家の売却を考えたときの査定についての注意点

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電卓と見積もり

家の査定金額を高くするポイントと注意点を徹底解剖!

不動産売却は多くの方がみんな初めてです

電卓と家

どんな人にとっても思い入れのある住宅の売却は一大イベントになることは間違いないと思います。

そして、そのご自宅を一円でも高く売りたくなるのは、家に思い入れがあるなら当たり前の心理であり、人間の性といっても過言ではないでしょう。

不動産関係者でもない限り、家を売ることは一生に一度あるかないかですね。

この記事を読まれる人は、理由はともあれ不動産の売却をお考えになっており、家の売却による査定金額を、少しでも高くしたいという目的で一致してるかと思われます。

住宅ローンを完済している親が建てた一戸建てを相続して売りたいという場合は高く売ることより、買取含めて検討しとにかく売り切る方法を選ぶほうがよいです。理由は住む予定のない不動産を持っているだけでも、維持費や税金が発生するためです。

離婚や転勤のため、引っ越しする必要が出てきた、家族が増えて家が手狭になり家を買い替えたいという場合は、ローンの残債がある場合も多く1円でも高く売りたいですよね。

普通の個人が家を売却するという経験は人生に一度あるかないかです。それゆえ、みんな慣れておりません。不慣れであることをいいことに、自分に有利に契約をさせる不動産会社もおります。

家を売る直前になって慌てるのではなく、あらかじめ売却や査定についての情報収集をしておくことをおすすめします。不動産物件の売却を成功させるためにぜひ一度お読みください。

家の売却には正解なし!?

家の売却についてのポイントをお伝えする前に、この記事の結論からお話しさせていただきます。家の売却や査定に対して、スタンダードや正解があるように思われる方もいるかもしれませんが、これには正解はありません。

自分が何のために家を売るのか、考えたときに、高く売ること以上に優先したい条件が出てきたとします。早く売却したい、あるいは近所にバレないように売却したい等。その場合は売却より3割ほど値段は下がりますが、「不動産買取」という方法もあります。

今回お伝えしていくポイントや注意点は、あくまでアドバイスや参考にしていただきたい点に過ぎません。

しかし、家の売却や査定金額をもらう上で、押さえておきたい要点はありますので、その目線でこの記事を読んでいただくと、読者の方にとって有益な記事となるかと思います。

家売却の査定金額を高くするポイント

まずはじめに解説していくのは、家を売却する際に、査定金額を高くするポイントや注意点になります。この要所を押さえておくことで、少しでも査定金額を高くすることに繋がるとともに、家の売却の際に、スムーズは行程を踏むことができます。 

査定額を高くするため、売却を検討した場合の第一歩は、一括査定サイトなどを使って、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。不動産投資を行っている私は、可能な限り多くの業者に見積もりを取っております。見積もりを取るだけなら無料で費用は掛かりません。

不動産会社に個人情報が渡るのが嫌だという場合は、匿名で不動産をAIで査定できるHowMaというサービスもあります。(農地の査定はできません)

複数の業者に見積もりをとる理由としては、大きく分けて2点あります。

1点目は、査定を依頼することで、そのエリアや家の相場を知るためです。もちろん相場を知るだけであれば自分でも相場を調べることはできます。調べる際は、エリア周辺の類似物件の価格調査や、過去の売買の取引データ、公的な参考価格(固定資産税評価額・路線価など)を用いて、複数からデータを比較することをおすすめします。

もう一つは、家を売却する際の査定金額は、不動産会社によって異なるためです。異なる理由としては、顧客の層や、専門分野が各社で異なるためです。どの不動産会社に任せるべきか見定めるためにたくさんの不動産会社に見積もりを取っております。

上記2点からも言える通り、家の売却の査定については千差万別です。明確な決まりがないため、出来る限り多くの情報を集めて、多角的に判断できる材料を整えておくことをおすすめします。

査定価格で売れるわけではないことも覚えておこう

不動産会社から提示される査定金額については、3ヶ月程度で売却できることを想定した金額設定になっていることが多いです。そのため査定金額は、不動産会社や担当者の予想に過ぎないため、当初やや高い売却金額を設定していても、数ヶ月後には値下げを余儀なくされることがよくあります。(もちろん、チャレンジで付けた高い価格で売却に至ることもあります)

また、実際に物件を見ないで簡易査定の場合、物件を確認して室内の状況等で値段に差が出る場合もあります。

そうならないためにも、売り出し価格と成約価格には乖離があることを理解しておきましょう。また売却を検討するに至ったら、担当者と密なコミュニケーションをとることで、不安要素を取り除いてくれる信頼関係を築いていきましょう。

