不動産投資家にマンション売却のタイミングを聞いてみた! 東京都 目黒駅徒歩12分

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リフォーム キッチン

マンション売却はみんな初心者ですよね!

そこで売却経験が豊富な不動産投資家にインタビューしちゃいました

ほとんどの場合、家を売るというのは人生で何度も経験することではありません。今回、住み替え王子では、不動産投資家のROSSOさんに売却体験談をインタビューしました。

住宅を売る際に、どんな知識を持っておけばより有利に売却を進めることができるのでしょうか。この度、目黒区のマンションを売却したということをお聞きしたためより詳しく聞いてみようと思います。

せっかく買ったマンションの売却では失敗したくない

不動産やマンション査定、買取

多くの方が思われる事ですが、これまで保有してきたマンションを売却する際には、出来る限り高値で売りたい又は損をして売りたくないといった感情になるかと思います。

でも、一般の方は家探しの際に部屋数とか会社への通勤時間とかそういったことは考えますが、遠い未来に住宅を売ることまで考えて家を購入しませんよね。

また、「一軒家を買ったよ。今度遊びに来てね」など家を買った体験談はみんな周りに言いたがるのですが、売却したということは非常に情報が不足しがち。漠然とした内容に終始しているため、マンションの売却においては、初心者の方ですと、困ることも多いかもしれません。

売却したマンションの情報

目黒駅

今回は、みなさんにマンションの売却の際の体験談を具体的にお伝えするために、一部秘匿性は持つものの、マンションの基本的な情報から、なぜROSSOさんがマンションを売却を検討するに至ったのか、またマンションの売却から何を学んだのかをお聞きしました。

編集部

「今回売却したマンションはどんな物件でしょうか?」

ROSSOさん

「築6年で最寄り駅は目黒駅です。目黒駅から徒歩13分ぐらいのところにある60平米ぐらいの2LDKです。」

編集部

「売り出しから売却成立はどれぐらいの期間がかかったのでしょうか?」

ROSSOさん

「3カ月では売れず。4カ月以上かかりました。」 (不動産売却の媒介契約は普通3カ月)

編集部

「そうなんですね。気になる売却価格を教えていただけますか?」

ROSSOさん

「6000万円くらいです」

売却したマンション

  • 売却マンションのエリア東京都目黒区
  • 最寄駅「目黒駅」徒歩10〜15分
  • 築年数 築6年
  • 間取りと平米数2LDK・60〜70㎡
  • 売り出しから売却までの期間 4〜5ヶ月
  • 売却価格 約6000万

マンション売却の理由を聞いてみた

人気エリアだから価格が上昇するわけではない

編集部

「 目黒駅って品川区なんですよね。目黒駅周りだったら恵比寿ガーデンプレイスとか目黒雅叙園もお散歩コースでいい場所だと思うんですけどなぜ売却されたのでしょうか?」

ROSSOさん

「今回の売却対象となるマンションは、おっしゃる通り都内でも分譲・賃貸問わず、目黒区の中でも人気エリアに含まれます。新築マンションの平均価格ともなると7000万円近く、中古マンションの価格でも平均値で5000万円ほどと、ほぼ値崩れをおこすことなく取引されています。

このマンションを購入するときに、その内容を鵜呑みにした結果、もっと上がると思っていたのです。しかし、実際はそこまで上昇せず、利益は出ているものの自分が求めるような価格にならなかったことから売却を決意しました。

目黒区の中で、特に地価が上昇しているのは自由が丘、中目黒、上目黒あたりです。私が所有していたマンションのエリアはそんなに大きく地価上昇はしていないエリアでした。」

値崩れが起こる前に売却しておきたかった

編集部

「そうなんですね。それでも上昇している値崩れしないエリアなら、素人判断ですが持っていてもお得なようなきもするのですが?」

ROSSOさん

「古くなって売却しにくくなるうちにという判断です。少々古くても駅前とか立地がよければ別ですが、所有していたのは駅から10分以上歩く場所にあるマンションです。

現在多くのエリアでマンションによる開発が行われています。不動産経済研究所の調査にによると、首都圏における平成29年度の新築マンションの新規供給総戸数は、「3万6837戸」となり、この数値からも新築マンションの供給量が多いということは見て取れます。

