不動産の売却を検討している人は、不動産を少しでも高く売りたいと思っているでしょう。

不動産の売却活動は、基本的に不動産会社の営業担当者に任せます。ただ、売却活動に関して売主が協力できることも多いです。この記事では、不動産を高く売却するために、売主がすべき3つの秘策を解説します。

筆者は、過去に不動産会社で中古不動産の仲介を担当しておりました。また、自分自身のマンションを売却した経験もあります。そのため、プロの視点も実体験も交えて執筆しているので、ぜひ参考にしてください。

売主が営業担当者に協力する

見積もり、パソコン

不動産を高く売却できる1つ目の秘策は、売主が営業担当者に協力することです。具体的には、売主が売却活動中に以下を意識することが重要です。

  • 内見予定は最大限合わせる
  • 写真撮影などは自分で行う

内見予定は最大限合わせる

まずは、内見(部屋の見学)予定は最大限合わせましょう。不動産の売却は、基本的に以下の流れで内見者を集めます。

  • チラシやネットなどの広告を打つ
  • 内見希望者が不動産会社に見学希望日時を連絡する
  • 不動産会社の担当者が売主に予定確認する

基本的に売主が在宅のときに内見を行うので、売主の都合が悪ければ内見はキャンセルになります。しかし、内見者は「購入検討者」になり得るので、なるべく内見者の都合に合わせて断らないようにしましょう。

とくに、売り出し始めは検討度合いの高い内見者を集客できます。そのため、売り出してから1か月ほどは、内見の多い土日を中心になるべく予定を空けておくことをおすすめします。

内見者(集客)が多くなれば検討者も増えるので、無理な値引き交渉に応じる必要はありません。そのため、結果的に不動産を高く売却しやすいのです。

売却する不動産の写真撮影は自分で行う

次に、広告に掲載する写真撮影を売主が行うことも重要です。というのも、不動産会社の営業担当者が写真撮影すると、いつ撮影できるか分かりません。そのため、営業担当者に撮影を頼むと広告反映まで時間がかかってしまいがちです。

また、最近のスマートホン(スマホ)は画質が良いので、売主がスマホで撮影した画像でも十分広告への掲載は可能です。

もう1つ覚えておきたいのは、、最近はネット広告がメインであること。ネット内で閲覧できる画像の点数が多いほど、外観や室内をイメージしやすくなるので、集客につながります。

自分の物件が掲載されたら、必ずネット広告をチェックし、画像が足りないと思えば売主自ら撮影して、営業担当者に送信しましょう。

そうすれば、すぐにネット広告の画像が増え、集客に結びつきます。集客が増えれば検討者も増えますので、値引き交渉に応じる必要はなく、結果的に不動産を高く売却しやすくなるでしょう。

不動産の見た目に注意!部屋を広く・きれいに見せる

不動産を高く売却できる2つ目の秘策は、部屋を広く・きれいに見せることです。部屋を広く・きれいに見せることができれば、内見者の検討度合いも上がり、不動産を高く売却できるチャンスが増えるでしょう。売主は内見に備えて以下を行ってください。

  • 水まわりを中心とした清掃や換気作業
  • 背の高いものは置かない
  • 白を基調とする
  • 床の露出を増やす

以下より詳しく解説します。

水まわりを中心とした清掃や換気作業

まずは、内見前に必ず清掃します。とくに衛生面を気にしやすい水まわりは重点的に掃除すべきです。また、家には独特の臭いが染みついていますので、内見前は換気するのも重要。とにかく、内見者の印象を良くするために、清掃・換気は必ず行いましょう。

背の高いものは置かない

また、室内には背の高いものをなるべく置かないようにしましょう。というのも、背の高いものを置くと室内が狭く見えるからです。たとえば、玄関にあるコート掛けやリビングにある観葉植物など、背の高いものはなるべく収納内にしまうなどの対策をしましょう。

