値は問題ないか
すべて自分ではどうしようもない条件に左右されるのです。挙げればキリがないほど売るタイミングが難しいことがお分かりいただけるかと思います。不動産屋に行く前に、ここで記載する注意点をしっかり確認して、困ることなく売却の相談に移れるようにしましょう。
家を売るために一般の方はほとんど不動産知識がない
そして多くの方が陥りがちなのが、不動産を売り急いだり、売った後どうするかの将来像を描けてないことが多いです。
「単に売るだけであればそんな戦略必要ない！」「不動産屋に聞けばいいじゃん」と思われる方がいるかもしれませんが、そこを早まってはいけないのです。
見落とされがちなのが３点です。
１．信頼できる不動産会社の見極め
私は査定価格を見積もってもらう際にできるだけ多くの不動産会社に依頼します。いろんな会社を比較して信用できる会社を見つける為です。
一番高い査定額を出す不動産会社は辞めた方がいいかもしれません。「高査定」といって媒介契約欲しさに高い金額で見積価格を出し、売主と専任媒介契約を結ぶ不動産会社はいまだに普通にあります。
２ヶ月経っても買いそうな人が見つからないと焦るでしょう。そのタイミングで「この値段だとちょっと難しそうなので値下げしませんか？」と提案し、相場より安い値段にして売却成立させ、手数料だけもらうのです。
不動産会社にとってあなたの家が何万円で売れても手数料は大差がないのです。頭に不動産売却の流れを入れておくだけでも、悪徳不動産会社は見抜ける確率は高くなると思います。
２．見落としがちな家を売却後に費用がかかること
家を売ればお金が入ると思っていらっしゃる方がおりますが、不動産売却の場合は売却の仲介手数料を不動産会社に支払います。支払う金額は売却価格の３％+６万円+消費税ですので3,000円のマンションなら103万円ぐらい。売却ではなく不動産買取の場合は仲介手数料不要ですが売却より売値は3割ほど安いです。
高く売れれば税金が加算され確定申告が必要になることも。（マイホームの場合は譲渡益3000万円までは非課税なのでレアケースですが）
修繕費が必要になったり、計画通りに行かないことが必ず起こります。予めこれらを想定せず、売却を検討していくと、思わぬところに落とし穴があります。
３．売却に必要な書類がそろっていない
毎年送付される固定資産税評価証明書等の書類を紛失しているという方は、役所に再発行してもらうために日数がかかることもあります。これらの書類は売却に必要です。
「そんな書類は届いていない」と思った方は、家の名義変更ができていないということもありえます。売主の名義に変更されていないと、相続した家は売れないのでその手続きも必要です。
不動産売却を相談する前に考えるべき6つの注意点
１ ． 売却から引き渡しの流れは把握してあるのか？
売却と一口で言っても、簡単に出来ることではありません。
まずはしっかりと不動産売却に対しての情報収集が行えるよう努力しましょう。
例えていうらならば、
- 自分自身が今後住むべき所は確保できているか
- 住むまでどのくらいの期間を要するのか
- 仲介してくれる業者はどんな所なのか
- 同じケースでの過去の事例はあるのか(金額・条件など)
この他にも、考えられる情報収集はたくさんあります。
売却を決断してからでは遅い事もありますので、売却の相談をする前に、前もって細かいところも含めて、情報収集しておきましょう。
そうする事で、今後困らないことはもちろんですが、ハプニングが起きても冷静に対応することができます。
２ ． 売却する上で希望や条件を明確にする
「〇〇円で買ったから〇〇円辺りで売却したい」
不動産はこう願ってもこの値段で売却できることは早々ありません。
資産的価値の下落、立地の人気度合い、エリア自体の需給バランスなど、様々な要素を加味した結果査定金額が算出されますが、買った時よりも高く売却できるケースはごく稀なケースになります。
そのため、あらかじめ売却する上での金額を設定することや、契約条件などをつめておくことが大切とされています。
初心者の方が陥るケースですが、相手業者に言いくるめられたり、買い手がつかないあまり安値で売却してしまったりと、結果的にこちらが損を被る売買も多くみられます。
初心者の方では、具体的な希望や条件を設定することは難しいかもしれませんが、自分で相場を調べたり、過去の売却事例を元に出来る限りの内容を作っておくといいかもしれません。
３ ． 売却のタイミングは正しいのか？売り急いでないか？
これは周囲の意見に流されるあまり売却を決断していないかといった自問自答の部分になります。よく売却される中に、「このタイミングがベストと聞いたから」、「資産価値が高いうちに売却したい」などと、根拠のない理由から売却を急ぐ方が多く見受けられます。
果たしてこういった理由で、大切な不動産を売却しても良いのでしょうか。
もし売却は決断した理由が、専門家や経済誌の意見、ましてや近所の方からのアドバイスなどでは言語道断です。
タイミングを決めるのはあなたの意思と相場観です。最後まで見失わず、自分を信じて決断しましょう。
４．そもそも売る目的は何なのか？
ここまで考える必要があるのか疑問がわく方もいるとは思いますが、この注意点はかなり重要なものになります。先ほど「人の意見に同調して売却するのはよくない！」とお話ししましたが、売却する目的が明確にない事も失敗する原因になります。
「売却益が欲しい」、「資産の整理をしておきたい」、「無駄な税金、コストを払いたくない」、「子供が増える」など、理由は様々ですが、不動産を売却することはそれくらい大きなイベントになります。
しっかり、どんな目的で売却するのかといった明確な意図は持つようにしましょう。
５．今後の日本の不動産の展望
最後の注意点は、投資家としての視点からお話しさせていただきます。
これは日本の将来の展望を踏まえた話になります。不動産の売買を行うときは、不動産を持つエリア、物件の立地、賃貸又は投資のニーズ、人口動態、市区町村の取り組み、国の戦略や未来予想図、これらを総合的に判断して投資を行います。
これは一般の方の売却の際も役に立つことは大いにあります。
理由としては、これを読まれるみなさんが、不動産業界の未来、ひいては日本の将来をどう予想するかにかかっています。それによってここで述べてきた「タイミング」や、「目的」、「希望条件」は自ずと変わってくるはずです。
今後の展望は関係ないと思うのではなく、頭の片隅で考えを構築しておくことで、売却の理由や目的は自ずと明確になります。
６．不動産売却の費用を把握しておこう
自宅であれば、相続されたものであれ、不動産売却には費用がかかります。
通常は売却価格の３％＋消費税が仲介手数料となりますが、それ以外にも収入印紙や司法書士に支払う手数料などがあります。
買い替える場合、次の物件の購入もあると思いますので、必要な購入資金が足りるのかは、事前にシミュレーションしておいてください。
不動産屋に行く前に考えること
情報収集と自分の意思を再確認しましょう
売却を相談する前に読んでおきたい注意点についてまとめてきましたが、いかがでしたでしょうか。これを読まれてる方は、全てが完結するまであと一歩です。
最後まで気を緩めず、ご自身の理想を叶える売却について実現出来るよう、取り組むようにしてください。
今後は、これまでの一連の流れを踏まえて遂行することが出来るでしょう。
ご自身にあった購入・売却方法、情報収集の仕方や検討ポイント、契約条件など、あらゆる点について一定の基準が作れたことと思いますので、それらを参考に、是非皆さんの理想の住居を手に入れられることを願っております。
