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仲介手数料ってなに？不動産売買ではなぜ必要になるのか？
仲介手数料が不要なケースもある
意外と高額になる仲介手数料ですが、なぜ不動産売買には仲介手数料が必要になるのでしょうか？
これを知るためには、不動産を売買の2通りのパターンを確認する必要があります。
- 不動産仲介会社に物件を仲介してもらう
- 売主から直接不動産を購入する
1.不動産仲介会社に物件を仲介してもらう
一個人が不動産売却を行う場合は1番の『仲介』のケースに該当します。
不動産を売却するには、『物件調査』・『購入希望者探し』・『契約関係書類の作成』・『引渡し業務』など、多岐にわたる作業が必要となります。
中でも購入希望者探しが困難な作業となり、インターネット広告を行うためには、宅建業者の免許が必要となります。
一般の一個人では、幅広い広告活動を行うことは出来ないのです。そこで登場するのが不動産仲介会社です。
あなたの代わりに、購入希望者探しを行い購入希望者を仲介してくれるのです。不動産売却に必要な全ての作業をサポートしてもらう代わりに、あなたは仲介手数料を支払うというわけです。
2.売主から直接不動産を購入する
このケースの場合、不動産を仲介してもらう必要がありません。
売主と直接不動産取引を行うので、不動産会社に仲介をしてもらう必要がないのです。
なので、このケースでは仲介手数料はかかりません。
仲介手数料の金額は？どうやって計算をしているの？
不動産売買の必要経費となる仲介手数料ですが、金額はどのように計算しているのでしょうか？
まずは、計算方法から確認をしていきます。
仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限金額が定められており、計算方法は以下の通りです。
| 成約本体価格 | 仲介手数料金額（上限金額） |
| 200万円以下の部分 | 成約本体価格×５％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 成約本体価格×４％＋消費税 |
| 400万円以上の部分 | 成約本体価格×3％＋消費税 |
成約本体価格とは、不動産取引が成立して売買契約書に書かれる金額のことです。売り出し価格が2200万円の不動産を売却しようとして、興味を持った方から値下げ交渉されて、話し合って2000万円で売買契約を結ぶことになれば、成約本体価格は2,000万円です。
試しに、2,000万円（非課税）の物件を売却した場合を想定して、仲介手数料を計算してみましょう。
200万円以下の部分→『200万円』
200万円×5％×1.08（消費税）＝108,000円
200万円超～400万円以下の部分→『200万円』
200万円×4％×1.08（消費税）＝86,400円
400万円以上の部分→『1,600万円』
1,600万円×3％×1.08（消費税）＝518,400円
仲介手数料金額＝712,800円
このように計算をすることが出来ます。ただ、毎回このように計算をしていたのでは手間がかかります。そこで、不動産仲介会社は下記の速算式を用いて仲介手数料金額を計算しています。
成約本体価格×3％＋6万円×1.08（消費税）
この速算式に当てはめて、再度仲介手数料を計算していきましょう。
2,000万円×3％＋6万円×1.08（消費税）＝712,800円
間違いなく金額は一致しています。これが、宅地建物取引業法にて定められている、仲介手数料の上限金額となります。
建物代金に消費税が含まれている場合はどうなるの？
中古マンションの消費税
マンション、一戸建にかかわらず、不動産価格が税込み表記されている物件と非課税の物件があります。スーパーで買うものはすべて消費税が課税されますね。しかし、フリーマーケットやメルカリのように個人から個人へ売買する場合は、消費税が課税されません。
中古マンションや中古戸建の持ち主が個人であれば、消費税はないのですが、売りに出されている不動産の中には不動産会社が持ち主の物件（リノベーション物件等）もあります。そういう売主が不動産会社である中古物件は消費税が発生します。
税込み表記されている物件であれば、契約金額から消費税金額を差し引いた本体価格に対して仲介手数料を計算していきます。消費税は税金なので、売買価格には含まれません。
一例で確認していきましょう。
- 売買契約金額→『5,500万円』
- 建 物 価 格 →『1,500万円』
- 内建物消費税→『112万円』
- 5,500万円（売買契約金額）－112万円（消費税）＝5,388万円（成約本体価格）
5,388万円×3％＋6万円×1.08＝1,810,512円
建物代金に消費税が含まれている場合はこのような計算式となります。
成約本体価格に応じて仲介手数料の計算を行うので、この点にはご注意下さい。
途中で売却活動を止めた場合、仲介手数料の取扱いはどうなるの？
売却理由や売却活動の進捗状況によっては、途中で不動産売却を中止するお客様も多くいます。
このように、売却活動を途中で取りやめてしまった場合、仲介手数料の取扱いはどうなるのでしょうか。
不動産仲介会社は、広告活動や物件調査を行うあたり、コストが発生しているので気になるところです。
仲介手数料は先述の通り、購入希望者を仲介した手数料として不動産仲介会社に支払います。つまり、成功報酬となるので売買契約が成立しなければ仲介手数料の支払い義務は発生しません。
売却活動にどれだけのコストを投じようが、あなたが心配する必要はないのでご安心下さい。
仲介手数料は安くならないの？
ここまでの内容で、仲介手数料の必要性はご理解いただけたと思います。とはいえ、何十万円、金額によっては数百万円という金額になってしまうので、可能な限り安く済ませたいと考える方も多くいます。
そこで、ここからは仲介手数料をもう少し掘下げて確認していきます。先述の通り、仲介手数料金額は宅地建物取引業法にて『上限金額』が定められています。ここで注目して頂きたいのは、上限金額という点です。
法律では、上限金額の定めはありますが、下限の定めは設けられていません。
極端な例えをしてしまえば、不動産仲介会社が了承すれば仲介手数料はいくらでも良いのです。
最近では、仲介会社の数が増加傾向にあり各社とも様々なサービスを提供しています。
中には、『仲介手数料半額』というサービスを提供する会社もあるので、事前にくまなくリサーチしておくと良いでしょう。
この時、気を付けて頂きたいのは、金額の話は『媒介契約締結前に完了させておく』ということです。
手数料金額は、媒介契約書に明記されます。トラブルを未然に防ぐためにもこの点には注意して下さい。
不動産売却をお願いするときは手数料についてもしっかり確認
前提は家がきちんと適正価格で売れること
売却活動の必要経費となる仲介手数料についてまとめてきましたが、いかがでしたでしょうか。
手数料ということで完全なるコストと捉えるお客様も多いのですが、必ずしもそうとも言い切れません。
仲介手数料をサービスしてくれても、売却価格が安くなってしまえば本末転倒です。
不動産仲介会社を選択する際には、どんな売却活動を行ってくれるのかもしっかりと確認して頂き、最善のマンション売却を実現させて下さい。