長期譲渡所得の適用条件や特別控除を知って税金をお得にしよう！

5年を超えて所有している不動産を売却する際の「長期譲渡所得」の内容や計算方法、税金をお得にするために知っておきたい特例について詳しく解説しています。

不動産を売却する時に気になることの代表は、税金ではないでしょうか。せっかく不動産を売却してもどれくらい税金がかかってしまうのかが分かっていなければ、その後の計画が立てづらいですよね。難しいイメージのある税金ですが、しっかりと知識を身につければ、税金をお得にすることも可能です。この記事では、5年を超えて所有している不動産を売却する際の「長期譲渡所得」の内容や計算方法、税金をお得にするために知っておきたい特例について詳しく解説しています。

※調べやすいように、記事内で割愛している詳しい条件・用語は国税庁のホームページと同一のものにしております。

不動産を売却する際に課せられる税率は、不動産の所有期間によって異なります。長期譲渡所得とは、言い換えれば「長期間所有していた不動産を売却して得た利益」のことです。5年を超えた所有期間があれば「長期譲渡所得」となり税率が低く、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。所有期間は「譲渡した年の1月1日現在まで」の所有期間で決まり、実際の所有期間とは異なることがあるので注意してください。

また自身の実家など、相続の場合には所有開始となるのは相続したタイミングではなく元の持ち主（親）の所有期間も合わせて計算します。長期譲渡所得に対する税額の計算式は以下の通りです。

「譲渡所得×20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）」

不動産を売却して得た利益に対して課せられるのは、所得税と住民税です。得た利益に対して法律で定められている税率をかけて税金を計算していくのですが、売却して得た収入がそのまま課税対象となるわけではありません。

不動産を売却するにあたっては、土地や建物の購入費や売買の際に仲介業者へ支払った費用などさまざまな経費がかかっています。それらを差し引いて残った利益（=所得）に対して税金がかけられるのです。極端な例ですが、不動産を売却して１億円を得ても、購入費用や経費で2億円かかっていて赤字の場合、税金はかからないことになります。また、条件つきで適用される「特別控除」というものがあります。特別控除が適用できるケースでは、所得からさらに特別控除を差し引いた金額が実際に課税対象となる金額です。

課税対象となる金額は、所得から経費や控除を差し引いたものになります。特別控除とは一定の条件を満たした場合に税金が軽減される特別サービスのようなものと考えれば分かりやすいでしょう。続いて、不動産の譲渡所得に対して適用されるそれぞれの特別控除について紹介していきます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。10年を超えた所有であれば長期譲渡所得となり元々税率は低くなりますが、6,000万円以下の部分についてはさらに低くなります。6,000万円以下の部分の税額の計算式は以下のとおりです。

「譲渡所得×14.21%（所得税10%+住民税4％+復興特別所得税0.21％）」

主な適用条件・注意点としては以下のようなものがあります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームなどの自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合に適用される特別控除です。所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下になる場合は、税金がかかりません。

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長期譲渡所得に対して課せられるのは所得税と住民税です。所得税については確定申告が必要です。住民税については、確定申告を行えば改めて手続きをする必要はありません。会社に勤めていて給与所得がある場合は勤務先が給与から天引きして納付してくれますし、フリーランスなどの自営業の場合でも申告した年の5月以降に自治体から納付書が送られてきます。

ちなみに納付書は一括払いのものと年4回の分割払いのものが同封されているので、どちらかを選んで支払うことになります。特別控除を適用して確定申告をしたい場合には、必要な書類がありますので確定申告時に添えて提出します。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用に必要な書類

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用に必要な書類は、以下の2つです。

譲渡所得の内訳書は国税庁のHPでひな形がダウンロードできます。登記事項証明書は法務局から取り寄せることが可能。オンラインで請求すると窓口よりも手数料が安いです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用に必要な書類

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用に必要な書類は、以下のものです。

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]

ここからは例を挙げて、実際の税額を計算していきます。長期譲渡所得の場合の税額の計算式は以下の通りです。

譲渡所得×20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）

ただし、不動産の所有期間が10年を超えていると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用されて譲渡所得×14.21%（所得税10%+住民税4％+復興特別所得税0.21％）となります。

長期譲渡所得の税額の計算方法の具体例

15年前に購入した土地・建物（マイホーム）の譲渡所得が8,000万円の場合、8,000万円のうち、6,000万円は軽減税率が適用され残りの2,000万円は長期譲渡所得の税率が適用されます。6,000万円に対しては、6,000万円×14.21%＝852万6,000円。2,000万円に対しては、2,000万円×20.315%＝463万円となり、税金としては所得税・住民税・復興特別所得税の合計で「852万6,000円+463万円＝1,315万6,000円」の納付が必要になります。

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不動産の売却により大きな利益を生めばそれだけ税金は大きくなります。しかし、長期譲渡所得やそれと兼用できる特別控除を知っていれば、数百万円単位で税金を抑えることが可能です。金額が大きいほど、少しの税率の違いで差は大きくなります。しっかりとした知識を身につけて、お得な不動産売却を目指してください。