査定は信頼できる不動産会社を見極める場

不動産会社の担当者

いくつかの不動産会社に査定額を出してもらったら、相談しやすい信頼できるところと契約を交わしましょう。重要なことですが、一番高い見積額を出したところと安易に仲介契約を交わさないようにしましょう。

高い査定額もあくまで相場を見たうえでの予想金額です。不動産会社の中には、契約が欲しいためにその金額で売れるわけではないのに根拠なく高い査定額を出すところもあります。

3カ月たって売れずに、売主に値下げを打診し、他の会社の査定額より安い価格で家を手放してしまう方もおります。不動産会社は仲介手数料が売り上げで、家が何円で売れようがそんなに大きな違いはないのです。結局、売主だけが損をしてしまいます。

売却までの一連の流れの中で、不動産会社を見極めて契約を交わすという手続きが最も家の売却の成功に影響すると言っても過言ではありません。

売る不動産物件の環境や状況を把握しておく

一般的に戸建ての場合は、築年数が10年を過ぎると、建物自体の価格は半分程度になると言われています。一方、マンションの場合では、購入1年ほどで価値が急落するものの、戸建てよりは緩やかに下落していく傾向にあります。

この内容からも読み取れることは、建物の価値は自動的に年数とともに下落するため、売却を検討されるのであれば、タイミングを見つつも1日でも早く売却することがベストな戦略と言えます。(都内の人気エリア、デザイナーズマンション等は除く)

売却のタイミングを見るとはどういうことか?

もし、あなたの住んでいるマンションや売りたい不動産の近くで同じような物件が見積もり価格より安い値段で売り出されている場合があります。その場合はそのお買い得不動産の購入者が決まってから売り出すほうが、ライバルが少ないので値下げ交渉されにくいです。

また、引っ越しシーズンの9月3~4月は家を賃貸含めファミリータイプの物件を探している人が多いため、購入希望者は多いでしょう。

考え出すと、きりがないのですが、目安として覚えておいていただけると幸いです。

その上で、家の環境や状態や状況について把握しておくことをおすすめします。下記に一部列挙させていただきますので参考にしてみてください。

  • 外壁塗装や内装のリフォーム(間取りの変更、バリアフリーなど)を行う
  • エリアの利便性に優れているか。住環境が整っている。
  • 設備が老朽化していないか
  • マンションであれば階数や方角はどうか

上記の点の有無が含まれているかどうかで、売却時における査定金額は異なると考えられます。そのため、ただ漠然と売却を検討するのではなく、今一度ご自宅の状態や環境について把握しておくことで、以来の際に査定金額アップを狙うことができます。

家の査定までに余裕があればやりたいこと

エリアや利便性に優れていることは、家の売買を優位に行う上で、最も鉄則であると言えます。これは売却の際には選択できないことなので、なんとも言えない部分ではありますが、この要素が備わっていれば、経年劣化が進んでいても不動産価値の下落が緩やか、又は下がりにくいと言えます。(戸建ての場合は、土地の資産価値は減価償却されず残る)

少しでも高い査定金額を実現させるには、室内の状態は整えておきましょう。

掃除等は必須ですが、状況を見てリフォームや設備の修繕を行うことをおすすめします。ただしお金をかけたからと言ってその分高く売れるわけではありません。

内覧時の値下げ交渉を想定しておく

マンション物件の内覧・内見

物件売出後に、内覧希望者がやってきます。

この時に、「3200万円だけど、水回りはリフォームしたいからリフォーム代として200万円引いてくれたら購入したいと思う」等値下げ交渉されることがあります。中古物件の売買においては、わりと一般的なことでしょう。

この時も、相場を知っていることで応じられない無理な値引き交渉なのか見極めは重要です。事前にこの値段なら売っても構わないという価格を事前に不動産担当者と話し合っておくことも重要です。

家の売却・査定金額を高くするには「努力の積み重ね」が必要!

不動産会社の見極めと室内の掃除の2点だけでも

今回家の売却を検討されたときに、査定を高くするためのアドバイスや注意点、コツについて説明してきましたが、参考になりましたでしょうか。今回はあえて内容を絞り、深重点的に解説させていただきました。

上記の内容からも分かる通り、ご自身でできることの多さに驚かれたかと思います。通常売買の話になると、担当者や経験者に任せ切る印象をお持ちの方も多いかもしれませんが、

実際に高い査定金額や売却を実現させるには、ご自身で努力する必要性があるのです。一番大事なのは契約する不動産会社の見極めです。売却ともなると、市場の需給のバランスやタイミングに左右されるため、希望金額にならないことも容易に起こりますが、掃除など出来ることは前もってやっておきましょう。売却を急いでもいいことはありません。

その場になって慌てることがないよう、この記事を読んで、家の売却について冷静に望むようにしましょう。