*そして各エリアで大規模な開発を行われている背景も伴い、近年供給されるマンションとして増えているテーマが「駅直結」、「商業施設と融合」、「高級価格帯」などになります。この背景からもお分かりいただける通り、この中で売買を行おうとすれば、必然として条件の悪いマンションは淘汰されることになり、売却まで至らない可能性があります。」

編集部

「すごい!先を見据えた判断なのですね。」

ROSSOさん

「そうですね。この売買に巻き込まれないためにも、損失覚悟でも売却を行い、資産を整理しておく必要があると考え、売却を決意しました。」

*不動産ジャパン参照http://www.fudousan.or.jp/topics/1805/05_2.html

常にベストを求め続ける必要がある

編集部

「マンション売買で資産形成をするために、どんなマンションが資産価値があるとお考えでしょうか?」

ROSSOさん

「私のマンションに対する考え方ですが、出来ることなら持続性のあるマンションを資産として保有することが理想の形だと思っています。

しかし実際問題、毎年のように高価格帯のマンションが供給され、地価や路線価の上下によって、マンション価格も上げ下げが繰りかえされます。そのため、持続性があるマンションというのは非常に判断が難しいのです。

価格においては一部どうにもならない部分がありますが、マンションの「立地」、「エリア」、「利便性」、「住まい環境」など譲れない箇所を譲ることなく、理想に高いマンションを求めることが、マンションの売却をスムーズなものに繋げることができます。」

このマンション売却体験から何を学んだのか?

マンションのエントランス
マンションのイメージ

編集部

「今回のマンション売却で、今後の売却に役立ちそうな経験はなにかありますか?」

ROSSOさん

「今更ですが『不動産投資のセオリーは思い通りにいかない』ということでしょうかね。

仲介会社の方に値段交渉があっても対応できるのはこの辺までとか事前に話はしております。ただ、今回は購入者から値段交渉など特にありませんでした。

これまで公私含めて不動産と向き合ってきましたが、実務を伴うと売買が効率良くなると思われる方もいるとは思いますが、現実はそうではありません。

インターネットの情報では、

  • 「〇〇の方法を行えば必ず売却金額がアップします!」
  • 「必ず売却を実現されるにはこれをする」

みたいなマンション売却マニュアルみたいな記事を見受ける事がありますが、持っている物件の特徴もそれぞれ全く異なり、購入希望者も全く異なります。

マニュアルばかり頼らず、住まいと、あとは不動産会社の担当者と、内覧者とその都度真摯に向き合うことだなと思いました。」

マンション売却ではほぼ予想外のことは起きる

不動産やマンションの購入、査定

編集部

「マンション売却をお考えの方にお伝えしたいことはありますか?」

ROSSOさん

「再三お伝えする内容となりますが、不動産を売買することの理想と現実は異なります。今回の物件があった目黒区であれば、比較的手を加えなくても、人気な物件となれば問題なく売買に至りますし、買った時よりプラスの金額を手に入れて売買を成立させることも容易にできます。

しかし、今回のケースのように、人気エリアの物件であっても、それを購入する人がいるかどうか、あらゆる人のニーズに対応できるマンションであるか、競合他社との優劣はどうかなど、これらの項目が揃わなくては、自身で設定した金額での売買の成立は危うくなります。

そのため、まずはご自身でマンションエリアの相場を把握する必要がありますし、これまでの過去の取引履歴などを収集して、売買を有利に進められることをおすすめします。」

マンション売却に成功法則はない

「人気エリア=高額売却」という方程式はごく稀なケースである!

今回、ROSSOさんのマンションを売却した際の体験談をお伝えしてきましたが、参考になりましたでしょうか。

今回は一部秘匿性を持つために、具体的な内容や明言をさけエリアや物件の特徴、契約や内覧の対応などあまり具体的にお伝えできませんでした。 今回の物件は、人気のエリアとも位置付けられる目黒区でしたが、購入当初に想定していたような金額を上回ることは査定した時に分かったそうです。

これまで何度か売却を経験していたとしても、高値でマンション売却は難しいようですね。

今現在の国内の不動産のマーケット状況からすれば、「高価格帯」、「高級感」のマンションは、利便性、独自性で優れていることは間違いありません。しかし、今回のケースのように売買に至る過程で、予期していないような結果になることも多々あります。