白を基調とする

次に、室内を白基調にすることで広く見せることができます。というのも、白基調の場合は部屋が軽く・広く見えるという特徴があるからです。一方、黒を基調としたダークな色合いは重厚感が出るものの、部屋は重く・狭い印象になります。

たとえば、「テーブルクロスを白くする」や「クッションカバーや小物を白くする」などです。このようにできる範囲で良いので、白基調にして部屋を広く見せることをおすすめします。

床の露出を増やす

また、床の露出を増やすことでも部屋は広く見えます。これは、引越したばかりの時の、段ボールが部屋に山積みになっている光景を思い出してもらえれば分かると思います。室内が物であふれ、床面の露出量が少ないときは部屋が狭く見えがちです。

逆に、床面の露出量が多いときは部屋が広く見えます。なるべく床面にモノを置かないことを心がけ、カーペットなども片づけてしまった方が良いでしょう。

専任系媒介契約を締結する

不動産を高く売却できる3つ目の秘策は、専任系媒介契約を締結することです。媒介契約とは自分の不動産の売却(仲介)を不動産会社に依頼することで、媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約

以下より詳しく解説していきます。

○媒介契約ごとの違い

3種類の媒介契約のうち、専任系媒介契約は「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の2つになります。

上記3つの媒介契約に色々違いはありますが、最も大きな違いは、媒介契約を結べる不動産会社の数。一般媒介契約は複数社と媒介契約を結べますが、専任系媒介契約は一社のみです。

専任系媒介契約が良い理由

なぜ、専任系媒介契約を勧めるかというと、一社のみとしか媒介契約を結べないので不動産会社は広告費・人経費を投下するからです。この点は、営業担当者の立場になって考えると分かりやすいでしょう。

たとえば、一般媒介契約を結んだ物件には広告費を投下したくありませんし、内見予約なども後回しにしたいのが営業担当者の本音です。なぜなら、他社が先に成約すれば仲介手数料をもらえないため、無駄な広告費・無駄な労力になってしまいます。

一方、専任系媒介契約の場合は自分が動かないと誰も不動産を売却しないので、広告費も投下しますし内見案内の優先度も高くなります。

このように、専任系媒介契約の方が広告費と人件費を投下するので、媒介契約は専任系媒介契約の方が良いのです。

専任媒介作戦!ただし期限を設けた方がより成約に近づきます!!

専任媒介が営業担当をやる気にすることは述べましたが、期限を区切ることも重要です。営業担当も人間ですので物件が新鮮であるうちは確かに頑張ります。でも、少し時間が経ち物件の案内が膠着状態になると、最初ほどの頑張りは難しくなるでしょう。

だから、そのタイミングで一般に切り替える方策が有効です。1つの不動産屋に売却を任せる専任媒介の場合、その他の数ある不動産会社が買主を探しても売主は専任の仲介に手数料を支払うため、買主を探した業者には片手取引にしかなりません。

一方、一般媒介契約に切り替えると、不動産業者は売主と買主の両方から仲介料が取れます。いわゆる両手取引になるので、営業担当の人のやる気を引き出せるでしょう。物件の膠着状態にカンフル剤を与えることができます。

今までは片手取引で手数料が半分だからといって物件を紹介しなかった業者も、一般に切り替えたことで紹介してくれるようになります。このような策略があると、案内が増えるので成約も近づくのです。

専任媒介は、必ずしも3ヶ月である必要はありません。当初は1.5か月くらいに設定して専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう。

期限を設けた上で専任媒介を結び、その後に一般媒介に切り替える。これが成功の秘訣です。

まとめ:不動産をなるべく高く売却する3つのコツとは

このように、不動産を高く売却する秘訣は、

  • 売主が営業担当者に協力する
  • 部屋を広く・きれいに見せる
  • 期限を設けた専任系媒介契約から一般媒介への移行

の3点です。

これらを実行すれば、売主の手間は増えるものの、不動産を高く売却できる可能性は上がります。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


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マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条